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樓市上半年火熱，下半年折戟的都市，除了武漢、大連外，山城重慶也是無法繞開的。

重慶樓市真冷了。

根據銘騰資料顯示，今年6月份之後，重慶樓市成交量已連續5個月下滑，10月份主城區商品房成交量更是創下近10年新低。

來源：山城數據

數據還顯示，在傳統的金九銀十期間，重慶主城區新房的周均成交量約20萬平方米，這一數據無論對比上半年，還是對比去年，抑或是對比疫情之前的2019年同期，都下跌明顯。

價格方面，昨天國家統計局公佈的10月份資料顯示，重慶新房價格與上月持平，二手房較9月份下跌了0.2%。

從數據來看，重慶樓市的現狀，可以說是量價齊跌。

在重慶樓市量價齊跌的背景下，重慶的開發商，也奇思妙想，開啟了“內卷式”的行銷模式。

近日某央企在重慶九龍坡一商業綜合體項目進行招標。招標不是重點，重點是招標的要求，非常奇葩。

根據時代財經爆料，這個央企要求投標的企業，必須先購買2套指定房源，並一次性付清相應房源的首付款，才能參與投標的入門資格。

投標標的的總價格是500萬，而該央企指定的房源兩套房子總價差不多也是500萬元。

什麼意思？

簡單來說，就是如果你想要競標，必須先購買兩套該央企指定的房子作為投名狀，才有資格參與招標，而且還不保證能得標。

看上去很不公平，但依舊有很多企業報名。這種花式去庫存的方法，當真是重繪了你我的認知。

根據時代財經的披露，該央企指定的房源同樣位於九龍坡，是去年8月份拿的地，今年6月份首期開盤，在7月、8月兩次加推後，10月底再次“上新”。

而從價格上來看，6月份的開盤均價是2.2萬元/平方米，現在已經降到了1.65萬元/平方米，4個月時間，降幅達到了25%。

即便該項目降價如此，但仍有不少企業為了競標，依舊選擇購買。看似被迫，其實也是一個願打一個願挨。

這個現象至少可以說明兩件事：

第一，重慶樓市真的冷了，就連央企也不得不用這種近似“強迫”的管道，去庫存。

第二，各行各業內卷都比較厲害，賺錢不易，即便有這種要求，供應商也沒法不去爭搶，畢竟房子買來也算是自己的固定資產。

02

重慶樓市，何以冷若如斯？要知道，上半年的重慶樓市還是如火如荼呢。

重慶上半年有多火熱？這麼說吧，領漲和地王，都曾是它的標籤。

今年上半年的重慶，一改往日的溫和，樓市玩了命地往上漲。國家統計局資料顯示，重慶3月份新房漲幅就位居全國前列，4月份和5月份新房領漲全國。

同時，在首輪集中供地中，重慶的樓面價幾度被重繪，地王一個接一個。

首輪集中供地一開始，融創就以11.9億元摘得渝北區兩路組團F分區F27-1/04地塊，成交樓面價14470元/平米，溢價率50.7%。樓面價打破了今年1月份佳兆業保持的14236元/平方米的紀錄。

之後，中海又兩度重繪了這個數據，讓重慶的樓面價登上了15307元/平方米的高峰。

正當大家瞠目結舌之時，保利在兩江新區出手，拿下了中央公園板塊的住宅用地，成交樓面價達到15711元/平米，溢價率為83.2%，成為重慶新地王。

過去幾年，當東部中部樓市歡呼雀躍之時，重慶因為充足的供應，市場始終保持著平穩走勢。重慶和長沙兩座都市，一直被當作樓市的楷模。

上半年的重慶之所以打破平靜，一方面是因為東部熱點都市調控不斷陞級，導致東錢西流，而重慶又是西部强二線都市中唯一一個不限購的都市，自然成了熱錢彙聚之地。

其次，則是地價不斷上竄引發的，這是主要原因。

2020年12月，重慶誕生了樓面價高達13549元/平方米的地王。2020年2月，佳兆業以8702元/平方米樓面價拿下大學城金陽第一農場附近一塊地，溢價率57.6%，再次重繪了西永大學城樓面價紀錄。

之後便是4月末的首輪集中供地。

但6月份，在重慶主動新增供應，並且隨著信貸收緊威力顯現，購房需求减弱，重慶樓市逐漸回歸平靜，並且隨著銀行不斷收緊房貸，延長放款週期，成交量一路下行，才有了如今連央企也要開啟內卷行銷管道去庫存。

03

關鍵問題來了，重慶的房子，現在能買嗎？

我的觀點是，剛需當然可以買，投資則不是好的選擇。

從國家統計局昨天公佈的10月份70個大中城市新房與二手房數據來看，重慶新房雖然環比持平，但同比上漲了8%。也就是說，重慶現在的新房均價，仍比去年同期貴了8%。

二手房方面，雖然10月份價格環比9月份下跌了0.2%，但是同比卻上漲了5%。也就是說，重慶10月份的二手房價格雖然比9月份略微跌了一點，但較去年同期仍貴5%。

以此來看，儘管說重慶過去幾年房價保持相對穩定，但總體在人口不斷流入的背景下，還是在不斷上漲的，一年貴過一年，一天貴過一天，所以，對於剛需來說，趁早上車為妥。

之所以不建議投資，是因為投資需要考慮的因素非常多，比如需要考慮持有成本，考慮稅費，考慮價格漲幅，當然還有時間成本。

現時，重慶的新房和二手房供應量都非常大。資料顯示，重慶短期住宅庫存量506萬平方米，去化週期預計需2.7個月；中期住宅庫存4865萬方，預計去化週期26個月。

所以，長周期中，重慶的供應量仍非常充足，上漲空間雖然有，但相對於持有成本、時間成本來說，投資重慶，並不是個好選擇。

反正這個假期只能宅在家裡。

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