作者：子非魚

01

二手房賣不動，新房讓利遍地，在當下的情形中，似乎適合於很多都市。

但出現在武漢這樣的當紅强二線都市，多少還是有點讓人詫異，畢竟上半年，武漢的樓市表現還是很不錯。

也正因為這種反轉，讓很多上半年進入武漢的炒房客，猝不及防，套牢了一批人，他們“有幸”成為了高位站崗者。

根據每日經濟新聞爆料，上半年某南方房產博主帶領了一批粉絲，去武漢投資，當時還推動了武漢一波行情，有些地段價格跳漲了三四千。

武漢樓市的轉捩點，是8月份。這個時間點之前，武漢樓市處在躁動不安之中，尤其是上半年。

資料顯示，今年上半年武漢共推盤155次，推盤量高達29871套，實現銷售16439套，開盤去化率55%，其中開盤日光高達29次，占比19%。

上半年武漢的熱，從土地市場上反映更徹底。

6月份，作為第一輪集中供地壓軸出場的武漢，兩天裏拍出了5個地王，尤其是最後一天，光穀板塊的地價三次重繪天際線。

最後一塊地，經過421輪叫價後，最終被深圳南山以72.13億總價、20799元/平米的樓面價和103.27%的溢價率競獲地塊。

這塊地，除了成為武漢新地王外，還將武漢的樓面價帶入了“2”字打頭的時代。

到了9月份、10月份，畫風完全不同。二手房與新房，均遭遇了成交量和價格的雙殺。

二手房方面，據樂居網武漢統計，7月武漢二手房成交量9736套，環比减少10.23%；8月成交量7238套，環比减少26.09%；9月成交量7511套，環比增長5.01%。而去年下半年和今年上半年，武漢二手房月成交量均在萬套左右。

二手房價格方面，武漢14個區559個樓盤中，目前有289個二手房樓盤處於降價狀態，連以往相對比較抗跌的江岸區、江漢區、東湖高新區等也開始有下跌的趨勢。

比如被武漢人仰視的光穀板塊，中指院資料顯示，過去五年光穀板塊房價漲幅達到103.37%，平均每年漲幅約20.66%，位居武漢各板塊之首。

現如今，也同樣難逃下跌。中海光穀東麓，最近拿出了一整棟打折促銷，讓利之前的價格是15583元/平方米，讓利之後價格變為一萬二三。

因為這事，之前購買的業主拉橫幅維權鬧事，被武漢市警察局武漢東湖新技術開發分局拘留。

更難的是，降價也賣不出去。有人一夜之間降價35萬，依舊沒有賣出。

新房方面，成交量創新低，讓利遍地。

武漢住建局的資料顯示，10月武漢新房成交備案15021套。其中新建商品住宅成交備案11689套，網簽量環比下降19.4%，成交面積環比下降22.90%，日均簽約390套。不只環比下降，同比來看，10月武漢的網簽也創5年新低。

以工抵房、特價房、周年慶為由頭實行打折促銷的項目，也非常多。

資料統計顯示，四季度以來，武漢降價促銷的項目達60個以上，包括保利、萬科、中海、融創、綠地、華僑城、禹州等20家以上品牌企業，一般推出少量房源，以9至95折比較普遍，一些遠城區項目特價可到8折左右水准。

這種冷，同樣表現在土地市場上。

武漢第二次集中供地，以26%的收場。當然，武漢的高流拍率，是在民企集體躺平，覈心都市集體遭遇大面積流拍的背景下發生的。

02

武漢樓市何以發生如此大的轉折？細究起來，可以捋出三個原因：

第一，信貸收緊。

在之前的文章中，我多次說到過，信貸收緊是中心都市成交量集體轉冷的共同原因。

在房地產貸款集中管理制度下，銀行大幅度限制了流入個人住房貸款市場的資金，導致進入2021年房地產貸款資金短缺，市場不但提高購房貸款利率，並延長放款週期。

放款週期，其作用是短期內撤杠杆。買房人除非實力雄厚，全款拿下，否則只能慢慢排隊，等著貸款下來。

這種情況下，很多人買房有心無力，成交量自然一瀉千里。買的人少了，價格自然動搖。

第二，買房憑票。

如果說信貸收緊是中心都市成交量集體跳水的共同原因，那麼買房憑票便是武漢樓市轉向的導火索。

今年7月末，武漢突然收緊樓市政策，提出：

在武漢市限購區域內購買住房的意向購房人，需要先向房管部門申請購房資格，由房管部門稽核後迴響給意向購房人，稽核通過者才能獲得購房資格。

消息一出，立刻引發全網熱議。有人說武漢樓市進入了計劃經濟時代。對此，本號不置可否。

但有關購房需要稽核一事，其實上海、深圳等都市，早就是這樣。但這一招實行，的確加大了購房難度，畢竟程式變複雜了。

前期在信貸收緊之下，武漢樓市其實已經疲軟，買房憑票可以視作壓垮武漢樓市的最後一根稻草。於是可以看到，8月份武漢的新房和二手房成交量開始轉冷。

第三，庫存高企。

資料顯示，武漢目前有20萬套新房和超過11萬套掛牌二手房的天量房源。

具體到各區來看，根據鏈家網數據來看，截至9月底，全武漢，二手房掛牌量已超過10萬套，平均去化年限為5~6年。

東湖高新區、漢口江岸區、漢陽鐘家村、王家灣等主城區，去化週期基本在4~6年左右的時間。

而江夏區、東西湖區、黃陂區、蔡甸區、新洲區等遠城區或是關注度較低的區域，去化週期普遍在8年甚至是10年以上。

以此來看，武漢已經是一個供應遠大於需求的買房市場。這樣的市場，一旦遇到信貸收緊、限購陞級，毫無招架之力。

這就是武漢新房與二手房，量價雙殺的原因。

03

關鍵問題來了，武漢樓市後續會怎麼走，又該如何購房呢？

現時，信貸方面，已經有所放鬆，這一點從央行公佈的10月個人住房貸款餘額陡增的數據可以看到。

而且，現在各都市的銀行放款速度也在加快。這種背景下，武漢樓市的壓力會比之前小不少，新房和二手房的成交量會開始築底回穩。

價格方面，由於武漢的市場比較複雜，無法一概而論，只能細分。

比如像江夏區、東西湖區、黃陂區、蔡甸區、新洲區這些本身庫存量非常大，且又是遠郊區，房價短期內不會有起色。現在買，可能還是會成為站崗者。

武漢是一個整體庫存超大，去庫存週期超長的買房市場。儘管武漢本身的國家中心都市非常高，又是中部第一城，給了這個城市樓市潜力，但這些潜力在高庫存之下，更多是集中在覈心區了。

所以，在信貸逐漸恢復正常的背景下，房價最先止跌還是覈心片區，比如二七濱江、江岸覈心、中北路、光穀等板塊。像在這些板塊購房的剛需人群，現在可以準備了，年底和明年一季度，是上車好時機。