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作者：公子不悔

01、傳瀋陽放鬆調控

昨天晚上，樓市驚爆大消息，副省級都市、特大城市瀋陽要放鬆調控了。

傳出這個消息的，是財聯社。

根據財聯社的爆料，有市場傳聞稱，為應對房地產市場下行壓力，瀋陽市房產局11月10日召集各大房企，線下通知從11月11日開始，放鬆限購限售等一系列房地產限制性政策，但不會發佈紅頭文件。

消息一出，立刻引發了熱議。漩渦中的瀋陽，在今天早上做出回應，瀋陽市房產局矢口否認，表示沒有接到通知。但同時，瀋陽的房企卻表示，有這回事，只是瀋陽市是口頭通知，不會發佈紅頭文件。

另外，第一財經也聯系了瀋陽市不動產登記中心，有工作人員表示“現時還沒取消限購”，但隨即稱“聽說有這個打算”，但還沒有紅頭文件。“我們也都是等著組織發檔案、領導發話，光說不行，買房的話勸你觀望觀望。”

無風不起浪，從第一財經的報導來看，這事八成是真的。只不過，瀋陽耍了個小聰明，口頭通知房企，不發佈正式檔案，讓自己處在可進可退的位置上，不至於成為出頭鳥。

其實，瀋陽在此之前已經或直接或間接救市兩回了。

8月份的時候，由於當地開發商大面積開啟了打折促銷模式，考慮到大面積讓利會帶亂節奏，於是瀋陽約談了一批房企，要求他們不能私自降價。

9月份，瀋陽又發佈了《高校畢業生和高新技術企業人才首次購房補貼實施細則（新修訂）》，提升了給予人次首次購房的購房補貼額度，博士畢業生補貼由6萬元提高到7萬元，碩士畢業生由3萬元提高到4萬元，本科畢業生和技師由1萬元提高到2萬元。

之所以火急火燎救市，當然因為市場太冷，需要拯救了。

02、冷若冰霜的市場

大家都知道鶴崗、阜新、撫順這些資源枯竭型都市，房價已淪為白菜價，市場冷若冰霜，其實，進入調控週期後，除了大連外，包括瀋陽、長春、哈爾濱在內的大多數東北都市，都在跌跌不休。

2020年9月，瀋陽出臺了“沈8條”，提供了新房與二手房的首付比例，並增值稅免征年限由2年調整到5年。在這之後，瀋陽的成交量幾乎腰斬。

進入2021年，在全國信貸收緊的背景下，瀋陽樓市當下的現狀是，二手房賣不動，新房讓利遍地。

二手房方面，現時已經有上百個社區在降價。新房方面，降幅更為明顯。樓盤降價最低也有500元，最高有5000元。

根據中國房地產報的報導，8月初瀋陽市沈北新區萬達某樓盤推出了降價房源：原價1.1萬/平的住宅降至8千/平進行售賣，降幅將近30%。

這才有了緊急約談房企，要求他們不得私自降價的行動。

長春和哈爾濱比瀋陽更不忍直視，長春已經陰跌三年了，去年跌幅還位居全國前十。

哈爾濱方面，同樣如此。根據國家統計局公佈的9月份70個大中城市房價資料顯示，無論是新房還是二手房都在領跌行列中。新房同比下跌了0.7%，二手房同比下跌了0.6%。

數據：國家統計局

囙此，長春和哈爾濱也同樣發佈了救市措施。

比如長春直接發佈了鼓勵購房的政策，鼓勵農民進城購房，給予80元/平方米的補貼。大專及以上高校畢業生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長就業人才，首次購房則給予50元/平方米的補貼鼓勵。

哈爾濱在10月10日發佈了《促進房地產市場平穩健康發展實施意見》，給予各類人才發放購房補貼，並降低了房地產土地增值稅，放寬了二手房公積金貸款屋齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與屋齡之和不超過50年。

瀋陽、長春、哈爾濱這些東北主要城市房價不斷下跌，除了今年信貸收緊加劇了形勢外，還有一個根本原因，東北整體經濟不振、人口不興。

東北地區從民國到新中國成立再到改革開放初期，相當長的一段時間裏，都是中國的經濟擔當。

但是，在改開之後，由於整個東北國企數量居多，官本位思想根深蒂固，一時間難以轉向，沒有跟上思想開放的步伐，於是在後來的發展上慢慢掉隊。

之後又遭遇了鋼鐵和煤炭產能調整，經濟更加不振。

改革開放初期，遼寧經濟位居全國第三，僅次於上海和江蘇，黑龍江當時也在前十。如今，遼寧掉到了第16比特，黑龍江第25比特，吉林第26比特，都吊車尾了。

都市方面，改革開放初期，瀋陽、長春、大連、哈爾濱這4個東部主要城市均在全國排名的頭部，都是十强陣容中。

現如今，全國城市排名30强內，只有大連仍位居第29比特，其餘都市掉隊了。十年前，瀋陽和哈爾濱都在北方十强都市陣容中，如今只剩下大連了。

經濟不振帶來的便是人口不興。

今年5月份披露的第七次人口普查資料顯示，東北三省是過去十年人口减少最多的三個省份，過去十年人口合計减少了1099萬人。

更讓人瞠目的是，東北地區36個地級以上都市，過去十年只有瀋陽、大連和長春（長春因為2020年吞併了公主嶺，增量位居第一，扣除公主嶺86.2萬，長春過去十年實際新增人口為52.8萬）正增長，包括哈爾濱在內的其餘33個都市，全部負增長。

瀋陽、大連、長春雖然正增長，但增量大幅跑輸了其他中心都市。

經濟與人口是樓市的兩大基石，當這個兩個基石都不牢靠的時候，房價焉能不跌，這正是瀋陽、長春與哈爾濱房價跌跌不休的共同因素。

03、購房建議

無論瀋陽昨天是否真的通知房企放鬆限購和限售政策，開啟救市模式，都已經不重要，重要的是，全國信貸正在恢復正常。

貝殼研究院披露的資料顯示，10月份有20多個都市下調了房貸利率。同時，各都市的放款速度正在加快。

央行旗下的金融時報披露，10月份金融機構對房地產行業的融資也已經恢復正常。昨天央行公佈的10月份房地產貸款資料顯示，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月新增3481億元，較9月多增1013億元。

這意味著，市場已經見底。國際投行高盛，近日抄底中國房地產，大舉買入中國房企的債券，就是最好的訊號。

在信貸回歸正常的背景下，接下來瀋陽樓市的壓力會减小不少，但依舊很難改變瀋陽房價下跌的趨勢。

因為，一方面，瀋陽整體經濟不振、人口競爭力也不够强的局面依舊沒有改變。

其次，也是最主要的，瀋陽的房屋庫存非常高。資料顯示，截止2021年9月末，瀋陽可售商品住宅庫存量達2005萬㎡，參照過去12個月的平均銷售速度，當前庫存量去化週期約24個月，已經達到行業內公認的嚴重供過於求的標準。

供應遠多於需求的背景下，房價下跌的訴求依舊非常强烈。

囙此，我個人認為，無論是投資還是剛需，都不必著急，短期內還是選擇觀望為妥，暫緩買入。