導語：

二手房難賣，收租可行嗎？

（一）二手房難賣？

10月份昆明商品住宅成交均價繼9月份小幅回暖之後又繼續下行，價格調整幅度達到800元/㎡；隨著雙十一臨近，新房市場還將迎來一波促銷熱潮。

在新房促銷擠壓之下，二手房的處境會怎樣？

根據貝殼找房的成交資料顯示，10月份昆明二手房在貝殼平臺成交量只有226套，與5月份703套相比，成交量下滑67.8%。

在10月份貝殼平臺成交的房源中，公園1903一套91㎡房源成交週期為323天，經過21次調價之後，最終以24607元/㎡的單價成交，這21次調價，總價大概下調了8萬元。

雖然這只是貝殼平臺二手房的情况，但昆明二手房難賣，已經成了普遍的共識。此前我們曾分析過昆明二手房難賣的原因，總結下來主要是以下兩個方面：

一方面是二手房供給新增。

自2020年1月至2021年6月，一年半的時間，單是貝殼找房掛出的昆明二手房數量，從2.7萬套新增到了4.8萬套，激增了約80%，市場上可選擇的二手房數量大幅增加。

另一方面則是需求被擠壓。

昆明二手房市場較熱的區域與新房市場高度重合，且二手房與新建住宅差價僅在2000元/㎡左右，部分二手房價格不見得比新房低。加之受信貸政策影響，二手房信貸額度比新房更緊缺，購買二手房的門檻甚至要比新房還高。

在二手房難賣的處境中，降價或許才是促成二手房成交的有效管道。然後評論區就有了這樣的畫風：

樓粉中有不少人認同這樣的惜售心態，從10月份的市場來看，“打死也不降價賣”的認知，在二手房市場中體現得更加普遍。

（二）昆明二手房市場惜售

按照易居研究院發佈的《三季度全國主要城市二手房庫存報告》，三季度全國主要城市二手房需求端大幅收縮，二手房去化難度增加了20%。

三季度，60個全國主要城市中，有48個都市二手房庫存新增新增，僅有12個都市二手房庫存環比增速下降。其中昆明三季度庫環比增速下降2.1%，是西南4城中增速下降最多的都市。

環比增速下降，說明昆明二手房掛牌量有减少的趨勢。但更為直觀的是來自全國房價行情網的一組數據：10月份全國二手房新增掛牌量約為65.9萬套，與去年同期相比，掛牌量减少了39%。

該網站資料顯示，昆明10月份二手房掛牌量約9810套，與前三季度月均掛牌量相比，降幅達30.61%，按這一比例計算，昆明10月份二手房掛牌量减少了約4327套。

與今年5月相比，昆明10月份二手房掛牌量大約减少了7000套。這一變化與2020年至2021年6月貝殼找房暴增的二手房掛牌量相比，雖然統計口徑有所差別，但卻反差極大。

二手房掛牌量的减少，難道是賣了嗎？

從房價行情網的數據來看，10月份昆明出租房的掛牌量新增了19.90%，可以認為，掛牌量减少的房源，有相當一部分直接進入了租房市場。

樓粉“打死也不降價賣，寧願收租當房東！”這句評論，似乎成了不少二手房持有者惜售的寫照。

（三）靠二手房收租行不行？

顯然，在成交難以實現的情况下，租賃市場也就成了二手房的“備胎”。不少人選擇出租當房東，那麼租賃市場的表現又如何呢？

可以說，在二手房市場不景氣的同時，放眼全國租賃市場也好不到哪去。

根據房價行情網資料顯示，昆明現時月租約28.1元/㎡，整體均價約2053元/月，與去年平均月租2316元/月相比，當下昆明套均月租下降了263元/月，租金下滑幅度達到11.3%。

10月份昆明出租房掛牌量新增9514套，掛牌量新增19.9%，除石林縣外，租金環比均有下跌。

除此之外，昆明的售租比為43年。以市區100㎡房子為例，房子總價約146.5萬，月租金約能租出2810元/月的價格，以現在的價格計算，靠租金收回購房成本，需要43年。

與西南都市相比，成都100㎡房屋平均月租約為4090元/月，靠房租收回成本，昆明比成都要多出8年。

整體來看，昆明當前租賃市場房源增多，租金下滑，靠租金收回購房成本週期不短。如樓粉所說，寧願收租當房東，似乎也並不是一個好的選擇。