作者：二鳴

11月5日，天津政務網發佈新規，對老人投靠落戶、外地高校生回津、留學生落戶等政策做出調整。

“老人投靠子女在津落戶，居住時間從滿三年縮短至滿6個月”

這條政策對樓市影響最大。

意味著拿到一張新房票現在只需要半年時間。

而且，天津很多銀行都能做接力貸。

這就相當於給購買二套房撕開了一個口子，變相放鬆了限購。

天津樓市終於迎來了一個好消息。

1

天津房價重回2015

眼下的天津樓市正在經歷史上最大力度的降價促銷。

津南、北辰甚至市區一些供應集中的板塊房價幾乎穿越回了2015年。

從天津一個購房群瞭解到，位於河北區的紫樾宸府，1號樓一套96平米的頂層房源一口價180萬，中區不分樓層的相同戶型房源一口價200萬，12層123平米的房源，一口價250萬，要求三天簽約。

這個項目原來的門檻是200萬左右，現在180萬即可入手，直降20萬。

周邊二手房春和仁居，從最新成交的房源來看，87平米的也要180萬，單價2萬出頭，和紫樾宸府形成了價格倒掛，而且這還是在市區。

不僅如此，市區公園大觀的洋房現在2.35萬/平，也和2015年的房價差不多。

津南和北辰這樣的情况更多。

富力又一城、新城和興府現在單價只要9000多。

辛莊的津南悅府現在只要1.2萬/平米。

天嘉湖的中海公園城高層現在特惠價只要7000元/平米。

……

毫不誇張的說，現在津南樓市已經成了特惠房的紅海，房價重回上個週期的起點。

北辰也不樂觀。

鐵東北路的北宸正榮府洋房現在1.38萬/平起，還送精裝。

綠地心裡北苑洋房現在也回到精裝1.6萬/平。

位於南倉的雍祥府高層現在也是1.6萬/平。

如此大力度的降價促銷下天津10月新房成交均價也創了今年新低，為16612元/平米，環比下降5%。（天津365淘房）

當然以價換量也起到了不錯的效果。

10月全市共計成交約96萬平方米，環比上漲3%。

不過環比去年同期少了18%。

金九銀十兩個月加起來188萬平米，是2015年以來最差的一個金九銀十。

2

天津頻繁降低落戶門檻

在不能明顯放鬆購房政策的前提下，通過放鬆人口落戶的門檻，刺激樓市，已經成了全國通行的辦法。

尤其是天津，憑藉自身頂級的教育資源以及媲美北京的高考難度，天津的戶口備受歡迎。也囙此每當樓市下行，天津就會在落戶政策上動腦筋，比其他城市要頻繁的多。

2018年天津發佈了轟動全國的“海河英才”計畫，據說第1天就吸引了30萬人申請，第2天達到了100萬人，系統由於流量過大而崩潰。

當時也確實提振了市場信心，市場短暫回暖。

2020年天津樓市遭遇疫情衝擊，下行劇烈，然後天津又在一個月內連續4次調整落戶政策。

3月2日，濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城對北京轉移來津項目的外地職工給予方便，可以不受社保的限制，在天津買房，但是要求三年限售。濱海高新區的政策放鬆尺度更大。

3月12日，海河英才技能型人才落戶繼續放寬。

3月30日，天津積分落戶不受總量限制，取消了之前落戶總量不超2萬人的限制。

4月2日，積分落戶降低門檻，申報分值由原來的140分降為110分。即使沒有學歷、沒有房，但只要在天津工作3年，正常繳納五險一金，基本上就可以落戶。

如果再符合已婚、有房產、45周歲以下、大專以上學歷、有專業科技職業資格、緊缺職業等條件，落戶時間更快。

據說天津正在研究打造“海河英才”升級版。

今年，天津再一次放鬆了老人投靠落戶，變相贈送了一張“老人票”。

我們不禁要問，天津頻繁對落戶政策調整，會改變樓市繼續下行的趨勢嗎？

更大一點的問題，天津一些新盤價格已經烘乾了水分，天津都市能級擺在這，現在還適合買房投資嗎？

3

為什麼新天津人都在白嫖天津戶口

天津現在幾乎是同級別都市中門檻最低的，但是從七普數據來看，天津常住人口1386.6萬人，比2019年减少了175萬人。

為什麼天津連年放鬆落戶門檻，人口反而在减少呢？

最根本的原因就是天津現在沒有產業支撐。

作為北方第二大城市，天津現在越來越東北化了。

錯過了移動互聯網的紅利，天津玩起了掙快錢的房地產。

2010年以後，天津就開始大規模的拆遷蓋樓、蓋產業基地，蓋住宅簡單，一般都可以消化，但是產業基地是需要引入產業、培育市場的，天津沒有這樣的能力。

10多年過去了，直到現在天津於家堡、響螺灣還有大片的空置產業園，被人稱為“鬼城”。

沒有產業支撐，吸引人才的政策就是一盤散沙。

所以現在有大批的北漂在北京工作，但是在天津落戶，他們把自己的勞動價值奉獻給了北京，卻想白嫖天津的高考優勢。

貝殼研究院最新發佈的《2021年新一線城市居住報告》中提到：

天津購房客群中，非本地客戶占比約63%，其中新天津人占比比較高。

但是另外一方面，天津的移民基數卻在逐年遞減。

七普資料顯示，天津1386.6萬常住人口中，外來人口占比25%，同比去年下降了7%。

而且隨著高考“三年學籍”政策，也會阻擋一批外來人口落戶，天津的人口增速還將放緩。

未來，天津樓市內生性會越來越强，主要是本地剛需和改善。

而天津本地人地域觀念嚴重，他們買房只會守著市區，而天津的那些新區只能靠外來人口拉動。

確實現在像津南、北辰這樣的新區房價已經見底，但是失去了人口增量，你覺得未來房價還會有很大漲幅嗎？

原來天津才真正踐行了房住不炒。

4

天津從新一線都市中掉隊了

同樣面臨巨大的下行壓力，但是杭州卻在逆勢收緊了落戶政策。

一松一緊之間是都市的差距。

今年第一財經發佈的《2021城市商業魅力排行榜》。

2021年的新一線都市排行榜中，天津在所有都市中位列第12比特。

雖然繼續扼守二線都市第一梯隊，但是排名下降了2比特。

在商業資源集聚度、都市樞紐性以及未來可塑性上排名下滑明顯，天津品牌門店增長數同比减少約73%，都市商圈日均客流總量同比减少約20%。

年輕人指數下跌51比特、在人口吸引力指數下跌6比特。

當杭州、成都、南京、蘇州等都市不斷追趕著一線城市的脚步，天津逐漸從新一線都市中掉隊了。