如今的房價有多高？有人回答是2021年平均房價已經突破萬元每平米，根據貝殼研究院9月份統計出來的資料顯示65城平均房價17388元每平米，二手房線上掛盤價格17020元每平米，4個一線都市平均房價6.5萬元每平米，如此高昂的房價真的能買得起嗎？

5月中旬在西安某金融論壇會議上，金融專家朱雲來直言不諱地說道：房價要下降27%才合理，根據資料統計也就是全國平均房價在8000元左右才符合當今國內居民收入的水准，這些數據都並不是說說，都是根據相對應的範本所搭建出來的。

房加多少錢每平米才覺得合適呢，當然越低越好啊，這都是人的心理嘛！商品房在1998年正式面向市場，整個發展模式完全就是學習香港的推行的預售制、公攤面積制度，這種操作管道使著我國的房地產迎來了前所未有的繁榮，一方面是國內的經濟快速地攀升，另外一方面農村的居民快速地來到城鎮生活，城鎮化率也出現了直線式上升，在過去的20年折算下來，平均每年有超過2000萬的農民進到都市裡面生活。這種奇怪的現象結合下，房價自然就水漲船高了，有不少的人群在房地產上都掙得盆滿缽滿的，甚至有部分人群也通過房產實現了財富自由。但是有一個奇怪現象，房價在上漲應該來說大家都能掙到錢的，結果資料顯示買房的人欠了很大的一筆債款，房企也欠了很大的一筆債款，房價在上漲的途中，樓市的錢都被誰掙走了。

房企欠款12萬億，購房者欠款37萬億

房企欠款12萬億

房地產開發企業無論在什麼時候都是財大氣粗，感覺賣一套房子，賺幾十甚至是上百萬都並不是問題。很多對房地產接觸不深的人群，覺得房地產建房的成本跟他老家建房的成本應該並不會相差太遠吧！最多也就是兩三千元每平米銷售房價可以去到上萬元甚至是幾萬元每平米。房地產開發商應該是最掙錢的行業之一。

往往想像和實際是有著巨大的差別的，房地產開發商的日子，在近幾年過得並沒有我們想像中這麼好，根據央行的資料顯示，2021年第三季度末房地產開發貸款餘額為12.16萬億，同比增長0.02%，增速持續下滑，這幾年加强對房地產的信貸管理，特別是在2020年8月份設立的“三道紅線”，針對房地產開發商的“負債率、現金流短、期債務比”進行全面方面的管制，在2023年6月份前必須回歸到“綠檔”。另外一條政策是2021年1月1日發佈的貸款集中額度管理，主要是針對房地產企業以及個人購房者的貸款比例，地產是需要大量的現金流資產的，如今貸款比例設定了上限，也就進一步地限制開發商可操作的空間，所以整體的貸款增速出現持續的下滑，但是面對12.16萬億的債務規模，顯然不是一個小數目。

2020年根據相關的研究部門資料顯示，開發商企業平均負債率達到了82%，2021年是各大房地產還款債務的高峰期，根據貝殼研究院的資料統計房企到期債務達到了12822億元，2022年償還債務預計達到9000億，看到開發商在最近幾年的還款金額就知道欠款的金額，真的很誇張。

老百姓欠銀行37萬億

根據央行的資料顯示，2021年第三季度末，人民幣地產貸款達到了51.4萬億，個人住房貸款餘額為37.37萬億，同比增長11.3%，不是說房地產掙得盆滿缽滿的嗎？每個人都是百萬身家以上的，為什麼又會欠款這麼多呢？

掙得盆滿缽滿的，只不過是少部分人群，更多的老百姓在房產上確實是有掙到錢，但是這筆錢不可以套現出來使用，主要是在表面財富上增值了，假設我在2016年購買了一套剛需住房價值為100萬，2021年房產已經漲到了200萬，但是這200萬我並不能套現，而且之前向銀行貸款的資金還要持續地還款二三十年。

面臨高昂的房價，10個購房者有9個購房者，都是選擇銀行貸款買房的，這也成為了購房的趨勢之一，所以才會顯示出37萬億元的欠款，根據相關的數據調研，目前我國有2億家庭都是有房貸了。

房地產開發企業一方面不僅涉及房地產，一方面的東西，另外一方面房地產還有儲備用地，所以盈利的金額全部又投資進去了各方面領域以及買了土地，所以開發商呈現出來的結果是虧錢的，我們簡單的理解房地產企業是可以掙錢的，只不過這錢好像在口袋裡面轉了一圈，又去到了別的地方，還要去別的地方借錢回來填補中間的窟窿。

過去房價出現大幅度上漲，購房的時候，還沒有考慮太多的問題，如今房價逐步地走向平穩的趨勢，購房者考慮到的問題顯然就更多了，一方面是自身收入的穩定性，另外一方面是買到房產後價格會不會出現回檔。根據阿裡法拍網的資料顯示，2020年底法拍房產已經達到了200萬套，另外有38.5%的人均，是因為還款不算房貸而選擇弃房斷供。

房地產不是說好地推動經濟增長嗎？為什麼房地產企業負債這麼多，老百姓負債也這麼多，似乎誰都沒掙到錢，那麼錢是誰賺走了？

建房的最主要構成成本是包含了：土地、稅費、金融、建安。根據2020年的資料顯示，土地的平均開發成本占到了建房成本的48%，部分中高端的豪宅比例甚至高達60%。稅費，房地產企業在開發樓盤的過程中，涉及的稅費是相對眾多的，其中大家比較熟知的營業稅、企業所得稅、企業增值稅等11項房地產開發稅金在內，由於地方不同，所收取的稅費比例也不一樣，一般佔據總開發成本的12%~20%之間。融資成本，房地產企業基本上也是利用高杠杆的模式去開發樓盤的，最主要的資金來源主要是取決於銀行、Abs債務、海外貸信用貸等各方面的通路，基本上融資的成本在年化率10%~14%之間的較多。至於建安成本，全國各地並不會相差太多，一般建安成本的價格都是在1500元至2500元之間每平米，主要是根據樓盤的中高低端以及社區內部的設施配套所製定的金額。

簡單合計土地成本50%、稅費成本15%、融資成本12%、建安成本、行銷成本、配套設施成本等各方面的費用疊加在一起，開發商盈利的空間已經並不像當年這麼可觀了，根據2020年全國百强房地產淨利潤只有12%，中小企業淨利潤更低，特別是對於限制高價銷售的地區，淨利潤基本上都被控制在了5%以內。

房地產開發企業一方面不僅涉及房地產，一方面的東西，另外一方面房地產還有儲備用地，所以盈利的金額全部又投資進去了各方面領域以及買了土地，所以開發商呈現出來的結果是虧錢的，我們簡單的理解房地產企業是可以掙錢的，只不過這錢好像在口袋裡面轉了一圈，又去到了別的地方而已，還要去別的地方借錢回來填補中間的窟窿。

根據社科院預計2021年全國房價漲幅5%左右，房地產價格暴漲的時代已經過去了，國人買房都是“追漲殺跌”，所以5%的增值還只是跟銀行的利息持平，早些年買房的人也在房地產上掙到了錢，只不過他的房子沒賣出去，沒有達到真正的變現而已。

房地產開發商有掙到錢，結果錢不在口袋，購房者有掙到錢，只不過錢沒有變現而已，最多的金錢是用在土地、稅費、融資這三方面。