在成長型資源都市榆林、鄂爾多斯，房價因煤而興的局面正逐漸减弱。

承擔“保供”任務的兩座能源大市榆林和鄂爾多斯，近期的房價變化正受到市場關注。

在新一輪煤價上漲週期中，這兩座都市的房地產市場變得活躍，價格也呈現上漲趨勢。

根據中國房價行情網，榆林市2021年10月掛牌二手房均價為10169元/平方米，同比上漲22%；9月榆林市區房價均價環比上漲5.41%。經歷了前期低迷的鄂爾多斯樓市，現時也開始回升。

產煤都市樓市回暖

今年以來，受國際供需形勢及大宗商品聯動上漲等因素影響，煤炭價格攀升。

作為全國煤炭主產地，今年前9個月，鄂爾多斯和榆林原煤產量分別為4.7億噸和4.03億噸，合計約占全國總產量的30%左右，位居全國第一、二比特。煤炭價量齊昇，促進了兩地經濟尤其是工業經濟的發展。

統計局資料顯示，前三季度榆林和鄂爾多斯規模以上工業增加值增速分別為8.3%和7.8%，其中鄂爾多斯能源工業同比增長7.5%，占全市工業增加值的83.4%，拉動全市工業增加值增長6.2個百分點；同期，榆林能源工業增加值同比增長7.8%，拉動規模以上工業增長7.8個百分點。

與此同時，多方資料顯示，榆林、鄂爾多斯兩地房地產市場也出現回暖。

以榆林為例，根據國家統計局數據，近3個月二手房均價漲幅為7%，漲幅在全國排名靠前，屬領漲都市。再對比三年前的均價6237元/平方米，至今已上漲近52%。現時，榆林房價在陝西僅次於省會西安。

良好的經濟基礎，也支撐著榆林購房者強勁的購買力。“銷售好，排隊、找關係都不在話下。”榆林購房者朱芳說道。有著能源產業支撐的榆林，今年年前三季度GDP突破3500億元，僅次於西安，位居陝西省第二。

在另一座資源型城市鄂爾多斯，樓市情况也在好轉。根據鄂爾多斯市住建局資訊顯示，今年1-8月份，全市準予預售商品房392.94萬平方米，同比增長82.16%。截至6月底，全市共有房地產開發專案171個，建設規模1675萬平方米，計畫投資總額553.5億元，已完成投資230.2億元。

新房供應新增的同時，銷售量也在增長。資料顯示，今年1-8月份，鄂爾多斯新房共銷售485萬平方米，同比增長19.77%。其中，東勝區新房銷售114.68萬平方米、7864套，同比增長50.05%、55.44%；康巴什區新房銷售44.26萬平方米、3247套，同比增長146.53%、178.54%。

雖位居四線內陸都市，但在煤礦經濟帶動下，鄂爾多斯的購買力也得到同步提升，消費能力並不比一些東部都市差。據都市房產網資料顯示，2021年10月，鄂爾多斯新房單價約為1.13萬元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，資源價格的變動，勢必會帶動相關行業的發展和市民收入水准變化，而這種增長變化最後也會傳遞到當地的房價中。

“資源價格的明顯上漲，致使短期內收入，相應地也會推動住房領域投資，直接表現為住房消費。上一輪的煤炭價格上漲助推鄂爾多斯、榆林等都市房價的上漲，也是同樣的邏輯。”李宇嘉表示。

房價因煤而興减弱

榆林和鄂爾多斯這一輪樓市的回檔，在直接因素上與煤炭價格上漲具體關聯性，但從這幾年兩地的整體發展來看，煤炭價格上漲卻並不是唯一的助推力。

從小就在榆林生活的葉蕊認為，近兩年榆林樓市對煤炭的依賴度已降低不少。

早在去年，榆林樓市就已經出現了上漲現象，部分項目價格甚至比肩西安房價，當時煤價尚未進入上漲期。“比起去年，反而今年榆林的樓市還相對慢熱一些。”

根據安居客平臺資料顯示，榆林市新房均價在2020年5月開始上漲。在此之後，長期維持在單價8000元/平方米以上。而具體到市中心榆陽區，在去年6月均價破萬，從8573元/平方米上漲到10362元/平方米。也正是在去年，榆林多數新房價格一舉邁過了萬元門檻，重點集中在西沙、開發區

等區域。不僅如此，周邊區縣也跟著普漲，有項目一房難求，還要求全款優先。房價上漲，購房者積極性被提高。葉蕊表示，一個早晨就清盤的現象也不少見。

就葉蕊所知，去化最快的當屬西沙“建榆七子”，開盤便空。“建榆七子”，即西沙建榆路片區的領航·君宸、文昌泰安裏、天地源·榆林丹軒坊、巨威金水熙岸、亞都禦府、華庭雅苑、鳳儀蘭庭等七個項目。

與其他熱點都市市場情况相似，榆林樓市也呈現出冷熱不均的情形。

葉蕊告訴一條君，“最貴的是榆林高新區，新房銷售單價近2萬元/平方米，如榆林壹號院，但現在已沒有新房在售了。東沙區域最便宜，均價6-7千元/平方米，屬於價值窪地。”

榆林購房者朱芳也認為，榆林樓市火熱受這一輪的煤價上漲影響有限，“一是學區，二是跟風”。

在榆林，小學和中學的教學品質最好的學校在高新區，而高新區所在學校會擇人，戶口、房本、落戶時間都成為能否進入高新區學校入學的因素。

“有些學校招新生，還會考慮學生父母是否在高新區上班。”朱芳說。

朱芳告訴一條君，市場上買房的原因則是由於大家對榆林市場普遍看好，尤其是前幾年房價受週邊市場影響，加之科創新城的佈局，令高新區房價比肩西安，在高新區買房成為眾多購房者的首要選擇。高新區的火熱，也帶動了靠近高新區的西沙區域房價攀升，現時還持續著近萬元每平方米的單價。

2019年，隨著建設科創新城的大幕被拉開，一座聚集科研院所、大專院校、能源創新的新城開始出現。資料顯示，科創新城位於榆林中心城區西南部，總面積約76平方公里。而隨著多數企業順勢從舊城區搬到高新區，高新區也已漸漸成為榆林經濟最發達、消費最高的區域。

房價因煤炭而興的鄂爾多斯，在近兩年對煤炭的依賴也在減輕。

為降低此前的樓市庫存量，鄂爾多斯從基礎設施建設出發，再到教育投資、落實招商和人才政策等，將鄂爾多斯市逐漸轉變成一個宜居之地。另外，市政府也帶頭遷移到康巴什新城，以新增市民購買信心。

到2016年，康巴什房價開始復蘇，房價從2000元/平方米上漲到6000元/平方米。直到2020年，康巴什區域房價再次突破了12000元/平方米。截至目前，鄂爾多斯房產已去庫存1635萬平方米。

同時，近幾年當地著力發展的教育行業，使得學區房為鄂爾多斯的樓市帶來了一定熱度。現時，康巴什區域還出現二手房價格倒掛現象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從傳導機制來看，煤炭價格上漲，更多可能是影響當地煤老闆收入水准，進而促使各類資金進入購房領域，此前鄂爾多斯房地產就是很好的例子。但是在近兩年，情况已有所好轉，即便“煤老闆”這種效應出現，也不見得會立即進入房地產領域。

可以看出，類似榆林、鄂爾多斯這樣的成長型資源都市，已經漸漸在嘗試擺脫房價對資源的路徑依賴，正另覓途徑發展本地房地產市場。

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