今天，鐵口斷房只討論關於呼和浩特房地產的一個問題：

——呼和浩特新房價格降幅全國第三，真實的房價是什麼樣的？

關於房價的一個問題，就比千百個問題更直接，它擊中了購房者的軟肋和房企的關鍵。

據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個都市新建及二手住宅的調查資料顯示，呼和浩特新建住宅樣本平均價格為每平米8648元，環比9月每平米下降了51元，降幅為0.59%，降幅居全國第3比特。

曾經有老鐵後臺留言稱，房價一漲就是幾百上千，一降不過是一包烟錢，就這，還是房價降幅全國前三？

更讓人感到迷惘的是，在實際購房過程中，購房者並沒有切身感到房價的下降。

房價，到底降沒降？

壹

一邊數據說降了，一邊買房沒感覺。其實，這是一個整體和個體差異引發的問題。

機构統計的房價下跌數據，是整體被平均過的房價數據。也就是有的房產房價可以是每平米2萬+（比如恒泰禦都、比如東岸國際），也可能是有的房產房價是每平米7千+（比如碧桂園星耀、比如恒大金融小鎮）。只要一平均，房價高的抹平了，房價低的，抬升了。

看上去挺美的房價，也就是個在實際購房中參攷價值不高的平均值。

而購房者購房，都是有特定目標的。只針對單一房企的單一房產的房價。以個體對應整體的結果就是，平均房價對實際購房會產生巨大的失重感。

平均房價購房者也許無感，但是，呼和浩特各家房企耳邊卻響起了駝鈴聲——不，應該是警鐘敲響聲——買房人變稀缺了！

貳

稀缺的意思就是，房多人少。對購房者而言，房企想賣房，請拿出誠意。

而所謂“誠意”，正在一部分房企在無奈中，被迫展示了出來。

比如以成屋銷售為賣點的天福·九熙府。

天福·九熙府把樓盤定在二環內與和林格爾北路交匯處，這是房企的戰畧使然。但是，錯就錯在，步子邁得有點大，購房者還沒有做好從市區到玉泉區城邊置業巨大落差的心理建設。所以，天福·九熙府能怎麼辦，最好的辦法就是其高層房產近期售價每平米降價500元。

比如一度風風火火闖呼市的毫沁營板塊的澤信雲築。

經過準備借敬業中學入駐毫沁營打翻身仗抬價無果後，澤信雲築開啟了送車位、送裝修的“買就送”模式，但是效果依舊不明顯。於是，搭乘“雙11”快車，開啟了在某猫好房參與9.9元購買安家基金券，就可以享受最高49999元購物抵現的禮包活動。

設定挺好，唯一的問題是，享受紅包待遇的前提是，購房者簽訂購房合同且需全款到賬。

比如號稱“每賣5套房，一套是金地”的金地旗下的金地江山風華。

其實，挺佩服金地給樓盤起名的隨意。瀋陽有金地江山風華、長春有金地江山風華、溫州有金地江山風華，杭州也有金地江山風華。唯一的可取之處，就是所有叫金地江山風華的樓盤銷售都還不錯。但是，呼和浩特的金地江山風華，在呼和浩特房地產業界銷售紅火過後，也有點挺不住的“感脚”。

其洋房、小高層、高層的房產售價均也開始了房價下跌之旅。其中，最讓購房者“震驚”的是，小高層房價直降了1700元，金地江山風華房價均價降到了10500元，並特別在括弧中特別說明“多贈送面積”。

在呼和浩特帥家營紮營的金地江山風華，難道也沒逃脫“帥不過三秒”的厄運？

三

單看個別樓盤降價，好像是房企已經挺不住了。但事實是否如此？呼和浩特的房價真的跌了嗎？

國家統計局9月份全國70個大中城市的房價指數顯示，相比於去年9月的同期，呼和浩特新建商品住宅的銷售價格指數不降反昇，上漲了1.2%！

也就是說，所謂房企降價，不過是體感溫度而已。說明的不是呼和浩特房價跌了，而是房地產市場冷了。

真相是，在沒有更有力的房地產政策出臺前，呼和浩特真正抗跌的樓盤很難降價。

你想啊，呼和浩特學區+醫院+景觀+購物+交通的市中心頂配地段，房價會降嗎？能降多少？據鐵口斷房瞭解，呼和浩特市區內佔據上述資源的，還是很有幾座豪宅樓盤的房價是2萬+的。

一方面是因為佔據都市覈心地段或者有各種配套加持的都市資源很稀缺，另一方面大量的其他盟市年少多金的購房者湧入呼和浩特。至少在高端住宅和享受級改善型住房上，房價鬆動的可能性並不高。

肆

還有一點要重申，呼和浩特購房者的主力和中堅，就是改善型購房者。

所以，你懂的。

所以，呼和浩特真正降價的樓盤，也就是以下幾種類型：

前期定位太高，預期太高，準確判斷了未來地段卻遭遇現實挑戰的次改善型樓盤。樣本是分佈在和林格爾新區的恒大系列樓盤；

依賴優質教育資源價值炒起來的學區樓盤。樣本是毫沁營近20個樓盤；

房價千年冰封，房地產市場好的時候房價就低，形勢不妙房價更無從談起。樣本是金川各樓盤。

房價降了！從500元到1300元，呼和浩特房企“筍盤”出街。不過是表像，因為只有特例，才能够給沉寂的樓市打上一劑強心針，以點帶面攪熱樓市的一潭死水，給購房者可以普遍撿漏的假像。

所以，浮在表面的筍盤，也許只是開場鑼鼓，更鮮美的大餐或許還在廚房製作當中。亦或者是，房企放了一個煙幕彈，用一個噱頭，實現金鉤釣魚。

但是，請謹記：噱頭不能决定價格，供需才能决定價格。

那麼，問題來了，呼和浩特還有房產需求沒釋放呢？

床前明月光，疑是地上霜，舉頭望房價，鐵口會斷房。”我是鐵口斷房，陪你瞭解呼和浩特房產趨勢。今天的房，就斷到這裡。靈驗不靈驗，時間來考驗，老鐵們拭目以待。特別提示：看完文章，感覺有趣，有益，有感情，轉發關注評論點贊，程式走一遍，人生更絢爛！#房產#

友情附上@天下樓觀的10月份呼和浩特fc。按圖索驥，總比紙上談兵要好很多。拿走不謝！