文/子木

北京樓市的溫度，降得比天氣快。

據中原數據報導，10月北京二手房住宅網簽9340套，同比下調53.4%，環比下調25.7%。

這是北京二手房市場連續7個月成交下調，更是年內首次跌破萬套。

還記得去年10月，北京人排隊入場買房，而現在，二手房門店連個人影都沒有，感歎一年是非無常。

最慘的是學區房，大量業主扛不住壓力，開始拋售資產。拿最有名的海澱蜂鳥家園舉例。

去年10月開始，房價瘋漲，距離最高點，漲幅大概在15%左右，但現在房價基本跌回700-850萬/套左右，跌了10-15%。

一來一去，上百萬資金打水漂，期間買房的家長，只能默默站在高崗，頂著寒風流眼淚。

最重要的是，今年，“多校劃片+教師輪崗+二手房指導”，三道政策徹底改變了“孩子上名校，房價賣好價”的學區房投資邏輯。

一切變成了臺桌上的賭博，風險係數陡然拉升，資源不再稀缺，破除了家長們的執念。

除了學區房以外，北京二手房的普遍預期也在下滑。貝殼找房資料顯示，10月北京新增掛牌房源：

85%的業主都在下調價格。

很多門店成交大量縮水，店內的員工都跑去新房案場駐場了，也就是說賣二手房之前先得找到新房客戶。

有一個朝陽的讀者跟我說，房子7月份就掛上了，一開始陸陸續續有人看，但都嫌價格高，他自己也不愁賣，就這樣扛著，但到了10月份，徹底慌了。

因為整一個月看房的人數加起來是3次，仲介一天三通電話催促降價，最後把房價從760萬調到了700萬，但看房的人還是不多，一個比一個挑。

很明顯，北京的買房人已經感受到了冷空氣，都在等著房價進一步下跌，甚至有人說，北京樓市就此進入漫漫無期的陰跌模式。

真相到底是什麼？

1

杠杆失效

老讀者都知道，子木成功預測了北京好幾輪行情，最近的是我在2020年10月5日，撰文《注意！留給北京買房人的時間不多了》，很多人借此抄到了底。

預測樓市走勢，分為兩部分，一是數據監控，二是邏輯解剖。

現在的北京二手房市場成交冷淡，其實背後可以用一句話解釋：

“杠杆失效下，政策利空的擴散效應。”

什麼意思呢？聽我解釋。

北京房價高，買房都靠貸款，信貸杠杆跟購買力深度綁定，這意味著，銀行一旦出現風吹草動，會直接影響買房人的決策。

2020年12月，人民銀行、銀保監會對外發佈通知，要求銀行金融機構降低房地產貸款占比、個人住房貸款占比。

假如之前銀行裏有10個億，房貸可以隨便放，但現在，設定30%占比，那麼就只能對外放款3個億。

大家都知道，今年上半年北京樓市非常火，上半年二手房成交約11萬套，重繪了自2016年以來的新高，大量成交直逼額度紅線。

錢用完了怎麼辦？只能收。

從7月開始，北京方面的銀行就開始大規模限制貸款，延期放貸甚至暫停接單。

昨天樓下的仲介小哥說，“現在大多數銀行都貸不了款，老房子直接拒貸，自己做的一個單子，5月份賣房簽的契约，7月份過的戶，到現在業主都沒拿到全款，催銀行好多次，都不給錢。”

“前段時間央行提出銀行有序放貸，本以為貸款要放開了，把我們高興壞了，然而北京這邊基本沒有響應，沒成想，銀行額度不够，我們也揭不開鍋了。”

在北京，一半的改善需求都要靠“以房換房”，如果第一套房子拿不到錢，那麼後面的房子也沒法買，這個鏈條就是斷裂的，市場起碼一半的購買力“阻塞”了。

這就是杠杆失效。

而“政策效應的擴散”，大家應該都清楚。學區房政策大利空，外加海澱仲介協會內部搞倡議，對部分社區製定了二手房指導價。

二手房指導價這東西威力巨大，現在是29個社區，未來很可能延伸，參攷深圳的慘狀，大家都怕這段時間買完房，價格就下跌，於是這種恐慌情緒也在蔓延。

2

購買力原則

當我們理解了背後的邏輯後，一切問題迎刃而解。

首先考慮“杠杆失效”是否長久。

現在來看銀行額度緊張，但銀行不能不做生意，年後額度放開，貸款週期恢復正常，購買力疏通，這條路終究是要通車的。

其次，二手房指導價是壓不住房價時的必殺技。

而北京樓市當下已經非常理性，尤其高價學區房掉價嚴重，那麼繼續擴大二手房指導價的概率並不會很大。

整體來看，利空因素並非市場導致，而是政策手下的週期性調控，這在今年年底會陸續結束，出現真正的“政策底”。

預測明年市場，最重要，還是參攷北京的購買力，這個可以從新房市場找到答案。

資料統計，2021年1-10月份，北京新建商品房成交74671套，同比上漲37%，住宅同比上漲47%。

單10月份來講，住宅成交5564套，同比上漲33%，環比上漲2%。成交額達到326.18億，重繪了近5年新高。

這麼來看北京新房市場，行情比較穩。

近期，北京市場還發生了幾則大新聞。

比如海澱融創學府壹號院，上千萬的豪宅排隊搶，首日開盤賣了100多個億，創造了2000多人搶2000萬豪宅的歷史現象。

據說開盤那天，香格里拉大酒店金碧輝煌，千萬級富豪蜂擁而至，上演了一部年度大劇，《北京的金字塔尖》。

同時，海澱的萬柳書院也傳來一條消息，成交的一套房單價突破了20萬/平米，再次捅破豪宅天花板。

不得不說，海澱人是真有錢，是那種樸實中藏著巨富，賺的錢都拿來買房了。

地段差不多的，價格相對便宜的產品，也在順銷。

比如昌平的北清雲際，第一期賣的不錯，第二期已經拿到了預售證，因為跟海澱離的近，是未來海澱購房人群的溢出選擇地。

萬橡悅府拿到了預售證，因為雙捷運，比較搶手，認籌已經結束了，對面的龍湖雲璟關注度也很高，作為限競房，價格有一定的優勢。

順義的金茂做的國際社區，也預備推下一期，三字頭房價，最低50平，同時內部給的配套比較全面，主要接的是望京商圈購房者，年輕北漂人第一站。

從北京當下的新房市場可以得出一些結論：

1、北京不缺購買力。

2、豪宅市場和基礎剛需市場，成交最熱，中間拉開了距離。

有錢人不在於市場冷暖，只看地段和產品；而底層剛需，只在乎價格是不是合適。反而中間的群體，容易被政策影響，陷入觀望。

3、與此同時區域加速分化，海澱是全北京購買力最强的，過去是，現在是，未來還是，百萬碼農對房價的支撐力是恒久的，其次密雲、順義、大興也在崛起，但在房價走勢上，主要還是海澱、朝陽這類主城區為主。

3

趁虛而入

按照現在的購買力，明年開年只要銀行放開貸款，樓市會有一定的反彈。

出現的“小陽春”，雖然不如今年的火爆，但至少還會有一定的“量價齊昇”。全年還會呈現“先熱後冷”的趨勢，整體房價依然向上走。

接下來敲黑板了。

“對於購房者來說，2021年11月-2022年3月，是比較珍貴的購房窗口期，其次就只能等到明年的下半年。”

為什麼呢？

首先今年下半年，買房的人少了很多，但供應卻沒變，10月、11月入市的房源很多。

需求少、供應多，開發商迫於回款，只能打價格戰賣房，所以接下來市場上會出現一批“真讓利”房源，供大家選擇。

比如金地大湖風華，推出11套房89折，禦湯山·熙園推出2套特價超惠房。現時還是拿特價房為噱頭，小範圍推廣，接下來一定會加大力度。

一些性價比不錯的新房，挑選空間也很大。

北京買房，就要“趁虛而入”。

現在這些盤會讓利，但要考慮，明年年初行情修復後，開發商不再缺錢，優惠條件是否會逐步回收。

同理於二手房。

現在雖然銀行不放貸，但如果有購房需求的可以多去看看房，行情冷淡，業主信心不够，談價格的餘地會很多，然後有好的房子可以撿個漏，等到明年小陽春之前爭取成交。

4

唯一擔心

最讓我擔心的，還是北京的供應問題。

前段時間北京第二輪集中供地，北京二批次供應地塊總計43宗，其中26宗因無人出價而延至下批出讓成交價腰斬。

流拍率60%，北京遭遇了史上最“難堪”土拍行情。

其中原因，並不是開發商不願意拿地，而是條件太苛刻了，開發商拿下地，不賺錢甚至是賠錢。

當大家以為政府會讓步時，剛剛又出臺政策，要求：

“購房人只有將定金、首付款足額存入專用帳戶後，方可開通網簽，以確保預售資金及時足額直接入帳。”

過去買房，錢先打到開發商那裡，但現在，錢從一開始就要進行監管。

政府的目的很簡單，就是防止爛尾樓出現。但對於開發商來說，預售資金可以新增現金流運轉能力，現在這麼一搞，無意又提高了開發成本。

土地流拍率高，沒人拿地，意味著房子蓋的少了，那麼在需求不變的情况下，房價就會有上漲的壓力，對於剛需來說，房子的可選擇空間就少了很多。

這是需要北京購房者關注的一點。

很多朋友問我，明年北京房價會不會像今年一樣局部大漲？

放心，概率基本等於0。

二手房市場領頭羊“學區房”，被徹底摁住了，後面還拿著“二手房指導價”大棒，威懾市場。

而新房市場，則了全面進入“控價”時代，4環10萬+，五環8萬+，六環6萬+，遠郊4萬+，政府已經給你寫得明明又白白。

這讓北京房價走勢，有了確定的預期。