寫字樓出租率是反映地方經濟活躍度的一項重要名額，近兩年來，空置率升高，成為一線都市辦公大樓面臨的共同問題。但最新統計資料顯示，一線都市辦公大樓市場正在恢復生機，空置率有所下降。

近日，證券時報記者兵分三路，實地感受京滬深辦公大樓的復蘇之勢。

北京：租賃需求回暖市場預期樂觀

近期，北京辦公大樓租賃需求已顯著復蘇。隨著三季度北京辦公大樓淨吸納量創2018年二季度以來單季最高值，加之本輪大部分商圈的供應高峰基本已接近尾聲，市場正在持續穩步復蘇。據證券時報記者調查，北京多個覈心商圈租金水准保持穩定，業內人士對北京辦公大樓市場未來走勢也持樂觀預期。

寫字樓租金水准保持穩定

多家房地產諮詢機構統計資訊顯示，三季度北京辦公大樓淨吸納量創2018年二季度以來單季最高。世邦魏理仕的報告指出，全市空置率連續四個季度下降，而從租金報價來看，整體租金降幅縮窄，子市場表現分化。望京租金繼續上行；CBD租金止跌企穩，其中甲級租金近三年首次環比上漲；中關村租金保持平穩；其他子市場仍有不同程度的跌幅。

從三方統計來看，金融街因需求外溢空置率持續走高。在金融街某房地產經紀公司工作的陳曉（化名）告訴證券時報記者，租金價格還比較平穩。她駐場的通泰塔樓距離北京證券交易所步行僅6分鐘。這座塔樓裡面現時可選範圍較多，100平方米以上的辦公大樓正在出租的有3間，100平方米以下的有4間，全含的價格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安塔樓價格與其相似。如果能够接受每天15元/平方米~17元/平方米的價格，可選擇範圍更廣。

作為新興商圈的代表，中關村軟體園位於北京北五環外的海澱西二旗。該園新項目三季度一投入市場就接近滿租。經紀人李小晨（化名）告訴記者，園區內租金價格比較平穩，幾乎都是每天6.5元/平方米全包。個別樓盤比如和協科技大厦低一些，每平米5元多就能租。

教育遺留空置面積快速出租

在市場整體穩定向好的背景下，泛中關村區域受雙减政策影響的教育類企業退租大增。仲量聯行近期的一份報告指出，教育行業在北京市至少有12萬平方米的租賃面積將於年末前完成退租，其中主要以關閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區域依次為上地、中關村和望京。

北京海澱理想塔樓

仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部總監米陽對證券時報記者表示，這一數據並非簡單估算的市場規模，而是真實退租數據加總。這些退租面積，以頭部知名的教育企業為主。

米陽表示，教育行業此前擴張、租賃的面積大部分為教室用途，辦公用途的面積相對較少，囙此單店面積較大。此類面積大部分在品質較低的辦公大樓或產業園區，以及底商等非標準辦公用的空間，囙此對於全市整體市場，尤其是甲級辦公樓市場影響較小。部分物業此前租戶行業配比的韌性較低，教育行業占比較高，確實會在短期面臨空置率提升、租金下調的壓力，但不具有普遍性。在上地、中關村等IT行業需求旺盛的區域，有教育行業退租的面積在短期內已再次出租，空置被市場快速吸納。

記者在走訪中關村黃莊地區時看到，此前培訓機構較為密集的辦公大樓中確有不少空置的，其中既有教育機構退租遺留，也有其他類型公司退租遺留。

海澱文化藝術塔樓的學而思和精銳教育校區雙雙退租

海澱文化藝術塔樓的學而思校區已經退租

不過，從記者瞭解的情况來看，空置面積填補速度較快。以銀網中心為例，該塔樓B座頂層和11層均曾為教育培訓機構的辦公場所。但8月記者走訪時相關機構剛退租，如今頂層的辦公樓已經入駐了另一家企業，而11層也正在裝修等待迎接新的租戶。這意味著從租戶退租到再出租的間隔僅約三個月。

北京海澱銀網中心

北京海澱的銀網中心B座11層的辦公大樓正在裝修

“一個季度內租出去基本相當於無縫銜接了。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天對證券時報記者表示，頭部TMT企業的擴租和新成立科技互聯網、晶片製造相關公司的新租需求有效消化可租面積，使得中關村區域內所有子市場空置率均保持在個位數的低位，空置率沒有明顯升高。

北京中關村新興產業聯盟塔樓

在北京中關村等IT行業需求旺盛的區域，有教育行業退租的面積在短期內已再次出租，空置為市場所快速吸納

業內人士對市場走勢預期樂觀

今年以來，TMT頭部企業經營賽道多元化為市場不斷注入新動能，並完成多起大面積租賃交易。從近期覈心商圈的主要租賃成交來看，TMT行業企業仍是領頭力量，如位元組跳動、百度線上、阿裡巴巴分別在中央商務區和望京-酒仙橋區域新租了上萬平方米的辦公大樓。

孫祖天對證券時報記者表示，TMT一直是北京商業地產需求的支柱行業，未來隨著5G、物聯網、云計算、大數據、人工智慧、區塊鏈等新一代資訊通信技術的創新突破，TMT所代表的數字經濟和實體經濟日趨融合，對傳統產業的滲透和變革日益深遠，其涵蓋範圍不斷往外延伸，加上北京數位自由貿易區、北京證券交易所等有利的政策環境加持，TMT對辦公大樓需求有持續發展的動力。孫祖天判斷，三季度後本輪大部分商圈的供應高峰基本已接近尾聲，隨著空置率的回落，預計有更多子市場租金將觸底。

市場普遍認為，北京證券交易所落地將進一步帶動創新型企業、投資機構及相關專業服務機構的集聚。忙碌於金融街片區的陳曉期待著，在北京證券交易所開市後，帶動她所負責片區辦公大樓租賃需求進一步提升。

上海：辦公大樓市場穩住了二房東模式存隱憂

“今年辦公大樓市場招租情况確實比去年好，可以說是‘穩住’了。”滬上某甲級寫字樓招商部負責人李婕（化名）這樣向證券時報記者描述她觀察到的現象，“但在亮麗數據背後，也存在一些隱憂，比如不少辦公樓裏都有‘二房東’身影，一旦出問題，可能又是‘一地雞毛’。”

今年以來，上海辦公大樓租賃市場持續回暖。來自多家房地產諮詢機構的資料顯示，今年三季度，上海淨吸納量創新高，空置率穩步下降，租金也止跌回升。

李婕告訴記者，今年辦公大樓市場求穩，不會像去年那樣一味降價，“去年‘價格戰’打得最厲害時，都比著誰的價格低，租金實在不能降的，就補貼裝修費。”

三季度辦公大樓市場淨吸納量創新高

中國新天地商業管理（辦公）總經理王紅接受記者採訪時表示，與去年受疫情影響整體辦公大樓市場租金和出租率都小幅下滑相比，2021年辦公大樓租賃狀態恢復較好，公司在上海的辦公大樓——企業天地5號和INNO創智的出租率現時均已實現近滿租的狀態，同時，瑞虹企業天地也已正式竣備完工並迎來首批租戶的入駐，其中T1辦公樓中低區域已基本滿租。

華潤置地商業華東辦公大樓部負責人張帥印也向記者表示，陸家嘴濱江中心今年簽約了總部獨棟客戶四家，包括浦銀安盛基金、山西證券、芯鑫租賃和閱文集團，同時還吸引了數家金融、科技企業進駐，“現時陸家嘴濱江中心獨棟辦公大樓僅餘一席，且已有數家意向客戶在密切洽談中。”

陸家嘴濱江中心

陸家嘴濱江中心獨棟辦公大樓僅餘一席

上述辦公樓租賃情况是上海今年辦公大樓市場回暖的縮影。世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年三季度，上海辦公大樓淨吸納量延續上漲態勢並創下單季新高，達到44.9萬平方米，搬遷擴租態勢進一步擴大，19個子市場約九成實現正增長。截至三季度末，上海辦公大樓市場空置率環比下降0.7個百分點至17.1%。

“從成交類型與區位看，搬遷擴租需求占比高達70%。”世邦魏理仕報告顯示，“前灘和南京西路等市場出現一房難求的局面，季內前灘空置率更是低至4.3%，僅次於外灘。”

李婕告訴記者，最近兩年確實有不少覈心商務區租戶搬遷至前灘等新興商務區，一方面是前灘等新興商務區的各類配套還不錯；另一方面，租金要比覈心商務區低40%至50%，同時一些製造業企業傾向於到新興商務區購買或租賃整棟辦公樓。

在淨吸納量創歷史新高的同時，租金名額的趨勢性轉折也露出端倪。世邦魏理仕報告顯示，上海三季度辦公大樓市場租金止跌企穩，報價和有效租金較上季度分別上調0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度覈心商務區、覈心拓展區和新興商務區空置率分別為11.9%、17.9%和21.7%，環比分別下降0.9個百分點、0.9個百分點和0.2個百分點。

疫情緩和以及經濟復蘇——這是王紅給出的上海辦公大樓租賃恢復良好的原因，“上海作為我國對外開放的視窗都市，基於優質新增供應量和戰畧新興資本的加持，辦公樓市場的回暖迹象仍將持續。”

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部首長張越表示：“2021年辦公大樓需求持續升溫顯示了上海作為國家對外開放的視窗都市良好的經濟基本面。浦東‘引領區’新政落地已逐步為區域市場吸引更多外資金融、專業服務等行業需求，第三季度浦東需求實現環比上漲近90%，外資占比明顯提升。”據透露，未來六個月，上海辦公大樓市場預計將有69萬平方米左右新增體量入市，上海全年淨吸納量將創新高，租金有望持續提升。

非中央商務區空置率高二房東模式存隱憂

租賃市場數據向好的同時，在業內人士看來，上海辦公大樓市場也存在一些隱憂，比如非中央商務區空置率達到20%以上、層出不窮的“二房東模式”等。

“今年租賃情况還行，比去年肯定好很多，與2019年基本差不多。”一比特非中央商務區的物業租賃人員向記者透露，“但周邊辦公樓層出不窮，租賃過程中的壓力也大了不少。”

儘管非中央商務區的租賃市場同樣活躍，但根據仲量聯行的報告，大量的新增供應導致空置率環比上升1.3個百分點至27.8%。“近年來上海甲級寫字樓發展較快，每年的新增供應量在100萬平方米至150萬平方米之間。”仲量聯行上海商業地產部租戶代表總監黃臻向記者表示，“至於空置率是15%還是20%趨向於健康，現時並沒有一個特別的數位。”

另有業內分析人士向記者表示，從空置率來看，20%以上的數位確實不低，隨著供應持續新增，這可能是非中央商務區未來不小的隱憂。

相比非中央商務區的空置率數據，辦公大樓市場冒出的“二房東”模式更讓業內人士擔憂。一些個人、科技公司或商務諮詢公司，以略低的價格整層租賃辦公樓，再裝修配寘辦公傢俱後，分割成大小不同的辦公室，加價出租給中小租戶。二房東從業主方拿到的租金不高，同時可能還存在“偷面積”的行為。

“上海辦公樓裏的‘二房東’並不在少數，據我所知，周邊每棟辦公樓都有兩三家‘二房東’。”一比特知情人士向記者表示。李婕同樣給記者證實了這一現象，不過相比擔心二房東帶來的競爭，她更擔心後遺症，“之前出租工位的模式，幾乎都退出舞臺了，留下了‘一地雞毛’，一旦‘二房東’出現問題，破產或跑路，租戶還在，問題又會留給業主，到時肯定又是‘一地雞毛’。”

深圳：以價換量需求回暖前海入駐率大幅提升

深圳辦公大樓空置率較高的情况正在得到改善。

來自世邦魏理仕的統計資料顯示，2021年第三季度，深圳辦公大樓市場需求強勁，單季吸納量創歷史新高，突破50萬平方米，達到53.7萬平方米。整體市場空置率實現了2.2個百分點的改善至18.7%。

不過，當前深圳辦公大樓市場出租壓力大已成共識，新供應的辦公大樓多以較低價格吸引客戶，各區政府也對引入優質企業提供獎勵，樓齡較大的老舊辦公大樓空置率情况仍不容樂觀。三季度全市租金平均價格為每月187.4元/平方米，較高峰時下降了兩至三成。如福田中心區是深圳辦公大樓主要供應片區，兩三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以區域內甲級寫字樓深業上城為例，其最新租金報價僅在180元~280元/平方米之間。

TMT類企業位居需求榜首

“我們的項目去年才入市，今年第三季度以來人氣較旺，現時出租率超過八成，公司已經很滿意了。”寶安區西鄉一高檔寫字樓物業林經理向記者表示，他們的辦公大樓離地鐵口僅50米，周邊有較多農民房，因通勤時間短、員工居住成本低，受到企業歡迎。

談及入駐的企業，林經理表示，西鄉的客戶主要是以製造業為主，尤其是近兩年比較景氣的行業。“有兩家做跨境電商的，都是租了幾層樓，還有幾家做電子烟的，租的面積也比較大。”

疫情期間，寶安的部分跨境電商異軍突起，賺得盆滿缽滿，有了改善辦公環境的需求。寶安是全球電子烟的大本營，90%以上的電子烟產能集中在寶安，包括電子烟的龍頭企業麥克韋爾、悅刻等都位於此地，這裡也成為了電子烟企業的聚集地。

相比之下，科技企業更中意南山區的辦公大樓。東莞一知名智慧硬體企業今年將研發部門搬到了南山的後海片區，其負責人開玩笑說，“我們來這，就是為了挖人，你看旁邊有騰訊，有百度，有阿裡，多方便下手啊。”這個片區也是深圳寫字樓租金最高的地方，有著“工位租金超過員工薪水”的傳說。雖然相比於東莞，租金成本翻了幾倍，但企業覺得值。這裡聚集了大量的高科技人才，他們找工作，只會在這個區域裏挑，“即使在東莞開出高一倍的薪水，也挖不動，所以只能我們自己送上門來。”

福田中心區則依然是金融類租戶的首選，這裡彙集了全市近七成的持牌金融機構，擁有深圳證券交易所、深圳銀保監局、深圳證監局等重要金融監管機构，業態豐富，功能完善，具有扎實的產業基礎。此外，福田區公佈了一系列支持金融發展的政策，如新落戶外資金融機構在福田區租賃辦公室，按條件給予最高1000萬元/年的租金支持，連續支持3年，還有最高300萬元的裝修支持。對持牌金融機構在福田區新購置自用辦公用房的，按實際購房價格10%，給予最高3000萬元的支持，分3年支付。

從企業類型來看，TMT企業繼續位居深圳辦公大樓需求榜首，占比達32.8%；金融業位居第二，占比24.6%。科技企業需求的快速增長，是深圳辦公大樓市場的重要支撐。世邦魏理仕的統計分析顯示，2018年科技企業新租面積占比為27%，而2020年這一比例提升到了49%。

前海入駐率大幅提升

2020年末，前海片區的甲級寫字樓空置率超56%，曾引發市場熱議。不過這一現象，在今年得到極大改觀。世邦魏理仕的資料顯示，前海板塊辦公大樓在第三季度吸納量驚人，單季為整體市場貢獻了超三分之一的需求，並由此帶動片區市場入駐率實現了10%以上的上升。其中，超五成需求來自科技行業，近兩成來自金融行業。

業內人士表示，前海作為新開發片區，規格很高，建設和釋放比較集中，配套設施建設進度較慢，這會導致在某一段時期的空置率比較高。現時隨著建設進度的加快和相關規劃的調整，前海的空置率正逐漸降低。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務辦公樓部負責人吳洋表示，前海依然是特區中的特區，政策支持優惠非常多。在前海注册辦公地的企業能够享受15%的企業所得稅優惠，此外還有關於高端稀缺人才15%個人所得稅的優惠，以及其他產業創新業務上的支持。這是企業選擇前海的一個重要考量。“前海在2013年開始開發的時候，我們還覺得這裡很荒凉，但短短四五年時間，就有很多辦公大樓，樓宇品質遠遠高於現有一些樓宇。”

值得一提的是，就在前幾天，深圳市前海管理局製定的《深圳前海深港現代服務業合作區促進產業集聚辦公用房資金補貼辦法（征求意見稿）》剛剛結束意見徵集期。該政策旨在提高前海辦公室樓宇入駐率和產業集聚度。

《辦法》提出，經前海管理局認定的總部企業，每年按照每月60元/平方米給予租金扶持，連續扶持3個年度，每年最高不超過500萬元；《辦法》亦新增了金融企業總部扶持標準，最低檔次由300萬元增至500萬元，封頂由2500萬元增至5000萬元；港資總部企業的扶持標準由原來的按一般企業扶持標準的50%大幅調增至120%。

仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，未來前海的科技、金融、專業服務等行業將會迎來發展機遇，為擴容後的前海聚集大量優質的人才和企業，從而中長期內有效幫助前海甲級辦公樓加速去化。

來源：證券時報