如果用一個詞來形容現在的青島樓市，那就是“觀望”。

買房者在觀望，是不是到了買房的時機，降價、房地產稅、房貸放鬆等多個不同方向的訊號正在困擾著大家。

開發商也在觀望，郊區的開發商在觀望價格是否降到了底，是不是應該繼續降價；市區的開發商也在觀望，是不是應該跟隨郊區降價，如今的高價格是否嚇走了買房者。

在這一片觀望的氛圍下，青島樓市卻悄悄地迎來了變化。

置地有聲第348期

本文授權轉載自/青城山說（ID:qingchengshanshuo）

撰文/一毛道人

編輯/於瑩

成交繼續萎靡

儘管青島10月份的二手房成交量還未發佈，但新房成交情况已出爐：

2021年10月青島新房成交10559套，環比9月（新房成交12025套）下降了12.2%，新房成交面積1134625.68，環比9月下降26%；同比2020年10月來看，今年青島新房市場“銀十”的表現明顯不如去年，成交量與成交面積的同比跌幅達到了21.6%和26.04%。

其中，新建住宅共計成交了8435套，環比9月（9384套）下降10.11%；新建住宅成交面積951666.62㎡，環比9月份下降14.4%。

9月、10月，本是樓市“金九銀十”的兩個月，現在卻成了近一年來除了春節所在2月外的成交最低月份。

從10月新房的成交量也可以看出，青島樓市仍然十分冷清，這一輪頹勢還沒有止住。

降價之下，必有“勇夫”

大家都知道，青島這一輪降價源於郊區，也可能止於郊區。

膠南、即墨、膠州是這一輪降價的主力，其中又以膠州為甚。在購房群裏的一比特群友就曾表示，他同事2018年買了膠州，如今已經降了2/3，同事已經得了抑鬱症了。

此前曾提到，青島郊區的房價降到七八千，部分地方降到五六千，已經低於省內其他城市、甚至是小縣城，具有了一定的性價比，不會繼續無底限地下跌。

在以前，西海岸新區新房成交量歷來都是青島各區市的桂冠，這已經持續了好幾年。

可剛剛過去的10月份，膠州逆襲了！10月膠州新房共計成交了2372套，新房成交面積247857.8㎡，單區新房成交量占比全市新房成交總量的22%，一舉力壓西海岸新區、城陽區成為了全市新房成交冠軍區域。

這是一種改變，也是一種訊號。這至少說明，膠州樓市降價是有效果的，有不少的人認同、接受這種降價幅度。

所以青島樓市的這一輪行情的市場底很可能出現在今年春節前。在樓市裏很難捕捉到穀點，但在“百團大戰”的時候選擇一些資金安全又降了不少價的樓盤新房多半是沒有多大問題的。

市區與郊區的分化

青島10月份的新房成交數據有兩個有意思的現象，一是，新建住宅成交的套均面積為112.82㎡，9月份是118.5㎡，10月份小戶型成交量有比較明顯的回升趨勢。

二是，10月份青島市內四區（市南、市北、李滄、嶗山）新房成交總量僅占全市新房總成交量的14%左右，低於膠州市、西海岸新區、城陽區，和即墨區打平。

這說明兩個事實，一是郊區降價吸引了更多的買房者，市區新房沒有降價讓潜在買房者更加觀望；二是在郊區小戶型更加受歡迎。

這其實很好理解，買郊區新房的多是剛需，買市區新房的多是改善，結果就是郊區小點的套三戶型更受歡迎，市區大面積的套三套四更受歡迎。

這應該給買房者一個警示，市區、郊區樓市在分化，這種分化把買房者分成了兩個階層，你買的房子想要受歡迎，想要好賣，就得符合這個階層的需要。

在房地產稅將要試點的環境下，房產持有者會加速拋弃劣質房產，置換為優質房產。此時和未來，在大城市的市區、郊區都有機會，但一定要買對房子。

鳳凰網青島綜合

來源：青城山說（qingchengshanshuo）