今年，昆明房地產市場如臨寒冬。房產仲介作為房地產的下游行業也深受影響，當下，仲介從業人員大量轉行，多個仲介門店關停、轉讓。據多家知名仲介負責人透露，現時昆明已關閉仲介門店300多家。

除了市場的壓力，仲介公司還面臨著開發商被拖欠傭金的問題，據瞭解，昆明一知名仲介公司被一個項目已拖欠高達兩千多萬元。

配圖：仲介門店生意冷清

在嚴峻的市場大環境下，房產仲介行業何去何從？都市時報·大象房鑒所採訪了多位業內人士和地產行業專家。

昆明仲介機構兩頭為難

市場上房子銷量堪憂成交後開發商拖欠傭金

記者採訪了昆明多家知名仲介機構瞭解到，現時仲介機構生存環境十分艱難。

昆明一本土仲介機構負責人表示：“今年的市場本來就不好，客戶觀望情緒重，二手房交易不斷下滑，幾乎大量仲介人員的銷售重心都在一手房，也就是新房市場。仲介人員收入本來就不高，新房市場也不好賣，好不容易賣出一套，開發商還拖欠傭金，拖欠時間已高達1年以上，至今都沒有結算。”

“開發商拖欠仲介傭金的情况是很常見的，因為昆明的仲介結的都是後傭，正常的傭金結算時間是1-3個月。從去年底開始，就有個別項目結傭緩慢，比如仲介賣了500萬的傭金，開發商只結100萬，然後每個月陸陸續續的結，但到今年下半年部分開發商就直接不結算傭金了。”

該負責人還表示，仲介把房子賣出去，傭金結不回來，只有公司提前墊付傭金給仲介人員，現在光仲介公司提前墊付的傭金都不是一筆小數目。

此外，昆明另一家知名仲介機構負責人也表示，昆明頭部房企基本都有拖欠仲介傭金的情况，昆明西山區一項目從去年8月至今，拖欠的仲介傭金已經高達2000多萬元。

與此同時，據不完全統計，現時昆明關閉的仲介門店總數已經接近300多家。

“部分人被行業短期紅利吸引”

其實，在多數從業者眼中，房產仲介本身就是一個人員流動性很大的行業，對周圍同事的入職、離職已是司空見慣。今年房產仲介行業的動盪，早有預兆。

從事房產仲介工作5年多的小李介紹，去年年初，受疫情影響，很多人不得不“宅”在家中，長時間的居家生活讓不少剛需家庭萌生了換房的念頭。

迎來復工複產後，昆明出現了一次改善型住房熱賣的勢頭，去年下半年，房地產市場更是熱度高漲。部分房企為了衝刺年終任務，紛紛推出特價房源，低價走量，造成了房地產市場繁榮的表像。一些人被這種繁榮景象吸引，紛紛加入，這也是去年“不管在哪都能看到房產仲介紮堆”的原因之一。

他認為，這部分人員只是被行業的短期紅利吸引，對行業並不瞭解。房地產下行之時，自然就會選擇離職、轉行。

小李表示：“仲介這個行業准入門檻很低，從業者走得多，來得也多。但今年情况特殊，受市場影響比較嚴重，很多仲介都是靠長期積累的老客戶和剛需客戶支撐業績，新入職的想要開單，很有難度。”

房產仲介小王表示，今年房地產市場不景氣，有的小型仲介門店一個月都賣不出一套房子，支出成本和收入嚴重不對等，只能關店。像尊園、新亞、貝殼這些品牌仲介，也會選擇關閉一些業績不好的門店，把人員集中到有購買力的區域，節省開支。

面對走勢不明的房地產市場，房產仲介的前途在哪裡呢？

“需要全方位提升服務水平”

“現時昆明的行情是剛需客戶多一些，改善型客戶相對比較少，這也影響了仲介的業績。今年，昆明三大仲介機構陸續都有門店關停。”仲介小謝表示。

配圖：仲介門店生意冷清

小謝從事房產仲介行業近10年，已經算是昆明仲介行業中的資深從業者。他認為，今年的房地產市場變數太多，“業績一般。去年好的時候一個月可以成交5套，不好的時候2套左右，今年平均每個月能成交2—3套。”

對於房產仲介未來應該如何發展，小謝認為，未來必須在服務水平上全方位提升。

“比如對二手房的交易流程，稅費及二手房基礎知識，房屋裝修哪些牆能拆，哪些牆不能拆等方面的引導，貸款政策、銀行利率、市場行情、樓市走向、區塊鏈金融價值等等，都要有所瞭解。”他表示，仲介需要儲備的知識很多，從業經驗沒有三五年，連入門都不算。

房產仲介小彭也認為，提升服務技巧和能力，對房產仲介從業者相當重要。“我們最近已經在考房產經紀人從業資格證了，考試題目都是專業性的知識，如果不認真看題，想要通過考試還是有難度的。”他表示，現在房產仲介市場正處於大洗牌階段，一些水准不專業，服務不好的仲介陸續都轉行了。“仲介本來就是一個服務行業，房產的成交，只是服務的開始。”

★專家觀點

“未來仲介行業的透明度將繼續提升”

對於房產仲介大量從業者離職轉行，門店關停的現象，諸葛找房數據研究中心分析表示，一方面，規模較小的仲介掌握的房源資源有限，且房源資訊的真實性不能完全得到保障，購房者更青睞規模較大或具有品牌影響的仲介公司。

加之在昆明，房地產市場政策監管較嚴，部分開發商選擇與資源豐富的仲介公司進行合作銷售，進一步擠壓小規模仲介的生存空間。

另一方面，為獲取一定的市場份額，房產仲介之間在不斷競爭，通過提升自己的服務水平來確保自身有競爭力，這也促使該行業進一步洗牌，向規範、有序的方向發展。

房產仲介為房地產市場買賣或租賃雙方提供諮詢服務，協助雙方公平交易並促進成交，是房地產市場的重要組成部分。但一直以來，這個行業裏存在多種亂象，導致行業口碑不佳。

相信未來隨著行業的發展以及整治的逐步到位，仲介行業的透明度將進一步提升。囙此，提高從業人員貭素，提升品牌影響力，拓寬銷售管道，為客戶提供更為優質的服務，將是仲介行業未來的發展趨勢。

“房產仲介將來需要大力開拓租賃市場”

昆明市社科院研究員高軍表示，房地產市場經過政策調控，確實到了重新洗牌的境地。最近，國家發佈了在一些城市擴大試點房地產稅的消息，更是給房地產市場帶來了動盪。由此來看，房地產市場進入寒冬已成事實。

房地產稅的試點，意味著房地產市場從增量房時代進入到存量房時代。今後，房產仲介應該在儘量做好存量房買賣的基礎上，大力開拓租房市場，要轉變經營思路，迎接市場的重大變化。

房產仲介在房地產市場中始終起著橋樑作用，是房地產市場不可或缺的角色，它是促使買賣雙方達成交易的主要媒介。

今後，房產仲介機构要適應需求變化，要在資訊發佈與資訊獲得方面更加積極主動，從中尋得更多的商機。

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來源：都市時報

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