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10月，北京二手房住宅網簽9340套，同比下調53.4%，環比下調25.7%，這也是北京二手房市場連續7個月成交下調，更是年底首次跌破萬套大限。

信貸受限帶給北京二手房的降溫，遠超學區房整治與調控。

圖片來源：壹圖網

超85%房源下調掛牌價

月度成交跌破萬套意味著什麼？

來自麥田的資料顯示，自從2017年以來，10月北京二手房成交量，除了去年疫情10月的1.43萬套，過去五年有四年都沒有突破一萬套。

“換句話說，跌破一萬套，從歷史資料上看並不稀奇，因為通常說的金九銀十，主要還是新房市場，但連降七個月，是需要重視的趨勢。”多位業內人士指出，今年北京二手房上半年確實出現了一個小高峰，重點區域價格上揚的趨勢也很明顯，這是接連遭到政策打擊的關鍵。

成交走弱，願意下調掛牌價的房東比例也在新增。根據麥田房產數據監測顯示，在10月的調價房源中，有超過85%的房源下調掛牌價，這個比例比9月多了4個百分點。

麥田方面指出，當前，北京二手房買賣雙方價格博弈新增，部分房東因為當前房價不及心理預期而選擇暫不掛牌銷售。

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“最近我們有兩套非常好的房源，我們在跟業主溝通調價的時候，業主很強勢地要求下架，說白了，賣不到心理價位就不賣了。”某頭部仲介西營房門店經理透露，這兩套房源其中的一套業主掛牌價要超過近3個月同戶型、同樓層房源價的20%，鑒於市場現時的情况，經紀人多次建議業主降到成交均價上線，但遭到拒絕。“業主也很直接，不著急賣，因為買的房子也沒看好，也擔心置換過程中信貸卡殼，乾脆就等等看。”

二手房降溫的原因有哪些

但並非所有的業主都這麼淡定。此前北京商報記者走訪時發現，因置換週期受限，部分前期已經預定了置換房源的業主開始著急降價。以和平里某熱門社區為例，該社區9月成交的一套小三居，均價與此前三個月同戶型成交均價下調15%，房源維護的經紀人也證實：業主置換的房子已經付了定金，最後的周轉期限到了。

中原地產首席分析師張大偉認為二手房降溫的原因有幾點：

一是2021年下半年開始整體全國樓市速凍的最大最關鍵原因是因為信貸收緊，北京作為一線都市，目前為止，7月後購房的新房二手房均未放款，嚴重制約了市場成交，而且從趨勢看，接近年底，房貸有更明顯收緊的可能性，市場成交量持續低迷。

二是學區房等調控政策不斷陞級、8月約束離婚後購房等政策疊加，以及第二輪集中供地結果不理想，讓需求方徹底進入觀望週期。

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張大偉提到的學區房整治，除了多校劃片外，北京市部分區域還啟動熱點社區二手房指導價格。以海澱房協向仲介發佈的海澱熱點社區二手房交易指導參考價及行業內部自律倡議顯示，海澱區二手房交易指導價名單中，包含海澱29個重點社區，對60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導價。超過掛牌指導價1%的不予掛牌。

貸款難度依然較大

“7月開始基本上一個月一個政策，7月入學多校劃片全面執行，熱點學區房迅速降溫；8月離婚新政落地，稅費和貸款漏洞被全面堵死；9月區裡面推二手房指導價，最後10月二批次賣地不理想，這都讓原本就擔心買賣可能被信貸卡住的小業主和購房者，徹底放弃了交易。”海澱區蜂鳥家園某頭部仲介公司門店經理如此介紹。

對於王小嬙提到的北京住房貸款額度並沒有明顯提高，也得到了來自多家銀行的證實。

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某股份制銀行北京分行信貸部經理透露，現時該行北京地區的二手房房貸利率並沒有提高，依舊是以首套5.2%、二套5.7%為主，最終還核算貸款人的征信、收入等，但放款週期和額度都不理想。“我們也沒辦法，跟房地產公司的三條紅線一樣，我們銀行的涉房貸款上線就是我們的紅線，沒有了就沒有。包括這位經理在內的多家銀行信貸部人士判斷，北京地區房貸的這種收緊狀態至少要持續到明年二季度。“不是說明年開年也沒有，是擠壓的太多了，需要一個消化週期。”

記者丨盧揚王寅浩

編輯丨張蘭