經濟觀察網記者丁文婷

10月24日，蘇州豪宅“拙政別墅”一天之內掛牌10套數千萬、上億級別別墅的消息引起關注。

經濟觀察網瞭解到，此次掛牌的10套房源均由一比特業主持有。在社區內，該名業主共有15套房源在出售，其中4套在個人名下，11套在公司名下。集中上架的10套房源，面積從894平方米到4181平方米不等，掛牌售價也在6500萬-3.4億元不等。

拙政別墅位於蘇州拙政園旁，北臨北園路、東臨百家巷，項目於2014年竣工，整個社區共有28套房源，均為獨棟別墅。

“因為房屋照片拍攝和委託書簽訂緣故，10套房源暫時未在外網展示，但確實已經在賣。”知情人士介紹，該業主原有2套房源已在掛牌出售，且掛牌時間超過了一年，“並不急著賣”，但在房地產稅試點相關資訊發佈後，該業主要求把其餘房源全部上架，粗略統計，15套房源總面積超過2萬平方米。

“社區的物業費是9.8元/平方米/月，2萬平方米一年的物業費在200多萬元。”知情人士透露，該名業主買入房產的時間為2014年左右，當時均價在4萬元/平方米。現時，該項目的掛牌單價約為7萬元/平方米。

蘇州現時並不是房地產稅的試點城市。早在10年前的2011年，重慶和上海便開始試點房產稅，需要注意的是，這兩個試點城市徵收的是“房產稅”，而不是目前正在推進中的“房地產稅”。今年10月23日，第十三届全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議决定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。從房產稅到房地產稅，具體的徵收辦法和細則將做出怎樣的調整，現時還不得知。

如果簡單以現行重慶市和上海市的房產稅徵收標準做參照，假設上述15套房產皆符合房產稅徵收要求粗略估算，按照現行重慶市針對獨棟商品住宅的房產稅徵收規定，15套房源年應繳房產稅額近700萬元，而按照上海針對新購入房產的房產稅徵收標準來計算，15套房源的年繳稅額度超過300萬元。

前述知情人士表示，房主在北京，按照其要求，將由管家帶領進行集中看房，但看房前需要“驗資”。“一房一驗，如果你要看8000萬那套，卡裡至少需要有4000萬左右的現金”。此外，獨棟別墅無法貸款，需要全款購買，交易過程中還會產生契稅、個稅合計房屋總價3個點的稅款。

實際上，豪宅集中上架出售並非“拙政別墅”一個項目。

一名在蘇州從事豪宅買賣業務的仲介人員介紹，近期在蘇州拋售豪宅的業主非常多。“蘇州幾個別墅社區都開始放房子出來了。”他告訴經濟觀察網，自己維護的多位業主在聽到房地產稅消息後都開始著手賣房，他們手中最起碼有2、3套房子，5、6套房源的也很常見。

位於蘇州工業園區、金雞湖旁的“世茂銅雀台”別墅社區這幾天也上新了6套房源，該社區掛牌房源單價在10萬元/平方米左右。仲介人員介紹，一些業主看到房地產稅相關新聞後集中在最近幾天聯系他掛牌，“一比特客戶人在上海，還沒來到蘇州，房子就已經掛到我手裡來了”。

不過，他同時表示，除開業主對房地產稅試點新聞的敏感反應之外，拋售也與蘇州樓市持續低迷有關。他介紹，3個多月前售出的一套“湖濱四季”社區的別墅掛牌價3000多萬元，最後降價400萬元成交了。“降價幅度還是很大的，議價空間也有，現在一般情况談個兩三百萬下來都不是問題”。

根據克而瑞數據，蘇州二手房成交量從今年4月份開始逐月下跌，同時有大量二手房進入市場，現時該市二手房掛牌總量已經超過10萬套。7月至10月21日，蘇州市區商品住宅的供應面積為283.01萬平方米，成交面積為248.46平方米。

一名蘇州房地產市場的通路人員介紹，國慶黃金周，蘇州市區有超過40個新盤推出優惠，包括直接讓利，一口價房、特價房、工抵房等，折扣普遍在8.5折左右。個別樓盤甚至降到了7折以下，如高新區的中南春風南岸，原本價格2.4萬元/平方米，國慶最低至1.6萬元/平方米。“大部分折扣和優惠到現在還在延續，甚至比國慶期間給出的優惠折扣力度還要大”。

而在二手房同樣陷入速凍期的上海，暫未出現因為房地產稅試點消息集中掛牌豪宅的情况。

上海一名主做豪宅的仲介告訴經濟觀察網，受到二手房市場速凍影響，與一般剛需、改善群體相比，豪宅購房群體觀望情緒更加濃烈，並且，由於上海早在2011年就作為房產稅試點城市，稅率也較低，最高只在0.6%。“許多業主對房產稅還處於觀望態度，等待具體政策條款後算帳。如果房價漲幅跑不過通脹、貸款利率和房產稅，肯定會選擇出貨。”他同時表示，但集中性的掛牌拋售反而不利於成交，市場可能會變得更冷。