馬上，天津就要進入新一輪的供暖季了。只是，樓市還是有點冷。

買房人對市場的預期，還沒有轉折。

據365淘房最近一項問卷調查顯示，已有近4成購房者延后置業計畫。

原因大多為擔心房價會下降。

講真，現在天津部分樓盤的價格，已經回到了2015年。

需要警惕的是，這一波是整體下行，已經開始波及到市區了。

上週末某盤的50套特惠，刷爆朋友圈。

有打頭的就會有跟風的。即使後期出現力度更狠的，也不用太驚訝。

市場就是這樣。

預計這種趨勢，會延續到年底。

二手房也一樣。

除了和平、河西以及濱海，其他各區10月掛牌均價均比9月份有所回檔，幅度最大的為北辰的-1.9%。

更難的是，調價也賣不掉。

有群友打算賣掉廣開一套70多平米的老房子置換套新房，結果掛到現在都沒有賣掉。

掛牌價也從當初的275萬下調到了如今的260萬，仍無人問津。

不出意外，接下來的這兩個月，二手房的日子仍會難過。

新房特惠力度這麼猛，會把需求拉到新房。

房地產稅突然加速，會提高人們資產配寘的意識。

還有一點，改善的占比提高了。

最新問卷調查資料顯示，賣一買一改善客群占比約達42.5%。

牛市看剛需，熊市看豪宅。

供給側誘惑、通貨膨脹等，多重因素齊下，天津的改善勢頭已經抬頭。

僅上半年，新房200萬以上成交占比就已高達36%。

特別是南開區。新“貴”頻出，遍地6萬+。

新加推的金地閱千峯洋房，已經將房價天花板拔到了7萬5。

更不可思議的是，這麼高聳的價格，依舊有市場。

旭輝鉑悅公望均價6.3萬，首開認購50套；金地閱千峯上千萬的豪宅，一個月也能順銷幾套……

成交數據也顯示，南開總價800萬以上的新房成交量，為市區最多。

南開區2021年1-9月各總價段成交

這也是當下市場的一個特徵。

剛需盤在砸價，改善盤還在拔高。

買房邏輯也悄然生變。

問卷調查結果顯示，價格不再是王道，排在了各項買房因素的最末位。

出乎意料的是，買房人對於樓盤品質的要求提升了。

甚至擠進了前三！

這也是市場形勢所迫。

開發商頻繁暴雷，頭部房企都可能頃刻倒下。加之，停工、爛尾、延期交付事件多不勝舉。

尤其是今年經過雨水的洗禮，眾多項目被爆出了漏水、起鼓等品質問題。

可以說，買房人已經對開發商產生了“信任危機”。

現在買房已不是最難的，不少板塊已經超跌，價格很合適了。

難的是能不能如期交房，且保質保量。

最保險的方法就是，買成屋。

切記不要一時貪便宜，需綜合考量，畢竟一分錢一分貨。

當然，地段論永不過時，在買房人心中依舊排在第一位。

成交數據也顯示，市內六區新房成交占比已經約達12%。相比去年近乎翻倍。

它也是四大片區中唯一量漲的片區。

建議首選：河西、南開、西青。

這三個區是買房人公開票選出的“心頭好”。

河西、南開，是市區的第一梯隊，相當於尖子中的尖子。

買房人和開發商都認，預期一致向好。

河西負責“掙錢養家”。截至9月，今年已累計賣出32萬平米，穩居市區NO.1。

比河東多賣了近四成。

南開則負責“貌美如花”，承擔著顛覆房價天花板的重任。

和平的優勢就是學區。

一白遮百醜，且無人能及。即使接連被錘，依舊是yyds。

當然若沒有學區需求，慎入。

政策常常說變就變，大家懂得。

西青區是整個環城的老大。不止配套、認知度屬它最强，還直接影響著其他三個區的房價。

在不少人心目中，西青的地位甚至勝過河北、紅橋。

從這個角度說，價格的回檔也是好事。

讓原來够不上西青、市區的人，也有機會上車了。

最後奉勸大家幾句：

1）市場越混亂，越要冷靜。不要被一時低價衝昏頭腦。

剛需盤無所謂。

但對改善來說，價格調整配寘也會有所調整，可能最後買到手的不是你想要的產品。

2）對於一些戰略性撤退的開發商的房子，很難相信它的兌現能力。

3）原來首選區域，後選樓盤。現在區域和開發商同樣重要。

選錯開發商也容易打水漂。

4）“保護剛需”的大旗已經舉起。

現在天津首套房貸利率已經降回lpr+30個基點。今年年底這段時間，大概率還會出臺新的政策。

剛需一定要抓住最後這兩個月的機會。