最近幾個月，樓市大雷比較多，房企暴雷的也不少，作為房產界金九銀十的好市場光景，卻成為了調控後四年內最難的一年，天津新高考政策和恒大危機將天津的市場一下子搞到冰點，新房市場對外的數據看似穩如泰山，還有一直向好的感覺，但是實際上，作為房產從業人員，已經深感行業進入深秋的凉意。但是開始自救的房企，在進入九月後，開始用降價換市場的簡單策略，送給剛需同志們一波又一波福利，例如津南辛莊的門檻已經降到100萬，前幾天半夜加推的紅橋成屋項目價格18500每平米打到環城的價格（雖然房源不多，樓層不好，50套房一晚上售罄，但是這也直接影響了整個市場的節奏），上半年傲嬌漲價的西青、河西等項目，這兩個月又把價格降了回去，對於房企來說，2021年最後幾個月，完成集團目標，回款才是最重要的，甚至一直不不差錢，寧賣成屋的央企、國企，最近的優惠活動都不少，包括很多還是成屋，准現房。遠郊區已經出現了4999一平米的成屋項目，你說天津的房價貴不貴。

今年下半年的天津樓市，真的有點難！

我們先看一下幾個數據。

很多時候，我們購房人，喜歡看一些數據去買房，但是數據這東西只能代表大面的走勢，卻不能代表具體的板塊和項目，都是作為參攷，為什麼天津這幾年市場不好，市場下行，資料顯示的成交均價卻在上升，因為市場下行，購房需求重回市區，例如今年市區的改善項目比剛需項目賣的好，南開新開的6萬+的新房，成交异常火熱，遠郊的新房打五折也滯銷。尤其天津新高考政策後，為了能上好高中，之前打算買郊區純落戶的群體，集體轉向市區，為來天津參加中考做準備，畢竟市區的教育資源更好，高中選擇性更多。這回有仲介說天津房價沒有跌，一直在漲，原因都在這裡，話說如果不說漲價，剛需們是真不買。

不過我們再細化市場看房價，有些區域和項目的確回檔了甚至五年前的價格，有人說買房的最佳時間是五年前2016年大漲前夕最合適，現在有些區域確實回到五年前了，你要不要買。

下圖是2016年天津各區新房成交排行，對比現在市場的二手房，大部分項目基本翻倍，並且二手房關注熱度不低。

紅橋區

但是不是所有板塊都這麼堅挺。上面提到的紅橋區佳園裏新房項目九和府工抵房均價18500，對比五年前均價，還真的回到五年前了，但是事實證明紅橋區不行了嗎？大家只看到表面，卻不知原因。

去年年底，天津市治理飛地，把原本屬於紅橋區的雙環屯街道劃給了北辰區，也就是市區變環城了，雖然現在的政策是說戶籍、學籍不變，但是購房人不可能冒這個風險，拿買市區的價格買這裡，也就導致項目從開始的兩萬六七到現在的一萬八九，從期房賣到成屋，另外一個原因，邊上新項目也要開盤了，據說2萬左右，你說慌不慌，但是從北辰區的房價來看一萬八九不算合適。各位小夥伴懂了嗎？

津南區

再說津南辛莊，論說位置要比咸水沽，海教園更近市區，但是缺點是少捷運和學校，之前賣一萬五六一直不溫不火，甚至都賣不過天津大道對過啥也沒有的還賣2萬左右的國展西。

回到2016年的辛莊，八九千的均價，現在悅府憑藉拿地價低，把價格打到一萬二三，還是沒有回到五年前，但是咸水沽有的項目卻回到五年前了，下圖是富力新城和和興府的近期特價房，想起一句話，我之前來不是這個價格啊！這幾個項目能够把價格拉的這麼低，主要原因還是因為成本低，就像富力拿地快十年了，賣多賣少都賺錢，至於八裡台和天嘉湖的房價，我就不多介紹了，十年前也就那意思。記住一句話，除本土剛需，不要買遠郊，津南最遠不要超過咸水沽。

北辰

北辰作為環城四區裡最好的區位，就是沒有發展起來，現在南倉項目紮堆，價格戰後，回到五年前也不是問題，很多人不考慮北辰是因為有農藥廠問題，肖老師在這裡解釋一下，北辰區域很大，農藥廠問題已經基本解决完，北辰最大的問題就是發展速度跟不上，市區外溢又沒有那麼强烈，很多大基建和商業說沒就沒有，這樣做的後果就是，市場好的時候可以一路高歌，市場不好的時候，一瀉千里，另外一點就是土地太多，待開發的，未開發的太多。作為在北辰生活了十年的人來說，這十年發展的確實有點慢。

東麗

東麗最近金融街比較火，一百萬出頭的上車捷運盤，相對五年前，並沒有合適的項目價格對比，不過對於現在金鐘街還遷房的價格來說，不算貴，天津本地工作的剛需又多了一個選擇。東麗湖還是五年前的東麗湖，現在空港把門檻拉低後，很多空港剛需就可以在空港解决居住。

西青

我們再對比一下環城一哥西青區，無論是哪個版塊，現在的房價妥妥的比五年前貴，對於買房，資產保值升值來說，選擇大於努力，一點都不假，截止今年市場下行，西青整體上還是抗住了，如果有條件，還是優先西青區。

看完五年前的數據和現在的房價，市區和環城的價格並沒有那麼悲觀，回到五年前的房子不多見，不過遠郊的數據就沒那麼樂觀了，回到五年前的很常見，所以在大家這兩年買房的，我一直在建議，回歸市區，環城主城區捷運房，誰也預料不到明天是什麼政策，但是對於天津的規劃，我是一直不看好，環京炒的厲害不？大家看有多少人成為接盤俠。現如今房產稅也要來了，持有沒有居住内容和租金收益的房子，最後不就是為開發商做貢獻。

對於接下來想買新房的客戶說幾點：

1.想100萬買新房現在可以挑挑撿撿了，北辰，津南，東麗的捷運房現在的價格都很友好，可以考慮上車了。

2.幾十萬買新房的客戶，還是建議買市區老破小吧，因為遠郊的新房未來接盤俠越來越少，你不想成為最後一個就不要碰。

3.如果可以提高預算，就買位置，配套好一些的項目，現在150-300萬也是天津主力成交房價的範圍，對於最開始我們提到的五年前房價銷量排行，區域裏賣的好的項目，可以重點關注，因為大家都一致認可的項目，後期二手市場也不會差。

4.選擇比努力重要，天津的發展並不均衡，便宜的不一定升值空間大，所有規劃不可能都落地，所以選擇發展成熟的區域，可靠，物業好的開發商，恒大問題還會出現，所以一定要避開這些坑。

5.還有兩個月就2022年了，新房房企還會努力促銷回款，對於清盤的項目，可以入手了，因為我們很難買到房價最低點，但是可以買到相對低點，金融市場已經對剛需寬鬆了，如果後期降低首付或者放鬆限貸政策，都會促使市場回暖，抓住薅開發商羊毛的機會。