來源：國際經融報

屋齡已近而立、空置7年之久的“老破小”，為何會在降溫的上海二手房市場引發瘋搶？這起熱點事件背後疑雲重重……

錯綜複雜的電線纏繞在空中，顏色各异的衣物在電線上肆意的晾曬，破舊的牆面已經大面積脫落，斑駁的外牆上紅色噴漆雜亂的寫著“危房不能買。”

浦城社區內景孫婉秋攝

往內樓道狹窄而逼仄，迎面的黑廣告讓空間看上去更加陰暗晦澀。門口旁牛奶箱已經滑落，窗臺和玻璃上積壓著厚厚的灰塵，一切都暗示著這裡空置已久。

這座浦東新區浦城路上的社區建於1993年，距今已近30年，社區內的破舊不堪和它所處板塊陸家嘴的摩登現代形成了鮮明的對比。

就是這樣一個幾乎被時光遺忘的角落，近期不僅因為近百套房源一夜賣空製造了上海樓市的大事件，更憑一己之力帶動了整個陸家嘴板塊二手房的諮詢量。

93套房產拋售的消息最初來自於網絡，在這個故事裏，一比特上海房叔乘著房地產稅前夜將持有93套老房子拋售，28年間房價翻了100倍，“掃地僧”房叔套現4.5億元瀟灑離場。

隨後有消息指出傳言不實，這批房源真正的持有方是世茂集團下屬的蘇滬區域公司，出售的目的是為了清理手頭資產，與房地產稅試點也不存在任何關係。

即便如此，這起熱點事件背後依然有許多待解的疑雲。這批零散的房源為何會在世茂手中？30年的老破小何以在當前較為低迷的市場中逆勢售罄？這是一次行銷的狂歡還是需求的真實釋放？《國際金融報》記者實地探訪，力求還原這起熱點事件背後的更多面。

“房叔”世茂

浦城社區由陸家嘴房產開發有限公司1993年開發建設，屋齡近30年，社區房源為6層老公房結構，一梯四戶，產證面積在41～73.91平方米，鏈家網顯示現時在掛二手房單價為8.5萬/㎡左右，此次出售房源在社區最後一排。

浦城社區門口孫婉秋攝

雖然是不折不扣的“老破小”，由於地處陸家嘴板塊，浦城社區周邊的商業配套極為成熟，1公里範圍內集合了華潤時代廣場、第一八佰伴、新梅聯合廣場、陸家嘴中心等多家商業體，距離東方明珠2公里，相較世紀大道僅隔一站路。其馬路對面即為陸家嘴板塊的豪宅項目——世茂濱江花園，南面為世茂集團總部大樓。

世茂濱江花園是世茂集團在上海的成名作。1999年世茂進入上海全面鋪開投資計畫，2002年世茂打造了“住宅第一高樓”世茂濱江花園，55層191.85米的建築高度使其與東方明珠、金茂大厦，在當時一同撐起浦江東岸“一波三峰”的現代都市天際線。

這是世茂與浦東濱江故事的開始。

2008年浦城社區南側的世茂集團總部大樓開工，世茂方面相關人員表示，部分居民覺得項目建設對其造成影響從而阻撓建設，導致項目停滯多年。

社區馬路對面即為陸家嘴板塊的豪宅項目——世茂濱江花園吳典攝

後在相關部門協調下，世茂和居民達成和解，約定在浦城路社區靠近世茂總部大樓的一側先建設中學，一來隔絕影響，二來新增配套。世茂總部大樓項目也由此將上述一側規劃為“文教區”，即為另一側規劃為“商務區”。

2014年，世茂對浦城社區最後一排房屋進行限時收購，彼時收購價為6萬元/㎡，最終7棟樓168戶中110戶選擇同意，每套打包價400萬元不等。

收下110套房源後世茂也在對內對外進行銷售工作，但受限於房源老舊和居民阻撓，去化效果一直不理想，7年來僅售出14套。

毛坯房源左宇攝

記者採訪過程中有業主對於這批房源的情况提出了不一樣的說法，有居民表示，早年間世茂集團拿下該地塊時，浦城社區和周邊幾個社區也包含在內，後世茂濱江花園的超高層設計提升了整個地塊的容積率，故而地塊中的其他片區只能建造低密度住宅，後拆遷工作遲遲未能有效推進，其未同意收購的原因是拆遷和收購補償標準存在差异。

《國際金融報》記者查閱，浦城社區確實在黃浦江沿岸E18地塊規劃範圍中。2004年內該地塊詳細規劃被調整，原規劃為高層住宅用地的1-10地塊劃分為南北兩塊，北塊用地性質調整為商業金融辦公用地，南塊用地性質調整為文化娛樂用地，將原規劃為市層住宅用地的1-15地塊用地性質調整為商務辦公用地。

為了封锁世茂對該批房源進行銷售，業主們在外牆上用紅色噴漆寫下了不少“危房”的字樣。

外牆上的“危房”字樣吳典攝

世茂方面相關人員否認了危房這一說法，其表示曾三次請了協力廠商部門（上海房屋品質監測站）做檢測，結論是房屋主要為陳舊性損失，但沒有結構性損壞。後幾年裏，世茂又進行了進場維修。

9月下旬，世茂蘇滬公司决定將浦城社區剩餘的96套房源打包給協力廠商委託銷售，上海寶灃公司以招標形式競得。

高傭金下全城熱推

寶灃相關負責人對《國際金融報》記者坦言，彼時其預判這批房源銷售情况並不樂觀。按照寶灃的規劃，第一批將拿出其中69套進行銷售，面積在38.51㎡到72.78㎡不等，戶型分為1室1廳、2室1廳和2室2廳，主要集中在7、8、9、17、18五棟樓裏，預計去化週期一個月左右。

結合周邊房價情况，浦城社區此次售價定在7.9萬元/㎡-9.3萬元/㎡之間，均價9萬元/㎡左右，總價325萬元-680萬元。鏈家外網資料顯示，現時社區唯一在掛的一套低樓層精裝房源均價為84885元/㎡。上述負責人坦言，此次銷售的房源在價格上並不佔優勢。

單價不具備優勢、屋齡老舊、戶型設計不合理的毛坯房……一系列不利因素也未能封锁隨之而來的火爆銷售。

樓棟入口吳典攝

隨後鏈家旗下的房江湖從寶灃手中取得該項目的分銷權。

一場行銷大戲拉開序幕，高傭金的刺激下近乎全城仲介都試圖加入其中，有消息稱此次（通路費+仲介費）一套房源傭金高達8個點，以一套600萬元房源計算，傭金高達48萬。記者據此向房江湖方面求證，其未予回應。多名參與此次銷售的經紀人對記者表示，傭金為3個點。

刷屏成了序幕的開端，在仲介朋友圈的狂轟濫炸的介紹裏，這批房源被貼上內環內陸家嘴、一手無稅費無仲介費，低總價等標籤，每個仲介都試圖將手中的客源導流於此，希望提升成交率。由於當前上海二手房市場實行“三價就低”，為了能够順利網簽，所交易的首付管道也被提高至首套6.5成，二套全款。

仲介群消息左宇攝

全城狂推的作用是顯著的。

按照原定計畫，仲介15日開始踩盤，當日18時房源上架系統，16日上午9時18分正式帶看、銷售。15日一早，前來踩盤的仲介將社區門口堵得水泄不通，為了讓自己的客戶儘快確定意向，仲介們提前將客戶們帶了進來，越來越多的買家擁擠浦城社區，那是這個老舊的社區多年來從未有過的場景。一名當天全程參與了這一場景的仲介對記者透露，當天看房人數達到了3萬。

看房人數遠超預期，一套套房源被確認意向，這是寶灃公司此前未能預料到的場景，寶灃方面乘熱打鐵，臨時决定不要分批，96套房源全部推出。

16日中午1點半，這場行銷大戰基本落幕，一天時間，96套房中93套簽訂了意向客戶，其中49套為全款，占比53%，剩餘的44組為貸款客戶，《國際金融報》記者獲悉，截至10月29日已網簽27套，其餘房源正按相關規定推進簽約。

誰在搶購“老破小”？

一套90年代的破舊老公房，為何會在降溫的上海二手房市場引發瘋搶？

“陸家嘴板塊的‘新房’均價9萬元不‘香’嗎？”銷售仲介直言，這是一個很觸動購房者的點。

鏈家網顯示，陸家嘴板塊近期新開項目濱江凱旋門均價在13.8萬元/平，且均為大戶型，最小面積為135㎡，入手總價在1863萬元。二手房方面，板塊內世茂濱江花園一套137.92㎡房源掛牌價1950萬元，中糧海景壹號一套340㎡房源掛牌價6500萬元。

而對標此次出售的浦城社區，由於面積小，總價低，最小的一房戶型價格在300萬元以上，兩房配寘總價在600萬元以上。

加之雖然為二手房，但無需交納取增值稅、仲介費等優惠，吸引了不少購房者蜂擁而至，以極快的速度完成下定。

社區裏晾曬著的衣物左宇攝

“他們怕自己錯過了搶陸家嘴低價房源的機會，我們也怕錯過了這一批不懂市場的客戶。”銷售仲介對於這場搶購也頗為莫名，在他們看來浦城社區在板塊內毫無優勢，主要是其他板塊的購房者不瞭解該社區的定位，僅憑著陸家嘴及自認為低價的心理就發起認購。

《國際金融報》記者採訪發現，搶購浦城社區的主要分為剛需和投資客兩類人群。

剛需主要以年輕人為主，90%是看上了這個地段，在上海中心從事律師工作的陳金（化名）便是其中典型。

15日當天早就被仲介宣傳推廣過的陳金頗為急切，這個社區距離自己的上班地點不足1公里，出行極為方便，加上入手門檻不高在預算範圍內，他對這批房源很心儀。得知當天可簽約後，害怕房源被一搶而空的陳金下班後晚上8點直接奔向了浦城社區。

在鏈家仲介的推薦下，陳金相中了17號樓3樓的一套69㎡小兩房，南面窗戶正對著中學操場，北面臥室則朝向社區幼儿園，。經過資格審查、首付比例協定後，陳金定下了他在上海的第一套房子。

負責陳金的鏈家門店在浦城社區對面，憑藉著得天獨厚的地理優勢，鏈家浦城店在此次行銷大戰中戰績頗佳，多名經紀人開單，共計成交8套。

多名上述門店的經紀人對記者表示，此次他們的客戶多為律師、金融行業等年輕的客群。

據瞭解，此次全款客戶中不少是拆遷戶。

其中一批黃浦區的客戶是拆遷款到手後，一直在尋求機會的投資客，仲介手裡此前已經掌握他們的購房資訊，這批房源消息一經放出，對接仲介便針對性極强的進行推廣，吸引上述持幣拆遷戶前來購買。

帶動陸家嘴板塊

雖然浦城社區此次推出的房源已經售空，但這波行銷所帶來的熱度仍在燃燒著陸家嘴板塊。

負責陸家嘴板塊的房產經紀人王川（化名）告訴《國際金融報》記者，現時仍有不少客戶在等待“空”出來的合適價段的房源，自己手上就有兩個客戶在排隊。

他指出，公司正在稽核購房者的資質，可能會存在因資質不達標而退出的客戶。若確定退出，空出來的房源將會根據經紀人手中的意向客戶內部消化。

即便已經基本售空，浦城社區的諮詢量依然居高不下。

王川向記者展示了自己租賃軟件後臺的留言，連續下翻幾頁的未讀資訊某種程度上反映了浦城社區的“火熱”，“昨天一天這麼多留言都是諮詢這個社區的。”鏈家網上浦城社區唯一一套在外網展示的二手房現時位居陸家嘴熱搜房源第一名。

另一房屋經紀人徐莉（化名）也向記者表達了相似的情况。她說，浦城社區的成交雖然已經過去幾天，但現在每天仍然有多組客戶在諮詢，“有時同事白天去社區轉一轉，也都會遇見不少客戶諮詢。”

突然湧入的流量在將浦城社區推上熱搜的同時也拉高了周邊二手房的熱度。

徐莉坦言，事情發生後第二周自己所在的門店諮詢量已經達到幾千，往常一周大約只有幾百個。這些來訪中，除諮詢浦城社區外也有問及周邊其他社區的，“都是浦城社區帶動的。”

伴隨著該社區的“房源”的基本售空，部分意向客戶開始向周邊社區分流。徐莉告訴記者，附近的東南新村、張楊路370弄在最近都有成交。她說，受這波流量的帶動其所在的大區這個月業績已經比上個月增長了40%，“其他地區業績也在上漲。”