伴隨著調控政策的繼續收緊和房地產稅試點的加快，最後一個季度的臨沂樓市持續低迷，買家後市預期轉淡，市場觀望情緒加重，樓市銷量明顯減少。

包括以特價房、內部員工房、團購房頻繁出現在開發商的出街文宣上，以價換量的樓市銷售格局逐漸形成，全城勁刮團購風。其中，火車站片區某頭部房企均價13000元左右的房子，團購價優惠均價在10000元左右，近乎瘋狂。

市場低迷冷熱不均，“3”字頭房價引發樓市震動

預期中的“金九銀十”並沒有出現，除了在售的房源，十月份新開樓盤並不多，和去年熱鬧非凡的開盤相比，今年相對冷清了許多，也直接反映出樓市整體降溫。不同的是，如今“限”字當頭的樓市成交低迷，市場觀望情緒异常嚴重。

開發商通過精裝變毛坯、解除車位捆綁、贈送物業費、低首付、特價房、千人團購等不同形式的措施給樓市加溫，加快去化力度。雖然整體新房價格未見下跌趨勢，但通過减持項目降低房款總價，事實上，開發商也是通過减少利潤，促進成交，快速去化，匆忙回款。一時間，“團購潮”風起雲湧。

不可否認的是，從今年下半年開始，臨沂樓市率先開啟公寓價格戰，公寓價格大跳水，“3”字頭房價重現臨沂樓市。碧桂園鳳凰壹品率先推出3750元/平特價房，雖有一定行銷噱頭，但精裝總價較低的公寓還是引發了社會較高關注度，用火爆熱賣來形容一點也不為過。被網友戲稱“讓利力度堪稱骨折級”。

區域成交方面，以碧桂園翡麗瀾庭為代表的火車站片區；以華瑞城為代表的國際生態城片區；以白鷺金岸、星河城為代表的百花湖片區；以泰魯時代城為代表的西部新城成交穩步推進。行銷活動可圈可點，備受市場關注，成為名副其實的樓市銷冠。

“特價與團購”背後是總價讓利，以價換量格局漸成

十月即將結束，整個臨沂樓市冷熱不均，大面冷淡。政策的持續加壓與購房者觀望讓商品房銷售明顯受挫。協力廠商資料顯示，9月份，臨沂房地產市場啞火，供應大增，成交下降。商品住宅市場供應上漲，成交下降明顯。新增供應50.4萬㎡，環比上漲4.9%；成交26.5萬㎡，環比下降29.7%。9月份成交均價10980元/㎡，環比下降3.9%；成交金額29.1億，環比下降32.5%。

此前火得一塌糊塗的城投柳青璽悅項目再難複製。內部消息透露，城投已經開始尋求組織搞團購，某組織流出的資訊顯示，臨沂城投雲棲天鏡開始私下接觸合作單位，發動員工內部認籌團購。

此前，城投·柳青璽悅因兩年多的熱炒、捂盤不售、內部預約等而話題不斷，成為群眾口中神秘樓盤。6個人搶一套房，一度引發社會熱議。如今，國家調控加碼，樓市銷售遇困，行銷黔驢技窮，成交大幅下滑。想要複製柳青璽悅此前的銷售熱潮和傳奇，恐怕難於上青天。

為了打破購房者的觀望情緒，提升銷量，各開發商各出奇招。一股特價風潮開始席捲臨沂，包括萬科城、中海熙園、碧桂園在內的多個樓盤都推出各種名義的特價房，開啟了團購節活動，以期用最優惠的價格取悅購房者。在社會福斯輿論中，開啟了房價鬆動的“導火索”。其中，均價13000元左右的碧桂園翡麗瀾庭，團購價優惠後，均價在10000元左右，近乎瘋狂。

讓利的同時快速回款，剛需熱情高改善仍在觀望

與低迷的樓市相比，從下半年開始，臨沂計畫中的北城二期、三期土地市場始終未有任何鬆綁迹象。一方面擔心土地供應或造成流拍或價格未達預期；二是整體市場環境不熱，加大土地供應可能會造成新房市場去化更難，引發更多地社會關切。

供暖季還未開啟，慘澹年末讓開發商們感受到了深秋瑟瑟的寒冷，於是團購樓盤成為不少地產商禦寒的新方法，頭部房企碧桂園魯南區域的千人購房節應運而生，在前期開啟商辦產品低價銷售之外，碧桂園鳳凰壹品、翡麗瀾庭首當其衝，拿出大力度參與千人團購節活動，總價讓利購房者。據碧桂園翡麗瀾庭內部人士透露，項目參與的項目產品價格有可能低於萬元以下，四位數起。這個價格放在上半年，想都不敢想。

碧桂園翡麗瀾庭項目行銷負責人透露，在當前市場形勢下，團購是一條銷售捷徑，開發商雖然讓出了部分利潤，但是能快速回籠資金，並可節省銷售時間以及大量人力物力，一舉多得。另外，在調控深入、市場“不好”的現狀下，組織團購給購房者更大的優惠也是刺激消費的一種管道，囙此很多樓盤都在積極開展團購。

該負責人告訴記者，“開發商用團購的管道主動出擊、積極降價送優惠，且優惠幅度和力度都較大，這樣吸引來的客戶大多意向性較强，為有需要的人提供性價比高的優質房源，互利互惠。”

在受訪群眾眼裡，樓市整體低迷的大背景下，不少房企的優惠促銷有點“羞答答”，和購房者期望值相差甚遠。動戈百萬的房子打折優惠下來不過省了幾千元，如此促銷讓不少買房者質疑樓盤房價玩“假摔”，借用少量低價房源做噱頭，吸引購房者，刺探廣大購房者持幣待購的心理底線。

當然，對於大多數剛需來說，特價房也好，團購也罷，解除了捆綁，去掉了精裝，最起碼總房款下降力度明顯。原來總價150萬的房子，去掉精裝和捆綁車位後，再享受各種减免，總價甚至不過百萬，整體減輕了負擔。

開發商急於年底回款放量，或是抄底的好時機

樓市團購從來都不是新鮮話題，但臨沂樓市近期呈現出的團購風潮無論是數量還是規模都超過了以前。不同的是，原來是購房者自發組織團購找開發商要優惠，現在變成了開發商主動讓利吸引團購客戶。團購作為房地產市場“暗降”行為的一種，給購房者帶來了實實在在的優惠，囙此也吸引了不少市民積極回應。

市民張女士準備明年春天結婚，轉了多家樓盤後，每天都能接到不同樓盤打來的電話，她說，現在有優惠的房子不少，比起前段時間光說有優惠卻不降價好多了，總價低了，加上有團購活動，正是下手的好時機。

除了適合剛需群體的中小戶型吸引購房者關注之外，部分優惠力度大的大戶型也迎來了不少意向客戶。業內人士分析，大戶型也可以考慮一下團購，戶型越大，累計優惠金額也越多，基本上裝修的錢就省出來了。改善型住房也正在組織各種形式的團購活動。總之，團購活動的興起，是開發商和購房者相互的需求，各得所需而已。

專家指出，團購能够有效促進銷售，又能給予消費者便宜實惠的價格，是地產市場銷售中值得推廣的一種銷售管道。開發商不願降價，但又想出貨，怕受到輿論攻擊，適當組織團購，無論是組織員工還是個人的，都能以團購之名進行優惠，進而達到降價促銷的目的。消費者也會囙此受益，以平日裏市場上沒有的價格，買到想要買的房子，兩全其美。

同時，年底正是各大開發商急於回款的時候，通過團購這種管道購房，正是好時候。（西城南湖）