作者：子非魚

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杭州永漲不跌的神話，終結了。這個賣地第二城，無論是土地市場，還是樓市成交市場，還是房價，均處在跳水當中。

過去幾年，杭州房地產市場异常火熱，在人口不斷流入和地價不斷上漲的背景下，杭州的房價一路攀升，現時已經位居內地都市第六比特。

製圖：都市財經；數據：中國房價行情網

土地市場方面，過去去年，杭州的賣地收入都非常高，要麼排名第一，要麼排名第二。

2019年，杭州全面賣地2765億元，位居全國第一。去年，杭州賣地收入2574億元，僅次於上海，位居全國第二。

同時，2020年杭州的一般預算內收入為2002.17億元。也就是說，杭州全面的賣地收入，超過了一般預算內收入。

一般預算內收入與賣地收入是並列的，都屬於一個都市財政收入的一部分，足可見，杭州有多依賴賣地收入。

也正因為杭州這些面賣地賺得盆滿缽滿，城建搞得特別好，尤其是在捷運方面的追趕。

2020年杭州開通了捷運5號線、16號線、1號線三期、6號線一期、杭富線（與6號線貫通運營）、7號線首通段，捷運里程突破300公里，晉級軌交Top10榜單。

2021年6月29日，杭州地鐵三線齊發，同時開通了杭州地鐵8號線、杭海城際鐵路、杭紹城際鐵路暨紹興市軌道交通1號線柯橋段。

截止到今年三季度，杭州的軌交運營里程333公里，位居全國第九比特。

但這種依靠房地產拉動都市發展的管道，顯然是不可持續的。一方面，管理層不允許，另一方面，都市自身也會產生擠出效應。

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正因為管理層不允許，所以進入2021年，一輪又一輪的強調控紛至遝來，作為强二線都市的領頭羊，杭州根本無法置身事外。

今年1月27日，杭州就發佈了新一輪調控政策，提出了多條舉措：

1、落戶杭州未滿5年的，限購1套住房。

2、贈與人須滿3年方可獲得購房資格。

3、除了紅盤，中簽率低於10%的樓盤也將納入限售5年的範圍。

4、增值稅免征政策的年限由2年調整為5年。

此外，上半年杭州還對房貸利率上調了兩輪。

8月5日，杭州又對調控政策打補丁，加强了限購力度，並堵住了落戶炒房和人才炒房的漏洞。

在一輪又一輪的轟炸下，外加整個房地產市場肅殺的氛圍影響，杭州二手房成交量自3月份見頂以來，已經六點跌。

9月份杭州二手房成交量只有2977套，較3月份下跌了74%，算是脚踝斬了。

製圖：都市財經

此外，根據資料顯示，10月份（截止到10月27日數據），杭州的二手房僅成交2013套。幾乎冷到了冰點。

傳統的金九銀十，在杭州這裡變成了“驚九暈十”。

更重要的是，價格也跌了。無論是國家統計局的數據，還是其他統計機构的數據，都顯示，杭州房價跌了。

本月中旬國家統計局發佈的9月70個大中城市房價資料顯示，杭州二手房價格環比下降0.4%，是近23個月以來首次下跌。按照10月份更冷的成交量來看，10月份杭州的二手房跌幅會進一步擴大。

另外，根據中國房價行情網資料顯示，杭州房價環比下跌了0.84%。

造成杭州樓市量價齊跌的根本原因，其實調控收緊還是其次，主要是信貸收緊。

在信貸收緊的背景下，新房和二手房利率上浮，放款時間不斷拉長，買套房申請房貸，基本是半年起步，部分銀行由於貸款額度不足，還直接對二手房停貸了。

本號在之前的文章中說過多次，這種延長放款的行為，相當於直接斷掉了杠杆。購房者，沒有杠杆的支持，即便有心也無力。

信貸收緊，不僅是杭州量價齊跌的主要原因，也是所有絕大多數中心都市二手房下跌的主要原因。

杭州除了樓市量價齊跌外，土地市場也遭遇了腰斬。

不久前結束的第二輪供地，杭州還沒開拍之前，就有17宗因無人報價而提前終止，流拍率高達55%。

當然，大面積流拍不僅發生在杭州，22個都市除了早早完成供地的廈門零流拍，以及深圳流拍一宗外，其餘都市都是非常高的流拍率。長沙、北京的流拍率在60%以上。廣州、瀋陽的流拍率也在50%以上。

究其原因，無非是融資難、融資貴、回款難、利潤低的背景下，民營房企躺平不拿地了。

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儘管杭州量價齊跌了，但隨著這個月來各種利好不斷襲來，也意味著杭州的下跌週期會非常短。

10月份，已經有20多個都市房貸利率下降，另外，廣州、佛山、上海、青島、蕪湖、南寧、煙臺、鄭州、株洲等都市放款週期也在縮短。

這種趨勢下，杭州的信貸放鬆，也會到來。有了信貸的支持，杭州樓市會很快築底進入平穩期。

不僅杭州，其他中心都市的走勢大體也會是如此。

人口流入強勁、經濟活躍的多數中心都市，在這2個好消息之下，會逐漸築底，然後進入橫盤或者漫長的爬坡階段。