作為廣州中心區都市更新的“排頭兵”，荔灣近期又有新動作了。

不久前，荔灣區政府官網發佈了2021年度土地徵收成片開發方案的公示草案，分佈在大坦沙、鶴洞等5大片區，均與都市更新有關。

值得一提的是，這5個片區合計征地面積達25.3萬㎡，佔據整個荔灣過半面積。（荔灣區面積為59.1平方公里來源：百度百科）

當然，我們更關注的是，如此大面積改造能為荔灣帶來哪些改變？對樓市又有何影響？

先來看下這份檔案透露了哪些重要資訊點。

根據規劃，荔灣此次征地所涉及的五個片區分別是大坦沙北更新片區、鶴洞社區更新片區、西塱社區片區、東洛圍碼頭片區和東漖社區片區。

其中占地面積最大的是坦沙北更新片區，多達167公頃，占地面積最小的是東洛圍碼頭片區，僅15公頃。

需要注意的是，片區並非全改造，而是主要集中在以下5個地塊，即大坦沙舊村改造項目地塊、鶴洞村更新改造項目、西塱AF022050地塊項目、醫藥港AF060814地塊項目和金龍苑地塊項目。

其次，檔案還指出這些片區征地地塊開發的主方向，簡單來說就是未來會打造成什麼類型或是有哪些功能的項目。

整體來看，本次擬徵收土地規劃用途為商業用地、居住用地、公共管理與公共服務設施用地等。

除東漖社區片區的金龍苑地塊外，其它地塊均規劃有居住用地，這也意味著，未來片區改造完成後將會有新住宅項目入市。

此外，本次成片開發片區內公益性用地占比均大於40%，也從側面說明片區改造的重心並非單純的“賣房”，而是更側重於提升區域整體都市介面。

最後，是居民最關心的問題，要多久能開發建成並投入使用？

根據官方回復，本次擬建項目用地開發週期預計為2021至2022年。

總體而言，荔灣這次土地徵收成片開發方案，意在通過重新優化區域用地功能佈局，一方面可以實現土地資源價值最大化，另一方面，連片開發也有利於提升片區土地綜合效益。

實際上，例如土地徵收成片開發這類的改造檔案，也只是荔灣都市更新之路上的一個縮影。

荔灣大建設、大發展的局面，從去年起就已經逐步形成。

早在此前的荔灣“十四五”規劃中，荔灣對都市更新的决心和投入力度就已經擺在檯面上。

從數量上看，荔灣將推進20條村的舊改，包括花地、西郊、河沙、坦尾、茶滘、東漖、鶴洞、五眼橋等。

而這些舊村整體村域面積，就占了荔灣區行政管轄區面積的七成以上。

論投入資金，荔灣舊改總投資超1404.9億元，“十四五”期間投資超1208.8億元。

從占比來看，荔灣十四五”期間都市更新占比高達56.52%，意味著荔灣在十四五期間的超半數投資額都會砸向都市更新項目。

從改造力度來看，荔灣將著力推進舊廠改造，加快推進聚龍灣片區、嶺南V穀、廣鋼總部地塊、廣船南方央企總部、黃沙水產新市場、1906科技創意園等項目的提升工程。

聚龍灣片區效果圖

都市更新不僅要提升都市介面，還要積極導入總部經濟、特色製造、文旅創意等產業，實現產城融合，不局限於“睡城”。

以上種種數據，都指明荔灣是廣州老城區都市更新中當之無愧的“表率區”。

不同於黃埔的“大拆大建”，荔灣走的是“微改造”路線。兩種截然不同的舊改之路，一個更注重效率，一個更注重對歷史文化的保護，並不能簡單的說誰好誰壞。

畢竟荔灣作為廣州主城區，也是嶺南文化的中心地，這裡保留了上千年的廣府文化和歷史古迹，舊改難度可想而知。

歷史底蘊不同，想要讓荔灣與新區一樣大面積拆遷改造，顯然也不符合實際情況。相較之下，荔灣當下實行的都市更新政策，反而更容易落地實行。

都市更新的目的不止是為了美化都市介面，更重要的是給老城市“造血”，注入產業新動力，帶動產業轉型陞級，使其再次迸發新活力。

這也就不難理解，荔灣為何會把發展重心放在舊改上。

聚集樓市，在廣州東進、南拓的發展戰略下，黃埔、南沙熱度居高不下，成為不少購房者的首選，相較之下，西部老城區荔灣顯得十分低調。

加之荔灣新盤較為稀缺，在售項目寥寥無幾，也使得廣州西部存在感更弱。

克而瑞資料顯示，荔灣近一年開盤不過12次，合計推出1147套，認購499套。此外，除了不久前剛入市的萬科金域曦府外，近期基本沒有大體量新盤入市。

同時，荔灣作為廣州傳統老區，城市開發較早，城區裏空閒土地稀缺。

一方面，市場主要靠二手房支撐供應，且樓齡普遍較高。另一方面，荔灣需要對老破小進行改造，實現有限土地價值的最大化利用。

現時荔灣都市更新主要集中在荔灣片區，在改造沒完全結束之前，芳村要面臨很長一段時間的舊改“過渡期”。

但可以肯定的是，未來隨著芳村、白鹅潭等覈心地段連片成片改造加速推進，届時整個荔灣都市介面將會煥然一新，區域價值也會隨之提升。

荔灣，依然值得期待。