廣州第二批集中供地已落幕良久，在成交的主城區地塊裏，有一宗尤為特殊，那就是白雲新城雲港城地塊。

該地塊以總價102億元被粵海拿下，規劃打造230米的地標大樓。

它除了是近兩年廣州唯一一個總價上百億的地塊，也是白雲新城時隔5年出讓的地塊。

沒錯，又是那個熟悉而陌生的白雲新城。談起它，相信是不少人認識白雲的第一站，原因無非有兩個：

1）對標珠江新城，白雲的門面擔當

2）有白雲山，10萬+豪宅聚居地

然而，不知道大家發現沒有，白雲新城正如它的豪宅盤一樣，入市時賺足熱度，後面牛市也好淡市也好，似乎都在銷聲匿跡。

至於風頭，早就被珠江新城，甚至是同時起步的金融城、琶洲、萬博等對手搶去，唯獨自己還在廣州北自娛自樂。

發展了10餘年，白雲新城成為了下一個珠江新城嗎？白雲新城到底值不值10萬+？它未來的機會點又在哪裡？

01.

從“舊機場”到“近郊新城”

白雲新城的翻身史

本世紀初，珠江新城的崛起，讓廣州各區對“新城建設”格外鍾情，白雲也不例外。

恰好在2004年，執行了72年飛行任務的舊白雲機場正式停運，這個在老廣眼裡的“北大荒”，大片土地正百廢待興。

山水都為財，你天河有珠江，我白雲有雲山，針尖對麥芒，總不能白白浪費了。

於是，白雲政府大手一揮，在舊機場跑道位置、白雲山西側，劃了一個9.22平方公里的圈，並起名“白雲新城”。

2010年，白雲新城控制性詳細規劃編制正式出爐，定位為“廣州都市副中心”的它，出場自帶BGM。

那年，捷運二號線全線開通，正式貫穿三元里至嘉禾望崗段，新城發展最需要的交通脈絡，瞬間成型；同年，廣州首個萬達廣場在白雲新城開業，實現了老王在廣州的一個“小目標”。

也是那年，白雲新城首塊宅地出讓，中海、保利先後奪地，廣州首次出現樓面價超2萬/平的地塊，後面成為了白雲的傳奇雙盤保利雲禧和中海雲麓公館。

隨後幾年，白雲新城的崛起可以看到滿滿的珠江新城既視感。

除了CBD標配的辦公大樓和商業mall，在基建設施方面，更有諸多相似之處。

市民廣場對花城廣場，兒童公園對珠江公園，廣州畫院對廣州大劇院，廣州體育館對天河體育中心，甚至連兩地的發展覈心也都以縱向中軸為主。

左為珠江新城，右為白雲新城

至少在當時，除了白雲新城，還沒有任何一個新城在架構上能做到和珠江新城如此同步。

加上這裡還有廣東最大的國際會議中心，站在巨人肩膀上的白雲新城，曾喊出“接捧珠江新城，打造廣州新CBD”的豪言壯志。

這番目標究竟實現與否，大家後面也都知道了。

02.

定位不清，招商不力

白雲新城的迷茫10年

若單論宜居性，白雲新城在同檔次的新城中算是獨一檔，但在比較全面的配套背後，卻是缺少支柱產業的無奈現狀。

發展了那麼些年，白雲新城並沒有預想中的飛黃騰達，擺在面前一個很明顯的問題就是——

定位不清，缺乏名片。

提起珠江新城，想到的是高端金融和服務業，入駐的都是最好的那批企業；琶洲是互聯網陣地，有微信、阿裡巴巴鳴鼓開道；科學城和金融城就更不用說了。

但白雲新城，你第一印象是什麼？

是南航、中航等航空公司？是綠地、宏宇等地產大鱷？還是無限極、韓後、嬌蘭佳人這些保健品、化妝品企業？

進駐產業看似多樣，但内容跨度太大，以至於組裝起來之後，彼此之間沒有很强的互補性，也沒有一個能拿得出手的“頂流IP”。

除了直插天際的“四巨頭”，好像也沒有建成更多標誌性的總部塔樓。

白雲新城四巨頭：綠地中心、南方航空、宏宇地產、建華廣場

究其原因，一方面是目標佈局多次調整，這是對入駐企業影響至關重要的因素。

早期規劃的時候，白雲新城的定位是“廣州主城區北部公共服務中心”；

編制出來的時候，又變成“廣州都市副中心”；

之後發展的過程中，主方向卻是“雲山西麓的宜居新城”

直至到2019年，白雲新城才從原來的“宜居新城”，調整為正兒八經的總部經濟集聚區，將規劃居住人口從25萬降低到15萬。

但蟄伏了十年，廣州也發展了十年，在東進南拓的大背景下，這個處於主城北部的近郊新城，開始變得尷尬起來。

無論是利好力度還是受眾認知度，金融城、魚珠、琶洲這些半路新貴，才更像是名正言順的廣州第二CBD。

琶洲西區

另一方面，土地利用率低，拆遷困難，也是阻礙白雲新城發展的主要原因。

或許跟上面提及的定位問題有關，白雲新城前期大量土地用在功能建築上，覈心區的商務用地開發不力，對於招商引資影響很大。

解決方法不是沒有，可惜都收效甚微。

一個是調整用地規劃，過去10年就已經4次縮減住宅用地，但只是杯水車薪；另一個是舊改，但按照白雲的執行力，還是先搞好交通再說。

白雲新城附近的三元里、蕭崗、棠下是廣州第一批城中村拆遷名單，然如今依然存在大量村屋廠房，與高大上的CBD形成强烈反差。

被村屋廠房包圍的韓後、嬌蘭佳人

兩側舊改拆不動，東邊白雲山不能碰，南邊因為某些zz原因也不好搞，那就向北延長，拉出一條新中軸出來。

於是，“泛白雲新城”的概念應運而生，面積也從原來的9平方公里變為43平方公里。

最近兩年頻頻刷屏的白雲站TOD、廣州設計之都，基本都是圍繞白雲新城做文章。

泛白雲新城範圍

從“宜居新城”、“總部經濟聚集區”到“泛白雲新城”，白雲新城就和白雲一樣，不甘埋沒北隅，一直用各種聲音試圖引起大家的注意。

但兜兜轉轉，在賣房文宣時最常說的那句“白雲山旁”，或許才是白雲新城最為流傳的記憶點。

03.

漲幅不及珠江新城

未來白雲新城的機遇幾許

對於如今的白雲新城，有人覺得它環境好配套齊，10萬+賣給的是當地大老闆；有人覺得它產業不突出，十年也才建了幾棟大樓，都市天際線稀鬆。

樓市是驗證板塊價值的重要因素，一個很直觀的對比：

2014年保利雲禧開盤，和中海花城灣一樣賣到4.2萬/平，但現在前者賣9萬+，後者賣到15萬+，這就是白雲和珠江兩個新城的差距。

而且，跟珠江新城遍地10萬+不同，白雲新城的價格斷層非常明顯：

除了極個別二手盤，大部分二手都低於一手5萬+/平，板塊實力並不足以支撐口口相傳的“10萬+”。

要知道，珠江新城的成功除了千億投資上的傾盡所有，還因為背靠天河，仰仗著天河北、體育中心的成熟基礎，並非畫個大餅就任其單打獨鬥。

現在的珠江新城

無大腿靠山的白雲新城，更要找准自己的功能定位踏實發展，而不是浪費時間在副中心、彗星城這種一頭霧水的概念上。

在今年白雲區十四五規劃中，就强化了其專業設計、高端商貿、航空服務的發展方向，還提出了兩個新定位——國際交往中心和廣州市第二文化中心。

其一，效仿萬博—南站模式，與白雲機場、白雲站聯動，打造珠江新城也沒有的空港聯運，把人流吸引過來。

其二，以化妝品電商的基礎產業為量，依託展覽中心、國際會議中心等公共載體，實現設計產業的轉型陞級，打響知名度。

粵海豪砸百億拿下的雲港城地標項目，便是價值看好的體現。

廣州的未來是金融、科創和互聯網，但不應該只有金融、科創和互聯網。

廣州的新城不止白雲新城，但不應該讓白雲新城成為被埋沒的那個。