廣州都市更新規則，或將面臨“重新洗牌”。

10月20日，廣州市住建局發佈《廣州市關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》（下文簡稱《公告》）公開徵求意見的公告。

其實早在8月31日，住建部就明確表示，未來的都市更新將由“開發模式”轉向“經營模式”。一時間，都市更新被推上風口浪尖。

如今，作為第一個跟進住建部檔案的都市，廣州都市更新會受到哪些影響？未來走向如何？

廣州舊改再度成為討論焦點。

整體來看，廣州這次出臺的徵求意見稿與此前住建部原檔案覈心內容相似，但同時也有一些差异化。

原文信息量較大，這裡簡要概況總結為以下4個重點：

1.分區分類推進都市更新，老城區範圍內嚴格控制大規模拆除、增建。

老城區禁止大拆大建想必大家都不陌生，廣州則是在原有基礎上提出“分區分類”的新概念，避免“一刀切”。

2.探索超大都市有機更新之路，持續加大老舊社區改造工作力度。

“有機更新”這個詞語頻頻出現，未來將會是廣州老城區舊改的重點方向。此外，老舊社區並非完全拒絕舊改，只是在力度上以“微改造”為主。

3.穩妥實施都市更新行動，確保住房租賃市場平穩發展。

要確保住房租賃市場供需平穩，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

4.在都市更新中將歷史文化保護放在第一位。

即不隨意遷移、拆除不可移動文物、歷史建築和具有保護價值的老建築。

廣州都市更新不斷規範化的背後，是整個流程的優化以及重整。

不難看出，未來廣州都市更新將不再是簡單對傳統空間功能、環境優化進行改造陞級，而是要因地制宜，量體裁衣。

可以肯定的是，都市更新政策陸續出臺後，廣州的舊改正進入全新階段。

那麼，問題來了，廣州那些天量舊改項目該何去何從？

首先，來看下廣州都市更新的基礎數據。

不久前，克而瑞公佈了2021年前三季度廣州舊改項目綜合報告。

不完全統計，廣州共有409個整村改造項目，合共占地規模28170萬㎡正在推進中，其中，330個項目已納入行動計畫，156個項目已確認市場主體（已得標）。

《公告》中有這樣一則規定：未納入項目儲備庫的，不得開展都市更新前期工作。

而在所有舊改項目中，只有130個項目被納入相應都市更新計畫中。換言之，這些項目的確定性更高。

其次，各區之間舊改進度也大不相同。

在廣州已得標的項目中，黃埔區項目數量占比達29%，整體數量較多；番禺、南沙已得標村連片改面積較大，平均每村面積均超90萬方。

除週邊增城區區域專項規劃滯後，多個項目未納入相應年度推進計畫內以外，其他各區多個推進中項目均已納入3、5、10年都市更新行動計畫中。

值得一提的是，除了舊改項目，廣州還有大批老舊社區等待改造。

今年4月，《廣州市老舊小區改造工作實施方案》正式獲得審批通過。檔案顯示，未來5年廣州將重點改造2000年底建成的484個老舊社區，相當於同時期舊村改造項目數量的2.6倍。

總體而言，廣州都市更新並非要停滯不前，而是愈加趨於規劃、合理。

對老城區而言，在“防止大拆大建”的前提下，會以有機更新和老舊社區改造為主。對外圍區而言，能否率先進入項目儲備庫，遠比項目能級更值得關注。

利益，始終是驅動舊改的源動力。

舊改對都市而言，可以完善公建配套；對村民而言，有更舒適的居住環境，對開發商而言，可以通過舊改拿地……

近幾年廣州發展如火如荼，各區都迎來不同的發展機遇，土地價值日益攀高，也囙此，各大房企爭先參與舊改，想要分一杯羹。

圖源：微信公共圖庫

如今，廣州都市更新步伐放緩，且要求更嚴苛。站在房企的角度，舊改項目不再是“香餑餑”？

一方面，不沿用過度房地產化的開發建設管道，意味著舊改留給開發商的利益將有所縮減，同時也會打擊房企入局的積極性。

另一方面，都市更新對開發商實力要求更高，資質一般的房企將無緣廣州舊改，尤其是老城區項目。

事實上，現在部分參與舊改的房企已初顯端倪，既有悄然退局，也有呼籲其它房企支援。

升龍推出夏園村舊改，廣州開發區投資集團接盤；寶能退出楓下村，科學城集團介入；恒大合作項目廟頭村，引入廣州城投等等。

顯然，如今廣州舊改項目並不好做，如何實現土地價值最大化和舊改利益分配之間的平衡，值得深思。

最後，都市更新進展放緩，對廣州樓市又意味著什麼？

以全區舊改項目數量占比最高的黃埔為例。

克而瑞資料顯示，黃埔區改造用地面積為3387萬㎡，占中心區47%，其次為番禺區1972萬㎡；細看至板塊，舊黃埔板塊內多個舊改項目占地面積超千萬方，領跑中心區。

“力爭三年完成66個舊改”這個口號想必大家都不陌生，為了實現這個一目標，近幾年黃埔一直在“快批、快拆、快建”。

成果也十分顯著，在全市多個專案啟動數據摸查工作或已完成基礎數據公示中，黃埔區是廣州當之無愧的舊改主力。

但與此同時，“快拆”也給黃埔帶來一些負面影響，例如短時間拆建城中村等都市連片舊區，造成租金快速上漲、樓市新房供應量不足等諸如此類的問題。

而這顯然是與廣州“穩房租、穩房價”的初衷背道而馳，於是在這輪都市更新中，黃埔被“點名”了。

此外，最近網傳的一組數據，“66條村改造完成後向市場供應的3500萬平商品住宅，至少需要消化21年。”

需要注意這只是非官方的一個預測數據，僅供參考。

實際上，三年完成66條舊村拆遷工作，其實是比較理想的狀況，且每個項目都存在特殊性，中間變數難以預測，時間上並不能一概而論。

更何况如今對於改造節奏過快的問題，也有了相關要求——科學、合理製定改造中長期規劃和年度計畫，均衡有序推進舊村莊改造。

但可以肯定的是，“天量”舊改的黃埔，若逐一落實，無疑會在整體上推動城市建設，對樓市影響不小。

未來大量住宅項目先後入市，也將為黃埔樓市提供源源不斷的供應量。

圖源：微信公共圖庫

整體而言，廣州舊改並未都按“暫停鍵”，而是採取“分區分類”的新概念。

相比之前也更加規範化，不再是簡單的拆舊建新，而是在保留傳統社區生活精髓基礎上，注入全新生活理念。

這才是我們所期望的舊改能帶來的改變。