今年4月我去到義烏的時候，這個江浙縣城的樓市

還是這個樣子的，地價3.6萬/平

這是3月義烏拍出的一塊地王，超越武漢鄭州東莞佛山等一眾二線都市

二手房價有近5萬/平的

一手房也突破了4萬/平，快趕上了杭州了，是不是有點魔幻

原本江浙就藏富於民，在縣城棚改+地王+購買力的支撐下，新房價格推到了4萬+

幾個月前以上種種都顛覆了我的認知：原來縣城樓市的房價和購買力，可以如此兇猛

但是最近情况突然急轉直下

這個漲得很猛的縣城義烏，現在居然也開始救市了

01

幾個月前的這裡，還是樓市與地市快速升溫的地方

這裡曾在一個月前，上演千人搖號的盛况

差不多國慶日的時候，義烏國際商貿城附近單價3萬元/平方米的綠城曉風印月項目，1個小時賣了5億元

甚至連樣板間都沒開房子就都賣完了

銷售經理當時信心十足，說房子根本不愁賣，客戶很充足

同樣，這是我4月去到義烏一個新盤售樓處看到的場景，一個單價4萬的新盤，客戶到訪量也很可觀

當時這個縣城的樓市還是一片大好充滿希望的景象

義烏能够短短時間內誕生了源源不斷的新購買力的原因，有三個：

一是義烏土地市場火熱，地價直逼3萬/平，房價也水漲船高

二是義烏今年推出的人才新政，且不限購，推動了一波人才流入買房

三是這兩年都市更新，誕生了一大批拿到拆遷款又有置換需求的人群

土地、人口、拆遷……這些在一二線樓市發生過的也在縣城裏出現了

房價自然也會因為置換需求的變化而經歷一波猛漲

開發商對義烏也是信心滿滿，打造的多為品質社區項目，比如華潤、綠城等

義烏居然還有融創桃花源也是讓我感到震驚

義烏這樣漲起來後，市場這波降溫卻感覺來得如此猝不及防

首先是當初拍出地王的義烏，土地市場也不再那麼熱了

先是土地流拍，接著土地開始底價成交，樓面價也基本控制在“1”字頭

土地不再狂熱，新房市場也開始量價齊跌了

義烏9月份的數據，成交量下降了，新房也降價了

據統計，9月義烏共成交商品住宅1861套，環比下降20.29%，成交均價約24822元/㎡，環比下降6.15%

當初那批在縣城流動著的買房人都像遁形了一樣，憑空消失於市場

在新房市場乏力疲軟的情况下，為了維護樓市穩定，義烏樓市發佈了救市的兩個舉措

一是降低預售條件，取消每批次預售間隔不少於3個月的規定，同時建面4萬方以下的需一次性預售，4萬方以上的每批次建築面積不低於2萬方

二是調整公證搖號政策，容積率1.2以下的以及建築層數3層以下的社區，登記人數小於開盤房源數的項目，可以不採用公證搖號

根據兩條救市舉措來看，義烏這個時候開始鬆綁，就是為了幫房企加速去庫存，避免樓市快速震盪下行

02

縣城樓市抗風險能力低的特質更加明顯了

回顧這一兩個月的新聞，包括菏澤，岳陽、株洲，鄂州，江陰、南通、徐州，唐山、張家口，昆明、瀋陽發佈“限跌令”或相關政策

要求房企降價幅度不得超過10%或15%

發佈限跌的都市都有一個特性，基本都是中小城市為主

限跌直接說明了這些都市的房價短期有了很大變化

比如被稱作打響“限跌令”第一槍的岳陽，是2021年第一個下限價通知的都市

之所以開始嚴格限價，是因為當地有開發商將備案價為約8000元/㎡的房子，降價到了5000元/㎡左右銷售

其他開發商跟著降價，連鎖反應下，有不少開發商從備案均價7000元/㎡左右降到了5500元/㎡左右

而從新房房價情况來看，岳陽的新房價格六月份開始大幅度下跌

這些房企的債務壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進行大幅度降價後，市場混亂了，前期房客不滿，這才有了通知的發佈

張家口也是如此，它的主城區房價已經從房價頂峰的13000元/㎡，降低到了約8000元/㎡

下半年來，主城區和周邊多個樓盤都開始出現降低到了低於成本價銷售的情况

這些房價下跌的都市，它們的特質和義烏差不多趨同

尤其我們可以看到的是，這些出臺限跌令的都市，大部分都是三線都市，僅有昆明和瀋陽兩個較為偏遠的二線都市

這些都市是有共同特點的：庫存比較高，房價受到市場衝擊大，人們的需求並不足以完全消化庫存

同時，它們在市場火的時候，房價上升的特別厲害，土地拍賣起來量也很大，價格也很高

但是一旦市場冷了，跌的也特別明顯

我們拿張家口來舉例，張家口是一個典型的在前幾年吃到了政策紅利的都市——

冬奧會的影響下，房價在前幾年有過漲勢

依靠著冬奧會的影響，它前幾年的土地情况非常不錯

但是，要注意的是，張家口並非一個人口流入都市

其產業吸引力不足，人口近十年持續流出，减少了22.66萬人，現時常住人口為410多萬

值得一提的是，按照人口普查的結果，大量的三四線都市老齡化情况很嚴重

土地大量供應，人口不斷外流，再加上老齡化情况，這些都市的樓市處於比較平淡的狀態

而很多高周轉的房企現金流比較緊張，在這個壓力下，就開始選擇降價銷售快速回籠資金

為了防止大跌，只能採取救市，出臺限跌令，對跌的狠的都市還出臺處罰措施

這些動作都有可能成為縣城樓市的常態

03

縣城樓市為什麼容易出現波動

我們可以以義烏為例，一年時間經歷過大漲，現在量價齊跌開始救市

幾乎就是樓市動盪時期裏三四線都市的常態範本

一個是購房需求的不同

縣城裏幾乎人人都有房子，被喚醒的需求一定以改善置換為主

這會帶來什麼樣的問題，人口100萬的都市，因為棚改帶來的置換客戶，體量小馬上可以看到天花板

沒有棚改就失去了大部分購房需求

如果是外來人口比較多的都市，真正紮根於縣城的比例是很少的

我們來看義烏這十年的人口數據就知道，這是一個典型的外來人口導入為主的縣城，從基數上來說相對單薄

根據第七次人口普查數據，義烏雖然是浙江人口增長最快且最多的縣城（人口快速增長也是義烏房價上漲的原因之一）

但是在義烏常駐的186萬人口當中，外省流入義烏的人口就有88.02萬人

人戶分離占66.84%，明顯高於浙江省46.6%、全國35%的水准

這翻譯成為白話文就是差不多七成外省人來到義烏，即便是不會落戶，也很少會有長久紮根於一個千里之外的縣城的可能

義烏的感覺，有點點像當初的杭州，外來人口多，城鎮化速度很快

這裡還有一個直播帶貨之城

就連這裡的新盤案名，都有點點杭州的味道

什麼錦繡之城、翠語華庭、桃花源，到壹品、曉風印月、蘭園等等

但和杭州不一樣的是，大城市如杭州的人口虹吸能力和城鎮化進程是持續不斷的

而縣城樓市對人口的吸附能力遠不及大城市，即便是義烏後續人口增長也乏力

正正因為外地人口多，也非常容易陷入行情好的時候大家追漲，行情不好外地買房人會集體撤離的情况

因為人口是流動的，需求就會跟著人走，一旦人不穩定了，市場也難以穩定

04

回歸到縣城樓市，這到底是一個什麼樣的市場

縣城裏人人有房，缺的是好房子，如果改善居住意識被喚醒，貨幣棚改啟動，樓市也會一夜之間爆發

義烏除了棚改還有類似小老闆這類客群的購買力，所以這兩年來到這裡的開發商金茂、綠地、華潤、融創

堪比二線都市的大牌房企都來了

大部分縣城普遍人口基數少，樓市和房價的緩衝空間也比不上大城市，一旦樓市受到震盪，基本沒有緩衝地

縣城的樓市與大城市相比，政策調整起來也會比較快速靈活，畢竟沒有牽扯到更龐大人群的利益，影響穩定

縣城房價是一個高頻震盪的市場

尤其是那些依靠外來人口支撐的縣城，當整體樓市大環境不好的時候，往往會成為外地人首先撤離的地方

如果說一二線都市的房價是由有錢人决定的，縣城的房子就是由普通人决定的

所以我們看到即便是像義烏這樣的縣城，一旦遇冷立即調整救市，或許會未來成為三四線的一個常態

普通人最好不要在縣城樓市有太多投機的想法