作者：金魚

編輯：艾樂

在深圳開仲介門店十二年了的老仲介人鄭林發現，以前，大家見面打招呼的第一句話是：“最近生意還行嗎？”但現在，這句話變成了：“店還在嗎？”

問候語的變化，折射的是仲介的生存環境的變化。根據深圳市房地產仲介協會的數據，今年1-9月，深圳市累計關停房屋仲介門店（含暫停營業但未及時辦理註銷）642家；截至9月30日，深圳有效實名登記仲介人員約4.1萬人，較今年峰值减少6000餘人，較去年同期减少14.2%。

這個數據相當於，平均每天都有2-3家仲介門店倒閉、20個以上仲介轉行。這當中，不僅包括小型仲介，許多實力更雄厚的大型仲介機構也未能倖免。10月中旬以來，包括貝殼找房、中原地產等仲介巨頭，紛紛傳出降薪裁員、收縮規模的消息。

仲介大規模閉店潮背後，是深圳正在經歷的二手房市場寒冬。

據深圳市住建局的統計，9月，全市二手住宅僅成交1765套，環比减少13.6%，這已經是該項數據連續6個月下滑探底，且為該項數據十年來第二低。國慶黃金周期間，深圳二手房更是以整個十一期間成交僅4套登上了微博熱搜，引發全國矚目。

然而，與深圳二手房市場冰凍形成鮮明對比的卻是，9月份以來，深圳多個一手樓盤開盤即告售罄，曾經的“日光”景象再現。

一二手房冷熱不均的背後，深圳市場正在繼續加速分化。而伴隨著10月23日，全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的决定頒佈，深圳作為社會主義先進示範區，被認為大概率將會成為試點的都市之一。

在這樣的背景下，深圳樓市的不確定性進一步加劇。下一步，深圳樓市又會走向何方？

日光碟再現一手房市場回暖？

今年以來，在重重調控嚴厲打壓下，全國房地產市場降溫明顯。金九銀十的深圳已經出現了凉凉秋意，但即便如此，在個別項目的線上選房系統，賣房依然在熱火朝天地進行當中。

“8:00，簽到。”

“9:00，正式選房”

“12:00，小戶型全部選完！”

“12:51，全部售罄！”

10月19日，位於福田香蜜湖的某樓盤，649批客戶搶222套房，開盤最低總價1576萬/套，不到4小時全部售罄，保證金500萬/套，單日吸金超52億。

據瞭解，自9月份以來，深圳已多次出現“日光碟”現象。其中，10月8日，深圳沙井萬豐海岸城線上選房，項目備案住宅單價區間在5.2-6.4萬/㎡，同樣在4小時之內全部房源售罄。

9月24日，寶安宏發璽玥、光明星河天地、寶安前海濱城花園、頤安都會中央4期四盤進行線上選房，共推售1907套房源，均於開盤當天全部售罄。

一面是象徵樓市火熱的“日光碟”再現，另一面則是樓市去化壓力下不少項目的打折促銷。

9月29日，龍華區朗庭盛薈城開盤，推售477套住宅，備案均價約為5.54萬元/平，開盤當天，盛薈城推出9折賣房活動；10月7日，朗庭盛薈城樓盤折扣為92折，71平方米的兩房戶型，備案總價約為378萬元，折扣總價約為342萬元。

10月3日，位於龍崗區布吉的佳兆業壹都匯啟動二三級聯動，推出85折購房活動。原價120萬元的房源直降45萬-75萬元，均價約為1.9萬元/平。該活動吸引購房者廣泛關注，深圳房產經紀人紛紛待客看房，開發商一度採用現場取號管道限制進場人數。

在置業顧問馮程看來，以日光碟來推斷深圳樓市回暖，只是部分人一廂情願的錯覺。網紅盤之所以“日光”，主要原因是“限價”導致的一二手嚴重倒掛。

以頤安都會中央為例，該樓盤銷售均價與二手房有超2萬元/平的差距，當日售罄在意料之中。

“表面看上去火熱的深圳新房市場，其實只有網紅盤在支撐。除開這些一二手價格倒掛嚴重的網紅盤，大部分樓盤都在降價促銷，樓盤的到訪量也遠遠不如去年。”馮程說。

來自深圳中原的統計資料顯示，9月深圳共22個住宅項目入市，但市場分化較為明顯。22個住宅項目中有8住宅項目開盤售罄。但同時，也有部分項目去化情况不太理想，整體開盤去化超五成，與之前去化七成以上的情况相比依然存在差距。

業內人士認為，多個“日光碟”再現說明置業者購買力依然強勁，許多深圳購房者不是沒有“實力”，而是開始有選擇性地買房。下一階段，深圳新房仍會維持分化趨勢，有價格倒掛優勢的樓盤去化向好，而沒有價格優勢且地段偏遠的樓盤則去化堪憂。

國慶成交僅4套二手房跌落穀底

在一部分忙於熱火朝天“打新”的同時，也有一部分人選擇離開待了許久的深圳。

林鋒在國慶黃金周後作出了辭職的决定。做仲介三年，這是他第一次萌生了離開這個行業的念頭。觸動他做出這個決定的，正是國慶期間的冰冷的市場行情。

林鋒說，國慶期間，雖然他們每天依然會打三四百個電話給客戶約訪，但一周下來，整個門店的二手帶看量基本為零，他所在的門店整個片區都沒有成交。

今年至今，林鋒一單都沒有開過，再這樣下去，溫飽都要成問題，他必須另謀出路。

與新房冷熱不均的分化趨勢不同，深圳二手房的降溫來得直接且明顯。據深圳市住建局的統計，9月，全市二手住宅僅成交1765套，環比减少13.6%，這已經是該項數據連續6個月下滑探底，且為該項數據十年來第二低；成交面積169252平方米，環比减少13.4%。

去年9同期，深圳二手房的成交套數是8820套。對比不難看出，如今深圳的二手房市場，已經不僅僅是“腰斬”，已經接近冰凍。同時，據深圳中原的資料顯示，深圳的二手房住宅客帶看指數，已經連續5個月呈現下滑趨勢。

國慶黃金周本是賣房的好時節，然而，今年國慶，深圳卻以整個十一期間二手房成交僅4套。就連曾經炒得最火的深圳學區房，今年以來也出現了凉凉的趨勢。以“一有空房就被搶光”的深圳知名學區片區、位於福田的百花片區為例，一套房最貴的時候曾經賣過1700多萬，但上次成交是1100多萬，降價幅度高達600萬。

今年2月8日，深圳市住建局發文建立二手住房成交參考價格發佈機制（指導價）。隨後，各大銀行相繼以官方參考價作為發放貸款的重要參攷。

有專家表示，深圳實行二手房參考價發佈機制、限制離婚買房政策以及教育均等化等政策，都導致買家觀望、業主降價。在多重政策的效應下，二手樓市成交量也持續低迷。

購房者王萌說，二手房參考價出臺後，在房價沒有明顯下跌情况下，首付的成本卻大大新增了，這也是導致很多人最終不再考慮二手房的原因所在。與此同時，政策不斷出臺，自己的買房意願也變得沒有那麼迫切，周邊大部分人都告訴她，未來可能會有撿漏的可能性，建議她在積極打新的同時，不妨再等一等。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，隨著樓市進入存量時代，二手房已成為調控主戰場。他表示，從房地產調控愈加頻密的趨勢看，預計今年之內，調控將持續從嚴。

在嚴密調控改變購房者預期情况下，短期之內，深圳二手房的冰凍局面或許仍將持續。

新房冷熱不均、一二手市場分化、買家觀望市場承壓，多重調控壓力下，深圳樓市呈現出多面的形態，加之被傳言將成為房地產稅試點城市，更是給深圳樓市的未來增添了更多的不確定性。