房價真的跌了！

“9月份商品住宅銷售價格穩中有降。”10月20日，國家統計局公佈的資料顯示，2021年9月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。

上半年還是一片熱火朝天的樓市，卻突然伴隨著氣溫的走低進入“速凍”。幾個月的時間裏，樓市發生了什麼？未來還會再降嗎？

全面下跌！6年以來新房價格指數首次下跌

“最值得關注的自然是新房價格指數環比漲幅首次為負。統計顯示，這也是2015年5月份以來首次下跌，換而言之，這是77個月以來首次的下跌。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

2021年9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。截圖自國家統計局官網

從新房來看，一線都市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。其中，北京環比由上月上漲0.2%轉為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。

“上海和深圳雖有上漲，不過這兩地在嚴格執行限價，其房價上漲的態勢是完全可控，價格上漲也不會傳導到周邊都市。”58安居客房產研究院研究總監陸騎麟表示。

二線都市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平，三線都市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。

“最值得關注的是三四線都市。此次三四線都市房價指數數據首次下滑，也是2020年3月份以來首次下跌，自然需要格外注意此類風險。”嚴躍進強調。

2021年9月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。截圖自國家統計局官網

二手房的降溫則更為明顯。一線都市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

“這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態勢，說明市場本身進入明顯的降溫週期。”嚴躍進說。

二線都市二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.1%，三線都市二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

“一線都市和熱點二線都市二手房成交量已經不足高峰時的三分之一，交易量回落伴隨著成交難度的加大。”陸騎麟表示，據58安居客房產研究院統計資料，9月全國二手房成交週期環比出現明顯上漲，達到去年5月以來的新高。

信貸收緊為“速凍”最大原因

“上半年信貸相對寬裕，但三季度出現了放款難，特別是熱點樓市都市，包括華東、華南，樓市房貸排隊現象嚴重，嚴重制約了樓市成交。”中原地產首席分析師張大偉認為，房地產信貸收緊是出現市場全面速凍的最大原因。

張大偉表示，三季度房貸（居民戶中長期貸款）同比减少5100億元。房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。

“今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。少數都市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。”在央行15日舉行的2021年第三季度金融統計資料新聞發佈會上，金融市場司司長鄒瀾強調“保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展”，被認為是房地產信貸政策觸底轉向、市場至暗已過的訊號。

業內預計，後期銀行將矯正偏緊的房地產信貸政策，準確理解和執行對踩線房企的信貸措施，特別對於紅檔企業也將給予相應的信貸支持。

後續房價或將持續回落

“儘管近期有一些信貸等政策放鬆的表現，但是要真正影響市場基本面是有時間滯後的。從降溫週期的歷史規律看，往往會持續8個月的時間。”嚴躍進認為，當前可以認為房地產市場明顯進入降溫週期。

“從普漲到普跌，其實只用了3個月。”張大偉同樣表示，四季度全國大部分都市將進入明顯的調整週期，“如果從10月開始，房貸沒有明顯放寬，價格戰將成為四季度房地產市場的主要關鍵字。”

陸騎麟也認為，全國新房市場已經處於量價齊跌的狀態，並且隨著年關將近，開發商為完成全年銷售目標，降價求售的現象會更凸顯，預計四季度各都市新房價格將持續回落。

“要明確認識到當前房價的衝突，警惕房價從‘過熱’轉為‘過冷’的風險。”嚴躍進稱，要密切關注降溫週期中各類市場交易，注意風險的把控，防範各類價格過快下跌或市場恐慌情緒。

房地產市場的“大起”或是“大落”同樣都會帶來壓力和風險。面對這波房價下降，一些城市開始穩定房地產市場預期，出臺“限跌令”，包括張家口、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、江陰、桂林、株洲、唐山等，已超過15個都市。來源：中國新聞網

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