二手房指導價的隊伍越來越壯大！

一線都市裏繼深圳、上海、廣州後，北京前不久也出臺了二手房指導價。

它的動作比較小：

1、由區域房協發佈，選擇熱點社區進行試點。

海澱區房協發佈了29個熱點社區的二手房指導價，包括蜂鳥家園、育新花園等社區。

2、按戶型設定指導價，整體約為市場價8折。

針對60平以下小戶型、60-90平中戶型，還有90平以上大戶型設定了指導價。

規定超過指導價1%就不讓掛牌。

單價上看，基本是在市場價基礎上打了8折。

比如被譽為風向標的蜂鳥家園，60平以下戶型指導價最高，在17.1萬/平。而它此前報價從2019年中的14萬跳漲到了18萬，甚至有報價20萬+的。

神奇的是，雖然這份指導價不是住建部門發佈的，但它還是對市場起到了震懾力。

我看了下鏈家上的掛牌情况，之前蜂鳥家園是33套，均價18.47萬/平。現在下架了1/3的房子，只有22套房，均價下滑到18.17萬/平。

其中約52平戶型直接報價15萬/平，相比高位跌去了約250萬。

業主不淡定，還不是因為越來越多買房人淡定了。

我看《證券日報》報導，一個業主之前950萬還有人看房，有買家出價930萬。業主猶豫了，結果現在冷冷清清沒人看房，業主不得已把價格調到870萬。

畢竟，按照之前一些城市出二手房指導價的經驗，指導價最終還是和貸款掛鉤，這才是暴擊。

無獨有偶，東莞在國慶假期後也出了指導價。

同樣是分批發佈，這次只發佈了218個熱門社區的指導價。關注熱門區域，比如松山湖、南城等片區的指導最嚴厲，打了5-6折。

指導價一出來，不少業主就在搶跑了。

三四天內降價房源有7000多套，松山湖一套400多萬的房子，動輒就是上百萬地降價，一下子就跌去超20%。

這個降價幅度太狠了，不過比起近一年左右房價翻倍來看，也還算是小意思。

二手房指導價已經成了調控的常態化手段。

從年初深圳創新性地搞出這個操作後，已經成都、西安、無錫、合肥、寧波、三亞、紹興、衢州、金華、東莞等十幾個都市抄工作了。但是每座都市的節奏不同，現在情况也不盡相同。

我們選幾座有代表性的都市來看看。

深圳

實打實地對全市所有社區“一刀切”，全部都有指導價，算是最勇也最慘的王者。

而且指導價比起市場價偏低，有一些地方直接半價。

政策很嚴厲，所以從2月份推出之後，二手住宅成交量從3月開始下探，幾乎每個月都在創新低。

上個月還有1700多套，10月到現在都半個月了，還只有400套出頭，相當慘烈。

沒有成交做地基，價格就只是空中樓閣。

去年因為名校預期狂飆的八卦嶺宿舍，單價從15萬跌回8萬不到，幾乎腰斬；

百花的國城花園，年初還爆出成交32萬/平，現在95平3房，都降價6次砍去近30%，到23萬/平出頭了，還賣不出；

相當抗跌的豪宅也有些玩不起了。我看香蜜湖豪宅東海花園二期169平房，報價2400萬，比起高位跌了有600多萬，降幅約20%。

簡直是大割肉。

廣州

熱點社區先上，指導價剛滿月，殺傷力比較有限，算是入秋了。

名單裏天河的熱門社區數量最多，占了半壁江山。因為去年以來天河熱門社區漲價比較猛，但這次它們也是降價相對狠的。

就拿珠江新城來看，隨隨便便就是幾十上百萬地降價。

中海花城灣150平從3050萬降價70萬到2980萬；

金碧華府一套約156平3房，降價118萬。

中海觀園國際一套約197平3房戶型，近期降價250萬。業主報價1010萬，仲介和我說，誠心買的話價格可以談。

整體看，珠江新城的房價在回檔，降價的金額絕對值不小，但幅度還比較小，比起深圳算溫和的。

這是廣州樓市的一個縮影，不少房子都在降價。

合肥、寧波也是搞試點性質的，專門打擊熱門學區房，他們的效果和廣州差不多。

合肥比較精明，具體社區和價格還沒出來，反正就是讓子彈飛一會兒的節奏。不過它要的效果也達到了，市場確實在變冷靜。

之前房價漲幅過大的政務區，濱湖區，高新區等熱點板塊，很多社區在90天內零成交。

給大家截一部分名單：

買房人預期下降，成交量很慘，二手房不得不降價。

我看高新區西子曼城93平，業主報價215萬，降了20萬，全款、貸款都可以來談，算是讓步了一些。實際降幅在10%左右，還算比較平穩。

不過連帶著新房也冷靜了。

傲嬌的濱湖推出新盤佳兆業濱湖和鳴，竟然還沒達到搖號要求。274套房，結果登記還不到230人，爆了大冷門。降價、降首付也都是基操了。

上海

實行最高核驗價，貸款額度就從契约網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，三個中取最低的，很多人說跟開盲盒似的。

我看了一圈，銀行給的貸款價格，基本是市場價的5-7折，影響也很大。

成交量明顯下滑，9月跌到了1.2萬套，是今年以來的最低點。

成交繃不住，價格也撐不住了。

比如學區房集中閔行區，老破小學區房高興花園年初掛牌500多萬，現在賣300多萬，跌了40%；浦東陸家嘴的梅園社區，同樣是老破小，也從21萬/平掉到約13萬/平，降了超30%。

當然，上面是降得狠的案例，主要是老社區。

整體看上海還比較穩，浦東、靜安、徐匯、楊浦等區域的不少社區降價在10-20%。

經驗已經表明，二手房指導價可以說是yyds。

指導價和貸款掛鉤，這在短期市場來看是最致命的武器。

對剛需來說，哪怕咬咬牙把牙齒都咬碎了，首付也够不著啊。

這就是為什麼出了指導價、傳言要出指導價的都市都瑟瑟發抖，然後一瀉千里。

除了指導價的震懾外，一些城市房貸額度收緊，以及各種調控輪番上陣，也造成了樓市出現下行趨勢。比如之前的廣州、東莞，現在的杭州等。

指導價出臺，強勢加速了這種下行。

我們一直強調，只要有出指導價的苗頭，就不適合買進了。很容易就變成高位接盤，沒必要賭政策。

剛開始實施指導價的東莞，就還有一段路要走，大家別急著沖進去。

那些政策已經經過一段時間的發酵，房價跌得比較多，有需要的話可以擇機買入。比如深圳一些學區房幾近腰斬、上海老破小學區房跌了40%，估計差不多就是它們的底部了。

新房其實算被誤傷，特別是優質新房。

深圳、上海、廣州、北京，杭州、合肥等一二線都市長期看好，新房還有限價紅利，泡沫已經被政府去除過一波，挺安全了。

尤其最近各種關於政策底出現的消息很多，我們也說了好多次。

今天央行開了第三季度金融統計資料新聞發佈。

其中提到了房企開發貸：

部分金融機構對於30家試點房企，三線四檔融資管理規則也存在一些誤解，也一定程度上造成一些企業資金面緊繃。

針對個人住房貸款也說了：

少數都市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些都市房貸供需關係也將回歸正常。

什麼意思呢？

就是說之前開發貸收太緊了，是“誤解”意思了，熱門都市的房貸也偏緊了。

接下來怎麼辦？太緊了不行，要糾偏，要回到正常的水准，其實就是稍微松一松。房企和買房人都能喘口氣，樓市才能健康發展下去嘛。

難怪今天更早的時候還聽一個在上海一家銀行工作的朋友說，銀行額度可能要新增了。另一個朋友說房貸可能要鬆動，放款時間或許會從半年縮短到3個月。

有點久旱逢甘霖的感覺了。

建議大家不要等到新房靠搶才反應過來。

當然，已經上車了的，也沒必要懊惱。賺錢不易，但懊惱也沒啥用。

我看有消息說，深圳潤璽二期可能價格比一期還低，一期的業主覺得買虧了，還想退房重新打二期……

有點鬧笑話了。問題是，他們怎麼就覺得自己打得中二期？

BTW，今天下午發文，說要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。