2021年10月8日，根據北京東城區建國門街道的官方消息：西總布街區直管公房申請式退租和恢復性修建項目，居民申請率已經突破80%。

而就在9月30日的時候，西總布街區退租項目的申請率還只有65%左右，短短不到10天的時間，申請率迅速上升了15%。

距離申請時間截至的10月25日還有一段時間，囙此我們幾乎可以判斷：東城西總布街區極有可能成為東西城首個100%退租申請率的街區。

自從2019年北京啟動“東西城直管公房平房退租”以來，平房退租率可以說是“一路攀升”：

2020年12月25日的觀音寺片區：平房退租率46%。

已簽約居民1103戶，占比片區總戶數的46%。其中簽約貨幣補償852戶，占比77%。安置房源251戶，占比23%。

2021年6月1日的東城區景山三眼井：平房退租率53%。

項目範圍內的342戶居民，已有181戶（其中直管公房179戶、私房2戶）居民完成了騰退簽約，項目整體簽約率約53%。

2021年10月12日的東城區皇城景山街區景東片區：已有350戶居民完成退租簽約，直管公房簽約率已達70%。

其實像早期的第一個項目，西城區的菜西片區退租率也比較高，達到了60%左右，而之後的磚塔、西板橋等兩個片區由於沒有找到官方數據，預計退租率可能不如菜西。

但是進入到2021年以後，東西城平房退租項目的退租率可以說是“一路飆升”的態勢，老居民主動申請的比例大幅度上升。

到了西總布街區，已經達到了80%，最後甚至可能會接近100%。

隨著“退租政策”的深入實施，可見市場已經逐漸理解並接受了退租政策，東西城大規模的“都市更新”力度將會越來越大。

囙此將來會有更多的老居民將會面臨“退租”，利用“退租”來改善自身的居住條件。

在這個過程中，最重要的就是要準確理解退租中的“貨幣補償標準”。

其實“東西城的退租政策”非常簡單：

先進行貨幣補償，然後根據承租人的條件給與“共有產權房名額”，然後承租人用“貨幣補償”去購買相應的“共有房”，實現“居住改善陞級”。

具體能買多大面積的共有房，主要取決於承租人的購買實力，錢多就可以買大一點，錢少就可以買小一點的。

當然，也可以不買，直接拿錢走人，去買商品房。

在這個過程中，“貨幣補償”是退租的基本前提，也是最重要的部分。

在貨幣補償中，最重要的就是要理解“各種係數”，下麵我們就以“某某街區”為假設案例，來說明這些係數的意義和計算管道，如有雷同，純屬巧合。

特別注意的是，本文說明不代表官方的說明，最終還是以官方的評估數據為最終，我們的說明僅供大家參攷，不作為最終的官方標準。

第一個係數：容積率係數=1.3

假設在某某街區的退租中，“標準房屋市場價格”是99988元/平米，“標準房屋重置成新價”是1732元/平米。

很多人都把這個“標準房屋市場價格的99988元/平米”直接當成退租價格，這是嚴重不理解概念的錯誤。

只要你有正常的思維，都不可能認為東西城平房退租價格“不到10萬”。

這個時候就必須要引入第一個“係數”：容積率係數的1.3。

囙此正確的退租價格要這麼計算：

公房退租價格=（99988-1732）*1.3=127732元/平米。

私房退租價格=99988*1.3=129984元/平米。

很顯然，私房的退租價格要略高於公房。

這也很容易理解，畢竟私房是通過“房改”過來的，補償單價有所提高，非常容易理解。

第二個係數：朝向修正係數=1%-負2%

不同的朝向，房子的價值是不同的，比如北向的房子價格要低一點，南向要高一點，所以這個時候需要引入第二個係數“朝向修正係數”來對補償價格進行修正。

比如在某某街區的退租中，公房的“朝南平房”的補償單價經過朝向修正後，可以達到：127732*（1+1%）=129009元/平米。

總體來看，朝向修正就是1%-2%的比例，很少，對退租價格影響很小，就是每平米幾百大洋的事情，不影響大基數。

在這裡提出，僅供大家參攷。

第三個係數：使用面積係數=1.333

通過前面兩個係數，我們已經基本把“補償價格”算的比較清楚了。

但是補償的建築面積認定還需要一個計算，這樣我們才能算出總的補償金額，補償總金額=建築面積認定*補償單價。

但是直管公房、私房和自管公房的“建築面積認定”是不一樣的。

根據現時的規定：

第一，直管公房的建築面積認定：按照《北京市公有住宅租賃合同》記載的房屋使用面積的1.333倍認定（結果四捨五入，保留2比特小數）。

也就說，直管公房的建築面積認定=1.333倍的房本面積。

第二，私有房屋按照房屋所有權證（不動產權證書）記載的建築面積認定。

也就說，私房的建築面積認定=房本面積。

第三，組織自管公房按租賃合同或房屋所有權證（不動產登記證書）記載的建築面積認定。

也就說，自管公房的建築面積認定=房本面積，和私房一樣。

第四，自建房面積不予認定。

也就說，自建房的建築面積認定=0。

比如某某街區中，公房和私房都是房本面積25平米，我們可以分別算出直管公房和私房的總補償金額：

直管公房的補償金額=1.333倍的25平米*補償單價127732=425.66萬元

425.66萬元+搬家獎勵1080元/平米*1.333*25=429.26萬

私房的補償金額=25平米*補償單價129984=324.96萬元

324.96萬元+搬家獎勵1080元/平米*25=327.66萬

由此可見，同樣的房本面積，直管公房獲得的總補償金額高於私房，原因不是因為公房補償單價高於私房，而是因為公房認定的建築面積更大。

這是現時關於退租補償中，最常見的“錯誤認知”。

綜上所述，隨著東西城平房退租的退租率越來越高，未來的退租力度也一定會越來越大，範圍會越來越廣。

也會有越來越多的老居民會在這個過程中，享受到政府政策的巨大紅利，從而改善自身的居住條件，應該說北京市政府的考慮還是非常周到的。

在退租的補償單價計算中，最關鍵的還是要理解三個係數，分別是：容積率係數1.3，朝向修正係數-2%-1%以及使用面積係數1.333。

只要準確理解了這三個係數，整個退租的補償單價你就基本掌握了，對於政府的退租政策理解，也就更深了。