大學區招生、打擊學區房炒作、二手房指導價……政策連放大招下，深圳頂流學區價值正接受市場考問。

深圳福田區百花片區的一比特房產經紀人告訴《每日經濟新聞》記者：“自從深圳說要推行大學區招生政策以來，我這邊接觸到南天二花園有意成交的業主，房子總價普遍降了200萬-300萬元，旁邊的國城花園降價就更多了，降價400萬-500萬元的都有。”

在多個利空消息的共同作用下，一些學區房業主開始降價賣房，一些家長開始變得猶豫，整體市場觀望氛圍濃厚，以前在深圳居高不下的學區房，現在價格開始鬆動。

降價六七百萬求賣

7月30日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》在深圳市人大常委會網站上公開徵求意見，擬通過立法推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共用機制。

自此以後，深圳學區房市場的買賣方在心理上產生了微妙變化，部分業主擔心政策實施後影響學區房源價值，從而多次調低報價。當然，也有業主一點都不慌，認為學區房擠出一些“泡沫”實屬正常，未來深圳學區房的價值會一直在。

百花片區是深圳當之無愧的頂流學區，片區內聚焦了實驗小學、百花小學、實驗中學等名校。片區內的國城花園甚至在2021年年初時爆出過32萬元/平方米的成交單價，上述提到的南天二花園就是該片區的樓盤之一。

郭達是福田區百花片區的房產經紀人，他告訴《每日經濟新聞》記者，自從深圳開始實行大學區招生政策後，百花片區業主降價都比較厲害，普遍降價在200萬-300萬元，甚至有600萬-700萬元的，但並不普遍。我們在推房的時候，一般會主推這些降價、誠心賣房子的業主。

郭達向記者推薦了南天二花園5棟中層的一套房子，該房源為89平方米三房，市場參考價為1870萬元，但實際成交價在1530萬元左右，降價約340萬元。

郭達告訴記者，該房源是南天二花園性價比較高的，均價約在17.2萬元/平方米，那些不誠心賣的也有均價掛在23萬元/平方米的，那就另說了。“雖然社區環境舊了點，但百花片區的教育環境和居住氛圍還是很不錯的。”

深圳福田區百花片區某項目樓盤每經記者陳榮浩攝

《每日經濟新聞》記者在走訪中發現，百花片區多為上世紀90年代建造的樓盤，項目間整體樓距較寬，且戶型基本都是南北通透那種。

深圳福田區百花小學每經記者陳榮浩攝

劉樂是一比特2歲孩子的媽媽，一直在留意深圳學區房的情况，因為聽聞最近深圳學區房降價比較厲害，所以打算過來看一看有沒有合適的“撿漏”機會。但由於資金沒到位，且家裡對於學區房的判斷出現了分歧，所以劉樂一直遲遲沒下手。

“其實我也早就注意到深圳部分學區房開始降價的消息了，不過我們一直沒下手，感覺這回深圳對學區房的整頓，以及大片區政策的出臺，可以看出深圳對實現教育公平的决心還是很大的，現在買，我們也害怕高位站崗。”劉樂告訴《每日經濟新聞》記者，他們决定先觀望。

抱有同樣心態的並非劉樂一個。許楠原計畫將福田下沙片區的某頭部房企三室一廳的住房賣掉，來換一套百花片區的兩居室，但現在他打消了這樣的念頭。

許楠告訴記者，當初買房子看准的就是地段，覺得未來一定有升值空間，但有了孩子後想法有些變化，想過換個“名校片區”，不過現在他們决定不折騰了。“下沙的學位雖然比不上百花片區，但隨著大片區招生政策和教育輪崗制的實施，以前沒那麼好的學校，也有機會享受到同等的教育資源，我們暫時打算先觀望。”

深圳學區房還能買嗎？

“百花片區作為深圳優質學區房最為集中的片區，受新政的影響還是很大，最直觀的感受就是掛牌價降了，成交少了。”郭達告訴《每日經濟新聞》記者。

對很多打算更換學區房的購房者來說，是否要在現階段買入學區房，成了他們的最大困擾之一。深圳新政實施後，對深圳的學區房會帶來哪些影響？學區房還能買嗎？

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為，深圳大學區招生政策的推出，並不會導致深圳名校以及學區房的消失。深圳的名校是在長期競爭中生長起來的，有著難以匹敵的“制度”、“管理”、“校風”、“生源”等優勢，大部分優秀師資還在，不可能囙此改變名校的師資結構和實力，比那些非名校仍將長期保持明顯優勢。

不過，宋丁同樣強調現在學區房的價值極有可能會相比之前打折扣。“原來買了學區房，百分之百可以上名校，現在大學區制度下，這種好處不存在了，你只有X分之一的機率上名校。原有的學區房價值必將大打折扣，房價出現顯著下跌將是大概率事件。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《每日經濟新聞》記者，過去學區房之所以上漲顯著，源於心理預期。而這次深圳的調控，相當於在給超高價位的學區房“擠泡沫”，是在打掉學區房持續上漲預期，有利於防止市場對學區房的炒作。當調控進入精細化時代，各地的調控政策也在見招拆招。事實上並非深圳學區房熱度下降了，如北京、上海、合肥等地的學區房熱度都有所下降。

深圳福田區百花片區某項目樓盤每經記者陳榮浩攝

郭達也表達了相類似的觀點，“要不要買學區房，我覺得還是看個人需求。比如我認識的一些業主，他們並不擔心政策會讓學區房價值大幅下降，因為他們當初買入百花片區，也並不只是讓孩子上學，覈心區位和成熟配套也是他們看中的要素之一。”

此外，對於最近深圳學區房遇冷，一位在深圳某股份制銀行業從業多年的業務經理從不同視角向《每日經濟新聞》記者闡述了自己的觀點，“深圳實行二手房指導價後，存在這樣一個現象，二手房指導價和當下的市場成交價還存在一定價差，比如一套1000萬元的房子，在政策前3成貸款可以貸300萬元，而政策後指導價變成800萬元，但銀行是按指導價放款的，只給放240萬元，這差出來的60萬元就得購房者自己補上。學區房作為二手房裏的‘房價天花板’，需要自己掏出真金白銀補的錢只會更多，自然購房者的觀望情緒會更重。”

（應採訪對象要求，文中郭達、劉樂、許楠為化名）

記者|陳榮浩

編輯|陳夢妤何小桃易啟江王嘉琦

校對|段煉

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