作者|成康

出品|智訊財經·騰訊房產

九月的最後一天，華為員工子鵬前往東莞觀音山，此行的目的是為了祈福，希望能夠搖中東莞一個熱門網紅盤。

9月30日，東莞搖號買房政策正式落地。次日，位於松山湖的某國企新盤作為東莞首個搖號樓盤開啟網上認購登記，最終666組購房人完成誠意金凍結，凍資80萬，意味著東莞進入搖號選房時代。但運氣並沒有眷顧到子鵬，他最終無緣這297套房源，選房當天這批房源僅用時2小時全部售罄。

“事實上，表面看上去火熱的新房市場，其實只有網紅盤在支撐。”業內人士指出，此外，10月8日東莞發佈二手房指導價政策，成為大灣區內繼深圳、廣州後第三個出臺二手房指導價的都市。有炒房客哭訴，自己花600萬在松山湖買了一套房，結果指導價出來後血虧300多萬！

然而，距離東莞逾140公里的惠州大亞灣，開發商迫於銷售回款壓力“割肉”讓利促銷，有的甚至祭出低首付、免息等大旗。

在過去，惠州的新房去庫存，很大程度依賴著深圳及東莞甚至外省投資客龐大的潜在購買需求。如今，習慣於快進快出的投資客都急於出手逃離惠州，卻無奈被套。居住内容不高，入住率低，是惠州樓市的底色。當這層底色被地產開發商以降價銷售新房的管道呈現在市場面前，可以說將惠州樓市推到冰點以下。

惠州再現零首付買房，開發商“割肉”促銷

金秋九月，惠州樓市“零首付”、“一成首付”的消息開始滿天飛。不僅樓盤文宣火熱，而且折扣優惠力度也似乎達到空前的狀態。

“早在10年前，零首付買房的盛况在惠州就上演過。”在惠州從事房產仲介工作近十年的鐘仁透露，8月惠州出臺“惠八條”，對惠陽、大亞灣限購，給惠州樓市去化帶來很大壓力，當下階段開發商迫於無奈讓利誠意足，是實實在在讓利。

十月初，住在深圳龍崗區的王浩就頻繁接到惠州仲介打來的電話，無外乎零首付零月供、最低9折贈送全屋家電等誘人的消息。

歷經各種轟炸電話後，王浩在國慶假期最後一天驅車前往惠州，他發現不少仲介店員開始重新“掛牌掃街”，開發商甚至打出“買房送車送車位”等優惠口號。在某項目案場，王浩看到一群老年看房團，開發商和仲介在案場營造的“賣房大戲”一度令人有刷卡的衝動，事實上，通路行銷在當地也一直盛行，主要原因是本地購房客不多，只能靠外地客戶購買，囙此依靠通路把客戶帶過來，也是新增銷售量的主要管道。但轉了一圈王浩還是猶豫了，感歎“現今很多開發商都已經資金緊張了，交房週期也長了，停工的風險還是有的，還是再觀望觀望。”

確實，惠州樓市還有很長的一個博弈階段，機會與風險都要自己把控。

“無論開發商給出的條件多麼誘人，我都會勸純投資客：遠離大亞灣，遠離惠陽。”資深樓市觀察員大漁指出。現時，也有不少投資惠州大亞灣的多位深圳客哭訴，重倉大亞灣跑輸大市又無人接盤，有價無市的局面令其正面臨被新盤套住的困擾。

值得注意的是，惠州大亞灣、博羅等地開發商“割肉”讓利促銷的戲碼觸發了官方發佈購房風險提示，介入收回折扣。國慶期間，惠州官方發佈《關於規範商品房銷售行為，保障消費者（購房人）合法權益的告知書》，告知書提到，此類惡性競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。此外，違法違規預售還侵犯了消費者合法權益，可能會導致項目資金量斷裂，無法按期支付工程款，成為新的爛尾工程，帶來一系列社會負面影響。

二手房指導價後東莞炒房客一夜血虧300萬

十月以來，魔幻的東莞樓市正上演一邊網紅盤搖號選房日光，一邊大量二手高價房源下架的戲碼。

10月初，眾多紅盤齊上陣，東莞新房也進入搖號選房時代。10月8日，東莞發佈了二手房指導價政策，並公佈了全市218個二手社區的交易參考價格。現時，部分二手房平臺掛牌的房源價格也與指導價基本保持一致，高於指導價的歷史成交房源被遮罩或直接調至參考價。

在東莞此次發佈的二手房指導價社區名單中，城區（東城、南城、莞城）、松山湖片區的“限價”最為突出，其中，松山湖更是有二手房價格降幅達到了50%以上。

“我在2021年1月份在松山湖以600萬買了一套住宅，現在被指導價成了300萬，”近日，在東莞住建局官網上，有松山湖的業主哭訴如今指導價後自己的房子一夜血虧300萬，還背著480萬的房貸。“老婆鬧離婚，能否幫忙把房子退回原業主，按照現時指導價再重新買。”

這名松山湖業主被不少網友揶揄“漲的時候會把差價補給原業主麼”、“指導價又不是真實成交價，只不過是銀行發放貸款價而已”，也被網友認定是高杠杆炒房客的身份。

確實，自東莞二手房指導價出臺以來，一夜之間七千多套房源迅速降價。漲跌懸殊的房價背後，是炒房客被套牢的懊悔。

也有買家擔心倘若賣家不按照指導價格進行交易，而銀行又只能按照參考價放貸，參考價低於實際成交價的社區，購房時的可貸款金額變少，那其中的差價將全部變成高昂的首付轉嫁給買家。

以購買首套房的買家（首付三成，可貸款七成）為例，假設一套100㎡房源，指導價為3萬/㎡，銀行只能按300萬進行貸款評估，買家可從銀行貸款210萬。但是，如果這套房的實際成交價為400萬，業主就要自己多付70萬的現金，這無疑新增了買家的購房壓力。

此外，加上8月剛發佈的“增值稅免征2年調整為5年”政策，導致大部分房源需另外新增5%的增值稅，投機需求受到打擊，買賣雙方進入觀望博弈期。

業界觀點一致認為，指導價的威力或將超出預期。反觀今年深圳2月8日出臺二手房指導價，二手房市場一片蕭條，相關資料顯示，上半年深圳仲介關店達10%，近500家仲介門店倒閉，8-9月兩個月均跌破2000套，跌幅超過70%-80%。

家住莞城的梁東告訴智訊財經，早在10月初，他家社區附近已有五家仲介門店倒閉。事實上，二手房量價齊跌的背後，更是帶來的是仲介行業洗牌，關店、轉行、流失將會成為關鍵字。而市場紅利讓從業多年的老經紀人早買了房，相比他們，那些積蓄有限的新人才是受房子交易量下跌影響最大的。

年輕人大多對行業失望了，但還有很多資深經紀人對未來抱有期待。他們已經習慣了房價的大起大落，認為只要堅持，行業就有轉好的一天。