大灣區樓市眾生相:東莞網紅盤搖號日光炒房客一夜血虧300萬

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摘要:九月的最後一天,華為員工子鵬前往東莞觀音山,此行的目的是為了祈福,希望能夠搖中東莞一個熱門網紅盤。9月30日,東莞搖號買房政策正式落地。次日,位於松山湖的某國企新盤作為東莞首個搖號樓盤開啟網上認購登記,最終666組購房人完成誠意金凍結,凍資80萬,意味著東莞進入搖號選房時代。有炒房客哭訴,自己花600萬在松山湖買了一套房,結果指導價出來後血虧300多萬!

作者|成康

出品|智訊財經·騰訊房產

九月的最後一天,華為員工子鵬前往東莞觀音山,此行的目的是為了祈福,希望能夠搖中東莞一個熱門網紅盤。

9月30日,東莞搖號買房政策正式落地。次日,位於松山湖的某國企新盤作為東莞首個搖號樓盤開啟網上認購登記,最終666組購房人完成誠意金凍結,凍資80萬,意味著東莞進入搖號選房時代。但運氣並沒有眷顧到子鵬,他最終無緣這297套房源,選房當天這批房源僅用時2小時全部售罄。

“事實上,表面看上去火熱的新房市場,其實只有網紅盤在支撐。”業內人士指出,此外,10月8日東莞發佈二手房指導價政策,成為大灣區內繼深圳、廣州後第三個出臺二手房指導價的都市。有炒房客哭訴,自己花600萬在松山湖買了一套房,結果指導價出來後血虧300多萬!

然而,距離東莞逾140公里的惠州大亞灣,開發商迫於銷售回款壓力“割肉”讓利促銷,有的甚至祭出低首付、免息等大旗。

在過去,惠州的新房去庫存,很大程度依賴著深圳及東莞甚至外省投資客龐大的潜在購買需求。如今,習慣於快進快出的投資客都急於出手逃離惠州,卻無奈被套。居住内容不高,入住率低,是惠州樓市的底色。當這層底色被地產開發商以降價銷售新房的管道呈現在市場面前,可以說將惠州樓市推到冰點以下。

惠州再現零首付買房,開發商“割肉”促銷

金秋九月,惠州樓市“零首付”、“一成首付”的消息開始滿天飛。不僅樓盤文宣火熱,而且折扣優惠力度也似乎達到空前的狀態。

“早在10年前,零首付買房的盛况在惠州就上演過。”在惠州從事房產仲介工作近十年的鐘仁透露,8月惠州出臺“惠八條”,對惠陽、大亞灣限購,給惠州樓市去化帶來很大壓力,當下階段開發商迫於無奈讓利誠意足,是實實在在讓利。

十月初,住在深圳龍崗區的王浩就頻繁接到惠州仲介打來的電話,無外乎零首付零月供、最低9折贈送全屋家電等誘人的消息。

歷經各種轟炸電話後,王浩在國慶假期最後一天驅車前往惠州,他發現不少仲介店員開始重新“掛牌掃街”,開發商甚至打出“買房送車送車位”等優惠口號。在某項目案場,王浩看到一群老年看房團,開發商和仲介在案場營造的“賣房大戲”一度令人有刷卡的衝動,事實上,通路行銷在當地也一直盛行,主要原因是本地購房客不多,只能靠外地客戶購買,囙此依靠通路把客戶帶過來,也是新增銷售量的主要管道。但轉了一圈王浩還是猶豫了,感歎“現今很多開發商都已經資金緊張了,交房週期也長了,停工的風險還是有的,還是再觀望觀望。”

確實,惠州樓市還有很長的一個博弈階段,機會與風險都要自己把控。

“無論開發商給出的條件多麼誘人,我都會勸純投資客:遠離大亞灣,遠離惠陽。”資深樓市觀察員大漁指出。現時,也有不少投資惠州大亞灣的多位深圳客哭訴,重倉大亞灣跑輸大市又無人接盤,有價無市的局面令其正面臨被新盤套住的困擾。

值得注意的是,惠州大亞灣、博羅等地開發商“割肉”讓利促銷的戲碼觸發了官方發佈購房風險提示,介入收回折扣。國慶期間,惠州官方發佈《關於規範商品房銷售行為,保障消費者(購房人)合法權益的告知書》,告知書提到,此類惡性競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。此外,違法違規預售還侵犯了消費者合法權益,可能會導致項目資金量斷裂,無法按期支付工程款,成為新的爛尾工程,帶來一系列社會負面影響。

二手房指導價後東莞炒房客一夜血虧300萬

十月以來,魔幻的東莞樓市正上演一邊網紅盤搖號選房日光,一邊大量二手高價房源下架的戲碼。

10月初,眾多紅盤齊上陣,東莞新房也進入搖號選房時代。10月8日,東莞發佈了二手房指導價政策,並公佈了全市218個二手社區的交易參考價格。現時,部分二手房平臺掛牌的房源價格也與指導價基本保持一致,高於指導價的歷史成交房源被遮罩或直接調至參考價。

在東莞此次發佈的二手房指導價社區名單中,城區(東城、南城、莞城)、松山湖片區的“限價”最為突出,其中,松山湖更是有二手房價格降幅達到了50%以上。

“我在2021年1月份在松山湖以600萬買了一套住宅,現在被指導價成了300萬,”近日,在東莞住建局官網上,有松山湖的業主哭訴如今指導價後自己的房子一夜血虧300萬,還背著480萬的房貸。“老婆鬧離婚,能否幫忙把房子退回原業主,按照現時指導價再重新買。”

這名松山湖業主被不少網友揶揄“漲的時候會把差價補給原業主麼”、“指導價又不是真實成交價,只不過是銀行發放貸款價而已”,也被網友認定是高杠杆炒房客的身份。

確實,自東莞二手房指導價出臺以來,一夜之間七千多套房源迅速降價。漲跌懸殊的房價背後,是炒房客被套牢的懊悔。

也有買家擔心倘若賣家不按照指導價格進行交易,而銀行又只能按照參考價放貸,參考價低於實際成交價的社區,購房時的可貸款金額變少,那其中的差價將全部變成高昂的首付轉嫁給買家。

以購買首套房的買家(首付三成,可貸款七成)為例,假設一套100㎡房源,指導價為3萬/㎡,銀行只能按300萬進行貸款評估,買家可從銀行貸款210萬。但是,如果這套房的實際成交價為400萬,業主就要自己多付70萬的現金,這無疑新增了買家的購房壓力。

此外,加上8月剛發佈的“增值稅免征2年調整為5年”政策,導致大部分房源需另外新增5%的增值稅,投機需求受到打擊,買賣雙方進入觀望博弈期。

業界觀點一致認為,指導價的威力或將超出預期。反觀今年深圳2月8日出臺二手房指導價,二手房市場一片蕭條,相關資料顯示,上半年深圳仲介關店達10%,近500家仲介門店倒閉,8-9月兩個月均跌破2000套,跌幅超過70%-80%。

家住莞城的梁東告訴智訊財經,早在10月初,他家社區附近已有五家仲介門店倒閉。事實上,二手房量價齊跌的背後,更是帶來的是仲介行業洗牌,關店、轉行、流失將會成為關鍵字。而市場紅利讓從業多年的老經紀人早買了房,相比他們,那些積蓄有限的新人才是受房子交易量下跌影響最大的。

年輕人大多對行業失望了,但還有很多資深經紀人對未來抱有期待。他們已經習慣了房價的大起大落,認為只要堅持,行業就有轉好的一天。

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