“新名詞”是樓市變化的顯微鏡，透過它們，可以窺到一些樓市發展的新趨勢。

今年，天津樓市誕生了一堆“新名詞”，一起來瞭解下吧。

土地兩集中

在今年3月之前，各地的土地供應是不定時的，宅邸隨時有可能上架，然後擇期出讓。

但自然資源部在2月18日發佈了一則檔案。

要求22個重點都市住宅用地實現“兩集中”：

一是集中發佈出讓公告，且2021年發佈住宅用地公告不能超過3次；

二是集中組織出讓活動。

今年截止目前，天津共完成兩次集中土地出讓。

一集中出讓總建面520萬平米，成交金額約498億元。

二集中出讓總建面424萬平米，成交金額約329億元。

後續的集中出規劃、集中開盤也開始了，今後還會集中交房。

熱鬧是一定的，組團打架或許也存在。

土地溢價率不超15%

控制土地溢價率，是今年天津第二次土地兩集中的新的規則。

61宗掛牌地塊最高限價均進行調整，溢價率不超過15%。

到達最高限價後，轉為搖號。

主要原因是，第一次土地兩集中，一線都市以及南方熱點都市太瘋狂了，又出現地王。

這與房住不炒大方針相悖。

囙此才有了第二次出讓，必須控制價格。

天津又屬於“別人生病也跟著吃藥”。

不過，這對買房人是好事，不用為地價付出溢價。

綁定自持租賃面積

今年5月，包括天津在內的40個都市，參加了發展保障性租賃住房工作座談會。

今年天津需要建設1萬套租賃用房，這個任務，落在了第二次供地“肩上”。

這意味著，有些新建社區，可能會被安插租賃住房，每套面積約60平米。

在第二次土地出讓中，天津共完成18.4萬平米的自持租賃任務。

對於改善盤來說，這似乎是個“硬傷”，畢竟要求不許分隔開。

後續究竟如何“處理”，還未有細則出臺。

高考新政

之前花個三四十萬在天津買個房，落個戶口，就能參加天津高考，享受天津的高考紅利。

現在行不通了，高考新政出臺！

天津高考報名條件，由單一的“戶籍”要求調整為“戶籍+學籍”的要求。

以後沒有三年學籍，就不能參加高考。

一下子將拼高考轉移到拼中考。

遠郊純落戶房直接冰封，市內六區的學區房熱度陞級。

和平學區房新政

和平區學位爆滿。

由於公民同招的政策影響，去年年底，和平三片普小的門檻，逐漸上漲。

在全國都在打擊炒作學區房的“節骨眼”，在加上學位不足，教育之“錘”落了下來。

同時樓市也面臨變化。

首先是轉學，有空位才能錄取。

也就是說，即使你買了重小的房，沒有名額，也白費，甚至還會被跨片統籌。

真正的政策是在這之後。

7.5新政，小學、國中入學的房本必須一致，否則國中入學只能被統籌。

一個房本鎖6年，轉學還沒名額。

有放弃的，也有追趕“末班車”行情的人。

8.31新政，鎖房6年之上再鎖3年，轉學也不靈了。

相當於一套和平學區房，要持有9年。

二手房流動性幾乎停滯了，不過新房不受影響。

新政一出來，直接引爆了樓市，之前的猶豫全都沒了，只有一個字，沖。

接下來的一周和平翰林公館和和平印賣了幾乎上百套，基本上都是小戶型的。

二手房業主集體漲價，不分重小還是普小，不分私產還是拆間，以致於和平整體的門檻都提高了。

不過這樣的“搶購”就是一哆嗦，是“末班車”行情。

因為這是今年或者明年能上車的最後時段了，漲價也只能接受。

接受不了，就會外溢到南開或者河西。

不過8.31新政最後還有一句話，若天津市就學政策有重大調整，以當年政策為准。

和平學區房後續還會有大招，很可能是多校劃片。

另外從全國市場看，今年的學區房太熱了，開始打擊炒作學區房。

今年四五月份，從一線都市開始，逐漸向二三線都市蔓延的房價上漲的趨勢，是從熱點學區開始的。

全國範圍內，價格水准和漲勢處於高位的幾個都市，比如北京、杭州、合肥，都出臺了打擊炒作學區房的樓市相關政策。

二手房指導價

今年2月份，深圳打出了二手房指導價的“頭一槍”。

隨後，寧波、成都、西安、上海等都出臺了二手房指導價，北京、廣東最近也加入了陣營。

最先實行政策深圳，經過了大半年的發酵，可以看出二手房量已經降下來了，價格僅僅有小“鬆動”。

二手房指導價也直觀，基本上就是該區域的地段價值。

對於有溢價的板塊來說，讓利比較多，但是對於不熱門的板塊來說，二手房指導價和市場價差不多。

深圳近一年二手房價格

深圳的二手房指導價出來後，一開始大家都不以為然，從圖中的價格就能看出，頭一兩個月的價格還有上漲，但是隨後高價房被下架，銀行不批貸款，購房者觀望情緒嚴重後，二手房業主也不知所措。

成交量逐月下降，最近有些學區房的業主已經扛不動了，價格已經鬆動。

此政策對於樓市來說，不是為了降價，是為了維穩。

讓過熱的市場“冷靜冷靜”，也讓被漲價嚇的著急出手的購房者“清醒清醒”，房住不炒是主旋律。

也是為了平衡都市中的“不平衡”，給還沒發展起來的新區、新板塊一些機會。

天幕

今年是天津樓市新產品的元年。

比如綠城柳岸曉風的玻璃幕牆，保利和光塵樾、中海十裏觀瀾、綠城水西雲廬的寬廳戶型等。

都是新突破。

天津前幾年已經積壓了300多萬平米的改善需求，但是沒有好產品，很難打動這部分群體。

開發商還按照之前的思路蓋房，高端客戶不會買帳，因為他們看過好的。

直到今年，中海天空之鏡和旭輝濱海江來率先“出圈”了，大玻璃、鋁板、微笑曲線，讓天津的改善人群看到了“新”。

隨後更多的改善盤出來了，帶動新梅江等改善板塊也一起起勢。

這些新產品的市場反應很好，改善盤中以大戶型賣的好。

比如中海天空之鏡的大戶型賣的很好，旭輝鉑悅公望開盤熱賣50多套….

中海天空之鏡

除了天幕，天津還即將有更多的產品創新，比如更驚豔的戶型設計、贈送面積等。

都市更新

一套房子過了20年，就算老房子了。

一個都市更加需要更新，所以近幾年，全國一盤棋，幾乎一線都市都在都市更新中。

天津也一樣要跟上，今年開始，有實質性實施方案出來了。

這裡津城濱城要分開來。

今年6月，天津出具了《天津市老舊房屋老舊小區改造提昇和城市更新實施方案》。

而首個都市更新項目——和平嫩江路片區已經開工，樓座原地重建。

“更新改造後，每家每戶不僅將擁有獨立的廚房和衛生間，還將安裝地採暖。”

住宅集團負責施工，預計明年5月交付。

還有紅橋區、河北區、西青區、東麗區等各個區將陸續進行都市更新。

濱城的都市更新則更加側重於“都市”。

今年3月實施了《關於推進濱海新區城市更新試點工作的指導意見（征求意見稿）》。

從經開區東區、高新區（華苑片區、海洋片區）、洋貨市場、陶瓷市場、大沽街這6個試點開始，還舉辦了都市更新規劃設計大賽。

中鐵京津冀總部投資中洋貨市場都市更新項目，約110億元，現時正在進行意願調研，預計今年會有定論。

還有建材路19號的都市更新，中鐵京津冀總部投資約16億元。

建築規範放開

濱城的建築政策“開掛”。

今年4月25日，濱城實施了《關於加强濱海新區民用建築規劃設計創新的指導意見》。

這個住宅規劃的“鬆綁”意見，允許設定露臺、地下庭院、陽臺，允許設定架空層等。

比如濱灣萬科城和萬科生態之光，已經明確其戶型的陽臺計算一半面積，贈送面積在送3-7平米不等。

據售樓處口徑，旭輝濱海將來在即將加推的新地塊中，也會有計算一半面積的陽臺。

更重要的是，濱城發佈了建築面積相關政策，明確了“房屋建築面積測算”這一大塊。

哪些算全面積、哪些算一半、哪些不計算，全寫得明明白白。

政策有了，坐等新產品。