昨天傍晚，一條有關“鄭州二手房差額稅降至1%”的消息如同一條鯰魚，迅速翻攪地產人的朋友圈。

官方並未發佈，消息源文章也已經刪除，然而，截圖依然如雪片飄飛在各種社交通路。

我們並無法對這個消息證偽，畢竟空穴不來風，但也無法言之鑿鑿消息就是真的，畢竟官方沒有任何發聲，是否是政策氣球也未可知。

然而，大家都會把自己想看到的當做是真的。

這不是偶然現象。央行“兩個維護”發佈之後，地產圈也有這麼一波高潮。

“利好”、“救市”、“回暖”……如今的鄭州房地產市場似乎太希望看到這些字眼，由此也可以看出，如今的市場是有多差，信心有多糟糕，以至於一條所謂的“利好消息”就能掀起了整個地產圈的一場狂歡。

信心和銷量同樣重要。

如今的鄭州成交量和房價都將觸底，市場確實需要一場“重大利好”了。

1、數據

量價齊跌的鄭州房市

2021年國慶黃金周期間，鄭州地產人的朋友圈充斥著“人群如潮的售樓部”，仿佛回到了5年前。

也有人說，鄭州樓市是虛假繁榮，到訪雖多，成交卻依然慘澹。

鄭州樓市真相到底如何？

來看數據。

根據360房產網數據，2021年國慶黃金周期間（10月1日-10月7日）鄭州新房共計成交約726套房源，去年的這個時間段共計賣出1938套房子，日均賣出276套房子。2021年較2019年降低了44%，較2020年銷量下降了63%。

據樂居河南統計，今年開盤項目數量也有所减少，綜合去化率持續低迷。根據克而瑞監控，2021年國慶黃金周共5個項目開盤，共推出約680套房源，環比上升約148%，累計去化約234套，去化率約34%。

2020年國慶黃金周共6個項目開盤，共計推貨1206套，綜合去化率約54%，2019年黃金周的綜合去化率為67%。

可以看出，推貨和去化都出現了大幅度的下跌。

更重要的是，2021年黃金周期間，大量降價房源入市。

鄭州房價降價幅度20%，鄭州西區某項目更是喊出了“8***”起的“跳崖價”，“首付4.1萬，置業大鄭州”直接將鄭州房價拉到縣城水准。

10月1日，綠都青雲敘推出精裝修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的價格，相比此前的15000元/㎡左右的房價，已經下降了2000元/㎡上下。

10月2日，位於鄭州市經開物流園區的路勁正榮悅東園項目，直降2000元，將房價降至7500元/㎡，在此前其價格在9500元/㎡左右，價格不如省內很多地級市。

位於鄭州市西三環的金科中原項目，原價13500元/㎡，黃金周期間推出了11500元/㎡的特價房源；

位於鄭州市南三環的鑫苑紫金府項目，原價14000元/平米，在黃金周期間推出了12800元/㎡的特價房還附送車位。

……

降價讓利、送車位送iPhone13、送裝修，降價搶收成為黃金周期間鄭州樓市的主流。

根據中國房價行情網數據，鄭州334個樓盤均價在14419元/㎡，環比下降0.01%。根據房價走勢圖可以看出，從今年7月份以來，鄭州房價出現明顯下跌，近兩個月都呈現下行態勢。

二手房價格似乎更能反映市場的真實購買力。2021年9月，鄭州二手住宅出售平均單價為1.47萬元/㎡，環比下降0.61%。即使這樣，根據360房產網的數據，黃金周期間，鄭州二手房日成交不足10套，個別日期成交為零。

新房、二手房都出現量價齊跌的現象。

市場盡顯疲態。

與前文售樓部的人潮汹湧不同，市場的繁榮沒有回到5年前，反而房價似乎要回到5年前。

2、現狀

拿地欲望冷卻與信心崩塌

2021年之前，很多售樓員賣房的要則有一條“選擇大品牌開發商”。

2021年之後，更多的購房者覺得“大品牌開發商”也不能迷信。

據不完全統計，截止到2021年9月份，全國累計申請破產的房企已經超過282家，其中大多數都是中小房企。

每天有超過一家的房企破產。

其實，不僅僅中小房企，百强房企和龍頭房企的日子也並不好過。

僅僅2021年就先後出現恒大券債危機、建業求援、光耀破產、花樣年、新力……等“黑天鹅大事件”，早在今年之前，泰禾、福晟、華夏幸福等曝出的危險性訊號或多或少都在影響者地產從業者的信心。

市場的信心不足還能從一級市場迴響出來。

自從7月份開始，全國336個都市土地成交開始慢慢下滑，和2020年同期相比，下降了25%。並且隨著時間的推移，土地流拍的現象越來越多，這意味著未來土地市場交易還會下降。同時在土地交易下降的背後，土地溢價也在下跌。9月份全國土地拍賣溢價率僅僅為3.9%。

首輪集中供地，22城成為房企搶灘登陸的熱土。除了長春等個別都市比較平淡外，大部分都市表現依然搶眼。

南方都市的熱度高漲，廣州覈心區域地塊出現多家房企爭奪；深圳平均溢價率高達30%；杭州平均溢價率也高達26%；重慶市甚至出現了溢價130%的地塊；土拍的熱度高漲。鄭州首輪地塊最高溢價55.5%，三塊公開地爭搶激烈。

然而，第二輪集中供地卻多地出現“啞火”。

10月11日，杭州宣佈提前終止17宗地塊的掛牌出讓活動。

同日，北京推出的43宗地塊僅17宗地塊有房企報名。

10月8日，上海土地市場網掛出《關於終止松江區永豐街道SJC10011單元H17-02、H17-07號等地塊出讓活動的通知》7宗涉宅用地出讓活動。

據統計，截至10月11日，15個都市已完成第二輪集中供地，掛牌土地共700宗，流拍及中止交易數量達206宗，流拍及中止交易率達到29.4%。

開發商也沒有餘糧，面對融資管道的持續收窄，資金成本的不斷高企，很多企業失去了在土地市場上放手一搏的信心和實力。在銷售端，受市場大形勢的影響，房企“開源”受限，降價促銷手段不再奏效，回款依然困難，房企的現金流受到嚴重考驗。

再加上，受到停貸風波的影響，購房者觀望情緒濃厚，市場橫盤，開發企業上下游的資金流動通路遭到“定點打擊”，對於開發企業來說，這是一個比較寒冷的秋天。

信心崩塌的速度遠比量價下跌的速度要快。

3、未來

市場在等待一個訊號

讓錢流動起來，市場才會活起來。

這也是為什麼央行“兩個維護”出臺之後，市場反應要比預想的大。隨後，中房協召開房企座談會的消息釋放，被輿論視為“救市”的訊號。乃至昨天，攪動鄭州房地產圈的“二手房差額稅”的消息。

這些所謂的“救市”訊號，無疑都指向“流動性”。

融資，供地、預期管理每一項都需要流動起來，市場才不至於哀鴻遍野。

如今，市場在等一個訊號，或者說，等一個信心。

就鄭州現時的房地產市場來說，房企要想越過寒冬，或許能找到以下幾個路徑：

1、甩掉重資產包袱，拋弃不良資產；

2、加大以價換量力度，搶佔市場穩定現金流；

3、抱團取暖，加大合作開發規模；

4、股權融資，降低負債資產重估；

對於購房者來說，在此輪重組購並、大浪淘沙之後，行業進入微利時代，購房者的選擇性更强，市場或許會迎來產品化時代。

市場的需求還是有的。一旦市場寬鬆，有效的購買力會迅速轉化。但是，隨著時間的推移，需求會發生變化，主要圍繞兩點，一是需求的差异化不斷擴大，這就要求市場供給更好的更多樣性的產品，一是需求的逐漸萎縮，隨著市場進入存量時代，需求萎縮是大勢所趨。

這個“金九銀十”真的變成了“鐵九鋁十”。房企的全面去庫存沖回款的關頭也要到來，在購房端，房貸放鬆已經有了訊號，就看誰能搶佔先機了。

來源：樂居財經