從今天開始，西安的第2輪集中供地土地拍賣已經開始。

按照既定計畫，今天共計有11宗土地將進行現場拍賣。

其中，3宗地已經宣佈終止出讓，1宗地今天拍到了最高限價將於10月19日通過搖號確定競得者，龍湖、天地源、紫薇瓜分了高新CID板塊的5宗地，寶雞聚豐底價摘得高鐵新城1宗地，曲江大明宮板塊1宗17.697畝的小幅地塊被陝西鵬鯤置業有限公司以底價競得。

壹丨龍湖突圍熱度驟降

從今天所成交的7宗地來看，最受關注的依然是高新區。

在今天所成交的7宗地中，有5宗位於高新中央創新區板塊，地塊位於未來之瞳的南側，這幾塊地被天地源、紫薇、龍湖分別摘得。

其中，龍湖以共計29.5億元摘得3宗土地，共計140.593畝，成為今天拿地最多的企業。按照最大計容建面、毛坯房銷售均價計算，龍湖今天所競得的地塊貨值在將近70億元。龍湖是2007年進入西安市場上，在過去14年時間已經佈局了曲江、高新、航太、滻灞、城北、城西、城南、城東、西鹹新區空港新城、咸陽等板塊，銷售額連續穩居西安房企銷售額TOP10。同時，龍湖在西安還開業了1座龍湖天街、2座龍湖星悅薈，龍湖的長租公寓品牌冠寓也已經佈局了西安的高新、滻灞、城北等板塊。在此之前，龍湖先後通過並購形式在西安高新區中央創新區板塊開發了龍湖天钜，產品以疊拼為主；通過與天地源合作的管道在高新區國際社區板塊開發了天地源龍湖春江天境，產品以洋房為主。

此次在高新中央創新區板塊拿地，是龍湖繼續加碼在高新區的佈局，由此也可以看出龍湖深耕西安的决心。

天地源則是首次在高新中央創新區板塊拿地，紫薇此前已經在中央創新區板塊摘得多宗土地，此次屬於繼續增儲。另外，位於經開區高鐵新城板塊尚稷路以南、尚賢路以東的71.082畝居住用地，則被陝西恒業地嘉置業有限公司以6.72億元的底價摘得，該宗地毛坯房銷售均價為15199元/㎡。從該地塊所處的位置來看，位於白樺林溪的東側，緊鄰捷運2號線二期，並且周邊有西安紅會醫院高鐵新城院區在建。工商資料顯示，陝西恒業地嘉置業有限公司是寶雞聚豐房地產開發（集團）有限公司的全資子公司。如果瞭解寶雞樓市的朋友，應該對寶雞聚豐比較瞭解。在寶雞，聚豐屬於本土龍頭房企，先後開發了左岸新城、聚豐香樹灣、聚豐一城江山等項目，同時還在經二路、高新區佈局了多座天下匯購物中心。

貳丨全運會後港務專場土拍來了！

接下來在15日（本週五）、18日（下周一），還將進行剩餘17宗地塊的拍賣。

本地土地供應“大戶”港務區，將在接下來的兩個土拍日裡重磅登場，貢獻14宗總計近千畝居住用地。毛坯限價在14757-18000元/㎡，高於現時區域新房均價約4000元/㎡，最大面積地塊折合約153畝。

據悉，將於15日拍賣的滻灞、灞橋三宗地塊因報名企業不足三甲而提前流拍。接下來的兩個土拍日，將徹底成為港務區專場，15日將有13家房企競逐港務區7宗土地。

而18日，競拍的7宗土地均位於港務區，吸引了包括融創、中糧、保利、電建等多家民企央企巨鱷參與角逐。

對比今年第一輪集中土拍，全國多地二輪土拍明顯呈現出流拍率走高、溢價率大幅降低趨勢。這在西安二輪土拍的首日，也初現端倪。

細究原因，除卻土拍規則調整的基礎原因外，行業基本面下行進一步壓縮了土地市場需求。

資料顯示，2021年9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模不及8月、首次環比下降，較2020年同比也下降36.2%。下半年以來百强房企銷售承壓、業績表現不及上半年和去年同期，7-9月連續三個月單月業績同比下跌，且9月同比跌幅進一步擴大。

在民營房企紛紛謹慎出手的當下，國有房企的身影開始頻繁出現。

西安除了首日摘地的紫薇、天地源外，接下來兩日也有中糧、保利、電建等大型央企以及陝建、西安港、願景等本土國企身影。

除此之外，可以預見的是，明年西安樓市又將會成為國際港務區和高新三期的天下了。

三丨集中土拍帶來的一些聯想

綜合本批次最熱門的高新三期和港務區，在土地價格方面，即便達到最高限價，高新三期畝單價也在2300萬元/畝，港務區則在1000萬元/畝左右，港務區之前都是產業勾地，金地也拿地較早，價格沒有參照，但高新三期的價格算下來，基本和去年最高畝單價一致，甚至還要低一些。

可見政府對於地價的管理還是下了功夫的，並沒有一味地去限制房價，也是希望能有房企拿地，補充供應，只有這樣才能解决市場供需的根子問題。

而且在集中拍地的前一天，出了西安市第二批二手房指導價，市場預期再遭重錘。

不管是否有意，集中土拍和二手指導價都會托底新房市場，讓購房看到後期潜在的價格上漲壓力，倒逼購房者去選擇新房，何况和二手房相比，新房還更易貸款。

還有一點，儘管這次土拍很難曝出地王，但高新三期仍是萬元地刷屏，從19年開始，破萬元的高價地塊過半已經入市，清一色的多是大面積高總價的改善樓盤。

截止目前西安已有38宗樓面價破萬的高價地塊，市場上現在最不缺的便是大面積高總價的改善盤，未來齊齊轉化成新房供應時，購房門檻會再次被抬高。

未來西安樓市面臨的供需結構斷層會愈發扭曲，低總價房源只能淘二手，大面積房源遭遇滯銷，很有可能在明後年的市場上演。