新、老樓盤同台比拼，買房讓利之外加送好禮，今年國慶小長假期間儘管陰雨連綿多日，但北京新房市場的火熱到訪更勝往日。北京商報記者於國慶假期對朝陽、大興、亦莊工業區等熱門置業板塊的樓盤進行探訪發現，為了衝刺十一黃金周銷量，絕大多數樓盤都祭出了形式多樣的促銷活動，由此也吸引了諸多購房者到場，部分樓盤甚至出現了日接待超兩百組、單日認購數十組的盛况。而與新房“爆熱”形成强烈對比的是，國慶小長假期間的北京二手房網簽“凉凉”，7日成交不足百套。不由得使人發問，“十一黃金周”北京樓市冷還是熱？

圖為：購房者在中駿金輝·未來雲城項目沙盤旁諮詢

新房成交大漲10倍背後：前期網簽滯後助推

據梳理，9月北京合計有29個項目先後取得預售證，其中有16個純新盤首次拿證。算上10月2日獲批預售的平谷區“國風金海”項目，以及其他仍未去化完畢的成屋樓盤，今年國慶小長假（10月1日-10月7日）期間，北京合計有超30個項目加入了“銀十”開端這一場行銷熱戰。

北京商報記者在走訪中發現，為了在“銀十”開端沖一波銷量，京城在售項目使出了渾身解數，除了到訪禮和售樓處暖場活動，特惠房源也被包裝上了“折上折”、限時特惠、清退房源一口價等名目，通過不同程度的讓利來招攬購房者。部分“去化難”的區域，不僅優惠房源花樣更多，讓利幅度也更大：比如，房山青龍湖板塊個別樓盤為了去化，部分房源甚至直降百萬；順義仁和板塊“三兄弟”——龍湖·雲河硯、旭輝·公園都會以及路勁·禦和府，更是比拼起誰家給購房者的實惠更多：買房不僅送拎包入住的家電，折扣甚至給出了“87折”。

到訪火熱之下，新房的成交數據也可圈可點。據北京市住建委網站披露的房地產成交數據，今年10月1日-10月7日，北京新房共計成交1594套，環比9月新增了188套；對比去年國慶小長假成交量來看，成交量大漲超10倍。

在對大興義和莊板塊的中駿金輝·未來雲城、亦莊工業區的合生me悅項目的探訪中，記者瞭解到，國慶小長假期間，兩個項目均迎來了超乎尋常週末的客戶到訪量。合生me悅項目銷售告訴記者，10月1日-10月7日，其所在項目的每日接待量最高可達200餘組，單日認購量能達到數十組。

在業內看來，今年國慶小長假北京新房成交火熱，是受多方面因素作用。諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析認為，連續多日的陰雨天氣以及嚴格的疫情管控阻礙出遊，在一定程度上帶動了北京新房市場活躍度提升。

58安居客房產研究院分析師許之靜進一步指出，北京樓市出現“國慶前三天集中網簽”的情况，造成整個小長假樓市數據同比變化較大，不排除是受前期成交的房源在10月集中網簽的影響。

記者在走訪中還發現，“剛需戶型熱，改善戶型冷”的情况也成為當下樓市的一大顯著特徵。對此，中原地產首席分析師張大偉直言，“最近最冷的是改善盤，剛需相對好一點。因為這一輪市場二手房‘冰凍’，基本新房改善就沒有資格和資金了。”

這樣的說法也得到了案場銷售的認同。合生me悅的項目銷售告訴北京商報記者，儘管售樓處人氣火爆，但相比低總價的小戶型剛需房源，大戶型、高總價的房源整體不好賣。該銷售人員表示，這是因為近期房貸額度收緊，部分希望“賣舊買新”的置換型客戶被二手房放貸週期長“卡住了”。

二手房網簽不足百套：買方持續觀望學區房降價70萬急售

與業內此前預期基本一致，“金九”北京二手房市場全面冰凍，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年同期的17259套下調27 %，環比下調21%，創下了連續18個月的市場最低點，這也是2021年以來的最低點。進入“銀十”，北京二手房的成交表現也未見明顯起色。

北京商報記者在走訪中瞭解到，國慶小長假期間，儘管北京部分熱門片區的房產經紀人表示“帶看量有所增加”，但實際簽單量卻不盡如意。據麥田房產監測數據，今年北京國慶期間帶看量比去年同期提升5%，和國慶前七天帶看量相當，二手房市場需求穩定；但國慶期間的簽約量比國慶前7天銳減三成，和去年同期相比下降將近兩成。

來自官方層面的統計，也顯示出國慶小長假期間北京二手房成交“慘澹”的現狀。據北京市住建委網站披露資料統計，10月1日-10月7日，北京二手房合計網簽量僅91套。

二手房成交冷落的背後，是北京地區各大銀行再度收緊房貸閘口，個人購房者申請房貸難度進一步新增。北京商報記者於今年8月初的調查顯示，今年7月末以來，多家銀行分行以及分支行均無房貸額度可向貸款人發放，較兩個月前出現收緊。

合碩機构首席分析師郭毅也向記者直言，北京二手房成交遇冷的覈心原因就在於信貸收緊。房貸額度告急、放貸週期拉長，使得二手房市場的流通性下降，“賣舊買新”的置換型客群因為換房的錢不到位，也就沒辦法“改善”。

“其實從成交結構來看，通過賣掉舊房子騰挪資金和資格，從而到新房市場置業、實現更優資產配寘的客群並不在少數。但受限於房貸收緊現狀下銀行放貸週期被拉長，加之市場熱度回落、買房人觀望情緒濃厚，置換型客群中的一部分為了儘快‘賣舊買新’，只能選擇割肉降價；至於另一部分沒有處於極度剛需狀態下的改善客群，就會暫時延緩換房的步伐。”郭毅分析道。

而除了房貸收緊這一因素導致二手房成交遇冷，梁楠補充指出，國慶小長假期間北京二手房網簽成色不足，還與“新房大力行銷下，分流部分二手房購房需求”，以及“調控陞級下，二手房觀望情緒加重致市場熱度回落”等因素有關。

現時市場上買家觀望情緒加重，在數據層面也可以得到印證。據麥田房產監測數據，國慶期間調整價格的房源中，下調掛牌價的占87%，上調掛牌價的占13%，說明房東的價格預期在變弱，越來越多的房東可以接受通過降價來加速成交，部分急售房源已經有了一定的談價空間。

買方持續觀望之下，業主因著急置換而降價賣房的案例開始湧現。以一套位於地壇北裡近67平方米的小三居為例，記者從仲介處瞭解到，該房源此前掛牌價在850萬元左右，雖因較好的地段及戶型格局吸引了諸多買房人關注，但因買賣雙方未能就成交價格達成共識，遲遲無人接盤。後因業主著急賣掉舊房換新房，該房源在下調70餘萬元後，以775萬的成交價格在國慶假期後第二天被售出。

專家：北京新房供需兩旺或持續至年末

四季度市場及項目分化或趨明顯

事實上，“金九”成色不足，“銀十”開局黯淡，不僅是北京的整體樓市現狀。多家機构披露資料顯示，在國慶小假期期間，全國各地的樓市都遭遇了不同程度的“速凍”。

二手房方面，據中原地產研究中心統計資料顯示，在今年9月份，一線都市二手房數據幾乎全線暴跌，整體數據已經是近幾年的歷史新低。新房的成交下滑，更是覆蓋面極廣：來自58安居客房產研究院的監測資料顯示，在其重點監測的63個都市中，有55個都市今年9月的新房成交量出現同比下滑，下滑幅度平均達47%。

在張大偉看來，儘管國慶小長假在以往被視為樓市“金九銀十”中最火熱的窗口期，但在房貸全面收緊、房地產調控持續陞級以及樓市開始預防暴跌的市場預期之下，市場的寒意也蔓延到了“銀十”開端。

“‘金九銀十’已成為歷史，房地產市場持續調控高壓下，樓市將較長時間維持平穩態勢，買賣雙方將脫離對季節的依賴。”在許之靜看來，從2021年以來房地產調控愈加頻密的趨勢來看，“調控從嚴”的基調將長期保持不變，在此背景下，樓市退燒將成為常態，傳統“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場面，或很難再現。

談及北京樓市接下來的成交趨勢，郭毅認為，整體會呈現相對穩定的狀態。從整體市場端來看，新房項目的集中供應必然會帶來房源的集中簽約，預計新房市場“供需兩旺”的狀況，或將一直持續到今年年尾。至於二手房成交能否有起色，還要看信貸收緊能否得到明顯改善。

此外，郭毅分析指出，未來市場的分化、項目間的分化，會因為各個開發商在產品打造及投入力度上的不同，最終導致各個項目在銷量和業績表現方面出現分化。“可能在今年四季度，這種分化會表現得格外明顯。”

北京商報記者盧揚榮蕾文/攝