樓市波動何時企穩？

10月13日，西安市房產交易管理中心發佈第二批社區二手住房成交參考價格。此次公佈的社區成交參考價格在12008元/㎡-25838元/㎡之間，部分社區二手房指導價僅為掛牌均價一半價格。

或許是考慮到全國各地樓市都在進行整頓，市場價格波動較大，10月13日，廣東省住房和城鄉建設廳發佈《關於進一步做好商品房交易風險提示的通知》（下稱《通知》），在13個交易風險提示中有提到，房地產開發企業以高於備案價格銷售商品房的即是風險。

專家指出，今年四季度或為房地產政策的“拐點季”。從市場層面看，將從“防範過熱”轉變為“防範過冷”。從企業層面看，將從“加大約束”轉變為“加大支持”。從金融層面看，將從“防範金融泡沫”轉變為“防範債務風險”。預計10月份下旬開始各類寬鬆政策有望陸續出現，持續波動的樓市將得以穩定。

西安發佈第二批二手房指導價

7月8日，西安市住房和城鄉建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，正式擁抱二手房指導價。根據通知內容，西安市房產交易管理中心將以社區為組織，充分參攷二手住房網簽成交價格、評估價格等因素，經調查分析，形成二手住房成交參考價格，在西安市住房和城鄉建設局官方網站、微信公眾號等網絡平臺發佈。隨後在7月9日，西安市房產交易管理中心跟進發佈部分社區二手住房成交參考價格。

圖源：西安市住房和城鄉建設局

10月13日，西安市房產交易管理中心發佈第二批共103處社區二手住房成交參考價格。從此次公佈的社區成交參考價格來看，價格最高的樓盤是高新區天地源楓林意樹社區，成交參考價格為25838元/㎡，價格最低的樓盤位於灞橋區普華淺水灣，成交參考價格為12008元/㎡。

而記者根據西安安居客網站查詢結果，二手房參考價為2.5萬元/㎡的高新區天地源楓林意樹社區在10月份的掛牌均價為4.2萬元/㎡。

圖源：西安安居客網站

中原地產指出，出臺二手房參考價，能够引導二手房價格走向合理化，客戶能够有權威數據瞭解住房真實價格，維護羣衆合法權益，促進房地產行業健康穩定發展。

今年以來，各地出臺的二手房指導價普遍與掛牌價格大相徑庭，比如，在近日正式建立二手房指導價的東莞就出現了社區掛牌均價9.6萬指導價4.3萬的“腰斬”情况。從結果而言，出臺二手房指導價的都市在二手住宅成交量和市場均價上普遍出現回落。據諸葛找房數據研究院發佈的月度百城二手住宅時從均價數據，西安在7-9月的二手住宅市場均價分別為15435元/㎡、15406元/㎡、15316元/㎡。

廣東出臺商品房交易風險提示

或許是考慮到全國各地樓市都在進行整頓，市場價格波動較大，10月13日，廣東省住房和城鄉建設廳發佈《關於進一步做好商品房交易風險提示的通知》（下稱《通知》），進一步促進房地產市場平穩健康發展，切實維護購房者的合法權益。

圖源：廣東省住房和城鄉建設廳

《通知》共13條風險提示，具體來看：

一、房地產開發企業未取得《商品房預售許可證》，擅自銷售商品房，並向購房者收取購房款、認籌金、定金、預訂款等款項的即是風險。

二、房地產開發企業提供的商品房預售資金監管銀行和監管帳戶與商品房預售許可證公示資訊不一致的即是風險。

三、房地產開發企業要求購房者將購房款轉入非商品房預售款專用帳戶的即是風險。

四、房地產開發企業以高於備案價格銷售商品房的即是風險。

五、房地產開發企業只簽訂線下商品房買賣合同且不及時網簽備案的即是風險。

六、房地產開發企業以一次性付款、團購費、定金抵購房款等名義明顯低於市場價格銷售商品房的即是風險。

七、購房者與未辦理房地產經紀機構備案或未獲委託的房地產仲介機構簽訂購房協議、契约、認購書，或交付定金、意向金、誠意金的即是風險。

八、房地產開發企業採取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業返租、售後包租或變相售後包租等管道銷售商品房的即是風險。

九、擬購商品房涉及抵押、司法查封等他項權利的即是風險。

十、房地產開發企業的廣告宣傳、銷售或仲介人員的口頭承諾與商品房買賣合同內容或商品房實際情況不符的即是風險。

十一、房地產開發企業或仲介機構協助購房人提供虛假證明材料騙取購房資格或者規避限售政策的即是風險。

十二、購房者違規使用經營貸、消費貸等金融產品支付購房款的即是風險。

十三、房地產開發企業與購房者簽訂除商品房買賣合同外，同時簽訂裝修等“雙契约”的即是風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次廣州提及的13類風險，概況起來，包括三種類型。

第一、資金方面的風險，如通過認購無證的房產、或違規轉讓違規的監管帳戶等出現資金損失的風險。

第二、交易的風險，如部分交易沒有契约或網簽支持，最後維權方面導致“有苦說不出”的風險。

第三、違法的風險，部分交易可能無意中會被定性為違法行為，如違規使用經營貸、對購房資格進行造假等。此類風險都需要購房者注意，防範入坑。

在嚴躍進看來，此次廣州政策，可以用務實兩個字來形容。通過13個風險的特點，使得購房者可以一目了然看到相關的風險。而且此次也明確此類風險必須在售樓處進行公示，有助於讓購房者在交易中更加理性。考慮到全國各地都在進行房地產市場秩序的整頓，且近期市場波動比較大，此類風險的提示非常有必要。建議全國其他城市也積極發佈類似政策，進一步促進交易環節的平穩有序。

責編：陳書玉

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