廣州的深秋，晝短夜長。傍晚6點過後，天河牛奶廠片區，幢幢高樓次第亮燈。

在金地天河公館正門右側，第一家商鋪自9月起就已不再亮燈。從此向右，除了第二家商鋪——一家理髮店照常亮燈外，緊挨著的第三家商鋪、第四家商鋪都已隱入暗夜。這三家關門謝客的商鋪，依次是置家地產、德佑地產、裕豐地產，如今都在“旺鋪轉租”。

金地天河公館正門一側，已有三家仲介關閉轉讓。南都記者邱永芬攝

“年中的時候有16家仲介，現在實際營業的大概只剩8家”。牛奶廠某品牌仲介經紀陳小朗（化名）告訴南都記者，最近三個月，牛奶廠片區都沒有住宅成交，越來越多的仲介撐不下去。

8月31日晚發佈的96個二手社區指導價，令此前已被接連新政打壓的樓市雪上加霜。不止郊區，現時中心區的一些一手樓盤也在悄悄降價或裸賣。

伴隨一二手倒掛的片區越來越多，二手房越來越難出售，樓市成交或進一步冰封。

牛奶廠片區。南都記者邱永芬攝

牛奶廠片區近三月沒賣出一套房

“今年春節以後，整個（牛奶廠）板塊可能只賣出一兩套房”。

兩三個月前的夜晚，劉敏（化名）還在牛奶廠某仲介門店Call客看房；而在10月11日這晚，她已是珠江新城辦公大樓中的一員。

劉敏於2020年春進入牛奶廠某仲介做經紀，她所在門店是片區的第二家仲介，親見這裡的二手房成交單價從4.6萬元/平方米漲至9.8萬元/平方米。

作為廣州中心密度較低的大型居住片區，牛奶廠截至目前證滿兩年的住宅不多。“從去年到現在，整個板塊才成交十幾套房，而真正有證能過戶的就只有兩三套”。劉敏說，牛奶廠房價堅挺，業主多為改善自住，成交量本來就少，但仲介和經紀人非常多，“高峰期時片區起碼有200多名經紀人”。

今年春節後，廣州樓市逐漸轉冷，到年中6月，劉敏所在的仲介集體降薪，“底薪調到只有1500元”。加上此時奶廠二手房成交愈發艱難，她從7月跳槽到珠江新城一家公司做銷售。

“幾乎每家仲介都有人員流失”。劉敏的同行陳小朗說，他所在的門店高峰期曾有36名經紀，後來逐漸折開到其他門店。高光時刻，奶廠片區有16家仲介門店，但如今有的轉讓，有的關停，有的暫時閒置，實際營業的仲介大約只剩8家，每家店平均大約有8名經紀，亦比其他片區仲介門店的人員少。

牛奶廠上一次有新仲介進駐，大約在今年7月底8月初。彼時華潤G區朝馬路的裙樓商鋪先後新張多家仲介，一眼望去都是大紅門牌，十分喜慶。然而，伴隨8月底96個社區二手指導價出臺，越來越多的仲介相繼關門停業。

牛奶廠片區，仲介在路邊擺攤。南都記者邱永芬攝

幾個月以前，每到夜裡，牛奶廠沿街商鋪次第亮燈，尤其是仲介門店，幾乎都是通宵亮燈。但到如今，這一片仲介門店已有近半不再亮燈。

“算起來，牛奶廠已經三個月沒有成交了”。陳小朗說，這一片的仲介這幾個月已經陸續虧損。由於沒有二手房成交，大家都轉去賣一手住宅、公寓，也大力拓租單，“整個國慶長假，片區裏也就僅一兩家仲介有成功賣出一兩套一手房”。

在金地天河公館正門右側商鋪，裕豐地產在春節不久後就悄悄關門。而近幾個月，緊挨著的德佑，乃至佔據社區門口最醒目位置的置家地產也都相繼關門。最高達1.7萬元/月的租金，加上稅費、各種運營成本、支出，令這些仲介門店入不敷出。

一家中型仲介至少四五十人離職

剛過去的國慶長假，曾是不少經紀寄望的賺錢好時機。但在廣州房價先鋒板塊珠江新城，留守於此經紀幾乎都是“顆粒無收”。

“我們店22個人，整個國慶假期總共就只賣出去一套招商臻瓏府”。某仲介負責人羅先生說，自二手指導價出臺以後，9月開始，珠江新城的二手房成交變得更難，“7月份店裡的收支基本是持平的，8月份因為成交放款慢，收不齊全款提成，所以也是虧本的；9月份虧本更加厲害”。

9月份，羅先生在珠城的門店總共只成交了三套房，其中只有一套是珠江新城的二手豪宅，總價一千多萬元；另兩套都是其它片區的一手公寓，總價低。在8月份，亦只成交一套一手，一套二手住宅。

“現在客戶看房，很多都想撿漏”。羅先生說，現時珠江新城的看房客，看完普遍不作聲不還價不置評；一旦還價，都是直砍10%。即便如此，現時珠城的房價仍然相對堅挺，故而成交更難。

“現在我們基本放弃珠江新城的二手房成交了”。同在珠江新城的某品牌仲介經紀小鄧，長假7天直奔一手住宅和公寓銷售中心。雖然現場人頭湧動，但7天裏沒能成功賣出一套房。他所在的仲介門店同事亦如此。

在海珠區南洲板塊，某仲介經紀黃先生直接休七天長假，回了惠州老家，直到8號才返回廣州上班，“我就猜到了，今年的國慶假期房子肯定不好賣”。事實上，在9月份，他也只賣出一套二手警察宿舍，“66平方米，190萬元”。

“一家公司，四五十家門店，整個國慶也就成交那麼幾套房”。近年成立的某中型仲介負責人楊先生告訴南都記者，二手指導價一出臺，樓市就像遭遇冷空氣，成立交馬掉下來。“9月成交比8月下滑兩三成；對比6月下滑至少五成”。在他看來，今年的樓市高峰時刻是三四月份。

按照此前目標，楊先生計畫在今年將直營的品牌門店拓至50家。但如今2021年只剩一個季度，他只達到40家的目標，就已放弃再拓市場，“本來8月份有幾家商鋪要簽合約，但我們都不簽了；有兩三家在談租賃商鋪的，我們也都放弃談了”。

自從9月至今，楊先生的仲介公司已有四五十名經紀辭職不幹，“平均每家店至少流失一人”。楊先生坦承，如果後續市場更冷，不排除關閉一些門店，把人員調到其它熱門的門店，“開店的成本和沒開店的成本相差太大了”。楊先生說，其司現已經調整業務方向，積極打入一手市場。

中心區新盤單價直降超5000元

限價之下，廣州無論中心區還是郊區，都已有一手樓盤出現降價，一二手房倒掛現象愈發常見。

上半年，黃埔區曾有數個一手樓盤吹風價在5萬+/平方米至6萬+/平方米，最終實際售價低於此前的吹風價，普遍以5萬+/平方米開盤。

於今年初拍地到封頂價，再經搖號决出拿地房企的前東風化工廠地塊——卓越招商臻瓏府於今年國慶期間開盤。作為黃埔區的貴價地之一，該盤開盤單價多在4.5萬-4.9萬元/平方米之間，亦遠比上半年的同片區的其他新盤價格低。

銷售介紹，卓越招商臻瓏府開盤推貨295套，去化149套，去化率51%。國慶期間的到訪1872臺，銷售85套。主要客戶群體年齡在27-38歲之間，多為在珠江新城及周邊上班的白領，原居住天河、黃埔、海珠、荔灣為主。

卓越招商臻瓏府行銷中心。南都記者邱永芬攝

距該項目不遠，同處黃埔老城的某大盤，是近年來中心區的網紅項目。今年春節後，李女士在親見車陂板塊二手房從4萬+/平方米漲至7萬+/平方米後，改為選購黃埔某當紅板塊的一手樓盤。3月份，她前往項目交了150萬元訂金，銷售告知優先給一次性付款的人選房。

“最開始報價說是6萬，但是一直沒拿到預售證，無法出售”。由於李女士是一次性付款，到6月下旬，有銷售通知她有一套一期的房子，原購買人無法貸款就退出來，“銷售私下稱，原來單價是6萬元/平方米，現在一次性付款是5.6萬元/平方米”。而與她同期一起交了150萬元訂金，採用貸款買房的幾比特朋友，到現時仍未獲選房機會。

在6月底，李女士前往項目簽訂認購書，並在7月初把全款近670萬元打到開發商指定帳戶。她認購的是一套中高層物業，建面近120平方米，如今付清全款已三個多月了仍未獲網簽。擔心開發商一房多賣，多次與項目溝通，最終答覆或可於本月底網簽。

但讓李女士沒想到的是，就在中秋節前後，她的另一比特朋友購買了同樓盤的物業，“140平方米，也是一次性付款，只需要4.8萬元/平方米！”朋友所購的物業同在中高層，樓層低李女士一層，“他的戶型更好，面積更大，遲三個月購買，卻比我的便宜8000元/平方米！”

李女士的認購書顯示是帶“精裝修”，朋友的認購書未注明是否帶裝修。“就算他的是毛坯房，但一般兩三千的裝修都不錯了，比他的貴8000元/平方米就太離譜了！”李女士表示難以接受。

從公開資訊可見，該大盤年初單價多在5.3萬-5.7萬元/平方米。但據准買家們透露，該盤現時的吹風價已降至4.9萬元/平方米。

近郊新盤“6字頭”變“5字頭”，“4字頭”變“3字頭”

近郊的黃埔蘿崗，眾多一手樓盤亦紛紛開出比市場預期低的售價。

今年9月中旬，科城山莊峻森園開盤，單價介於3.6萬至4.2萬元/平方米之間，不僅比二手掛牌價便宜，更相當於回到2017年的開盤價。

上半年，蘿崗片區不少一手樓盤報價都在4萬+/平方米，但現時不少已回檔至3萬+/平方米。

今年4月底，白領梁生認購蘿崗某大盤的一套中層物業，彼時報價為折前4.3萬元/平方米，折後價是4萬元/平方米，梁生交了20萬元後簽訂認購意向書。直到今年9月中旬，該盤方拿到預售證；9月底網簽，其網簽均價更降至3.6萬元/平方米。對比4月底，該盤在5個月間降價4000元/平方米。

梁生4月底去選房時，現場火爆异常，一度托了關係才選購到房。彼時項目推出100多套物業，兩個小時內就全部選光。後面該項目陸續加推新品，去化也很火，“因為降價了”。

不過，該項目在比4月降價4000元/平方米後，也將精裝修變簡單裝修，“原定的送全屋智能家居、三個廚櫃、衣櫃及電視背景牆等，都被取消了”。梁生表示，此前的交樓標準高檔大氣，“主臥一個衣櫃據說就要好幾萬元，一個開關就要499元”，但降價後也减了相應標準。在5月以後再推出的產品也基本都在3萬+/平方米，普遍已是改為簡裝或毛坯交樓。

番禺萬博板塊，某網紅樓盤去年底及年初的售價不少都在6萬+/平方米，最貴甚至達6.8萬元/平方米，且優先一次性付款者，貸款購房還得靠邊站。但9月以來，項目三期被曝售價已低於6萬元/平方米。而在本周，更有網友曝光以5.3萬元/平方米的單價買到低層組織。

捷運18號線剛通的南沙萬頃沙板塊，有樓盤從4月底開盤時的2.2萬-2.6萬元/平方米，回檔至現在的一口價2萬元/平方米。整個南沙區，早在四五月起，就陸續有樓盤降價搶客。

廣州樓市開啟新一輪博弈

放眼全市，即便是供不應求的天河區，其一手售價也基本維持近半年的價格。或出於此，相對於二手市場的冷清清，一手樓市則相對活躍。

“國慶期間，天河珠江花城、天河壹品，每盤每天平均都有兩三百台客”。銷售表示。

同片區的保利天匯，國慶期間以6.6萬-7.04萬/平方米開盤，現場人氣火爆。這與項目售價不漲價不無關係。

限價之下，更多持幣購房客，有望以較具性價比的價格上車。但受貸款政策及二手指導價出臺，樓市集中供地大量流拍等影響，廣州樓市成交量仍在繼續下滑。

從網易房產資料中心監控陽光家緣數據，2021年9月廣州一手樓網簽成交7901套，比8月7180套微增，同比2020年9月的16575套减少8674套，下降52.33%。二手方面，9月廣州二手住宅成交量（自助網簽+仲介網簽，數據來源：廣州中原地產研究發展部）6198宗，環比8月同期（8535宗）下降27.4%，同比大减56.0%，創近年來成交最低比特。

黃埔越秀濱江星航TOD行銷中心。南都記者邱永芬攝

為促進成交，現時廣州全市不少一手房價已悄悄降價，二手房價亦在飆高後已暗中回檔。

今年4月，Lucy以單價4.8萬元買入車陂板塊某社區的一套二手住宅。前業主為深圳客，不熟悉市場，她的購入單價比當時的市場價略便宜三四千元。其購入之時，整個天河的房價仍在上升通道，五六月份時，社區掛牌價一度漲至5.7萬元/平方米。

但在二手指導價出臺後，該社區的掛牌價已經悄悄回檔，“近兩個月沒有成交了，現時掛牌價調至5.3萬元/平方米”。經紀表示。

已停止公司擴張的仲介負責人楊先生分析認為，現時銀行對二手指導價的態度仍然相對曖昧，有的企業經營貸仍然可以指導價繼續貸款，但對房貸卻暫未見反應，“現在最關鍵就是看銀行有沒有跟進二手指導價，如果銀行對房貸也以二手指導價貸款放款，樓市成交肯定繼續下滑”。

微妙的是，當下曝出暫停房貸的多家銀行，也在悄悄尋找資金出口，已經消停近半年的裝修貸，也於近期重出江湖。

就在9月下旬，南都記者已先後接到兩家國有銀行經理推介，稱無論毛坯/精裝都可以貸款，8年分期月息只要0.28%，貸款額最高可達50萬元。而另一家銀行，貸款額度甚至高達80萬元。

看似冰封的廣州樓市，暗流湧動，新一輪博弈已經開始。

南都記者邱永芬