文｜葉書利

珠三角都市救市式樓市調控與此前環京自殘式調控，形成了調控端鮮明的南北分化，也更加彰顯了環京調控的愚蠢和無知無畏。

珠三角樓市的調控，一句話來形容，那就是“一邊調著，一邊托著”。

珠三角樓市的實調，緣於年初的2月8日。這一天，深圳推出了二手房指導價。進入8月，珠三角樓市調控進入高潮期。

在8月2日，東莞宣佈建立二手房指導價制度；8月9日，惠州發佈惠八條，宣佈對於重點區域的樓市，非惠州戶籍，限購一套；8月31日，廣州出臺二手房指導價，從而將珠三角樓市的調控推向了最高點。

8月底9月初的珠三角樓市，政府在樓市調控上給人的感覺還是那麼得“大義凜然”和“決不回頭”。

正因為如此，在9月3日，壹書生還寫了一篇文章《未來一年半，房價將遍地腰斬》。在文中，壹書生提醒道：“如果調控中途不發生大轉向，未來一年半，南方樓市將血流成河。”

不過後來發生的轉變，還是讓壹書生反思自己“很傻，很天真”。

到了9月中旬，珠三角樓市的調控面突然開始轉向，所以“如果調控中途不發生大轉向”的前提條件漸漸地消失了。

9月14日，珠三角都市肇慶突然宣佈樓市降稅，即將個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定徵收率從之前的2%下調為1%，個人轉讓二手非住宅的個人所得稅核定徵收率由此前的2%，降至1.5%。且皆自2021年11月1日起實施。

樓市“托”風開始逐漸在珠三角樓市吹起。

9月16日，珠三角都市中山和珠海，同時效仿肇慶式降稅。

此後的9月22日和9月30日，惠州和東莞已先後跟進。

不要小看降稅之事。一套200萬的70年住宅，降稅後僅個人所得稅一項，買方便可節省2萬元。

降稅還只是托市的節奏。與此相伴隨的是，9月底，認真調控僅一個月左右後，珠三角的廣州、佛山等地便快速傳來了房貸利率下調的聲音。

無憂找房資料顯示，8月31日剛剛出臺了二手房指導價的廣州，9月廣州當地的農業銀行、中國銀行、招商銀行、光大銀行、廣州銀行等銀行的房貸利率都有所下降，比如光大銀行首套房貸利率降幅達40個基點；佛山當地的建設銀行和農業銀行也下調了房貸利率，其中農業銀行的首套房和二套房貸利率均下調20個基點。

對於珠三角樓市的調控，目前來看，給壹書生的感覺就是“我剛好搬上了凳子，準備坐著看一場大戲。剛坐下時卻被告知，‘因為相關原因，這次的表演臨時取消了’”。

與珠三角樓市救市式調控形成鮮明對比的便是自殘式調控的環京樓市。

回頭來看看環京樓市的調控，那真叫作一個“拿把刀直往自己的胸部不斷地刺、刺、刺”。

A，2017年6月，環京的北三縣、廊坊市區、永清、固安、霸州、文安，出臺三年社保式調控，要求非本地人需在當地交納三年社保或個稅後，方可在當地購房。此規定不但直接殺死了全國投資客，而且還將環京樓市最大的剛需客北京北漂直接拒絕在了門外。

這份傲嬌，現在看起來，尤其與珠三角樓市的救市式調控相比後，絕對是全國獨一傻。

B，三年社保式調控還規定，即使在廊坊內部，燕郊人不能購買大廠的房子，固安人不能購買永清的房子，也就是說，三年社保或個稅的門檻要求，以縣為邊際調控組織，廊坊內部A縣的人不能購買B縣的房子，這在全國樓市，甚至現在，仍是首例，也是唯一的一例。

C，2015年國慶後，環京的北三縣、廊坊市區、永清、固安等地，戶口凍結，不許搶人。與此形成對比的是，2015年後，包括西安、深圳、廣州、杭州等地，正是在2015年前後開啟了新一輪的瘋狂搶人模式。

2015年國慶後環京的“不搶人”，也是除了北京上海等兩個都市外，期間全國唯一不搶人的都市。

D，2017年伴隨三年社保式調控的是，此後的三年左右，環京以環保之名，大肆GAN走了大量的人口和企業。以香河為例，傢俱業一直是香河的傳統產業，規模以上的傢俱企業，2017年前，最高峰時有12家左右，現在只剩下了5家。

期間，燕郊的常住人口至少减少了20-30萬。

也就是說，2017年後，環京不但不搶人，還GAN人，與北京一起，在全國城市鏈中絕對是“雞”立“鶴”群。現在回頭去看，顯得“非常雞樣”。

與北京因為太胖而减肥不一樣的是，瘦不拉嘰的環京，期間不但未增肥，還瘋狂减肥，至今讓人迷惑難解，因為餓得太瘦的環京，减的肯定不是肥，而是皮包骨下麵連著的骨頭。

珠三角樓市的救市式調控與環京的自殘式調控相比較背後，或許也是當下中國社會南北分化趨勢下的“片段縮影”。

首先，珠三角為代表的南方政府，在施政時，“不僅盯著上面”，還會根據自身的實際情況進行適應式調控。比如8月當調控過於猛烈，導致此後樓市快速速凍後，9月便及時進行微調，以平衡市場。期間政府對於樓市市場的臨場調整能力暴露無遺。

相比較而言，作為北方都市代表的環京，政府更多地是“只向上看”，所以2017年6月進行樓市調控時，為了對上“講政治”，“調”不擇食，不斷地拿起身邊的任何武器，猛烈且慌不擇“具”地向自己的心臟處刺去，全然不顧市場向外不斷濺出的“鮮血”。此後，當市場開始猛烈下墜時，為了“對上”，仍然無動於衷，“看著市場在自己的面前慢慢地死去”。只有當現在市場已經死去，且囙此而賣不動地時，才漸漸地後知後覺，但仍然“閉眼裝死”，一副不食人間煙火味的清高，實質上內心早已饑腸轆轆。所以現在的環京樓市，不僅是購房者，還有調控者，皆不得不承受“在裝逼中死去”的痛苦。

相較之下，“你是認真的嗎”的珠三角樓市，雖然失了面子，卻得了裡子。而裝逼至死的環京樓市則恰恰相反，雖然得了面子，卻失了裡子。畢竟珠三角都市，可以拿著樓市裏流進的錢，建更多的學校和更多的交通等，從而讓都市變得更美麗和更宜居，而現在的環京，還有錢去支撐紙上那些美好的規劃嗎？這已經成為了事實。

其次，在都市的IP化運營方面，環京為代表的北方都市，普遍無感，而珠三角為代表的南方都市則極為注重此點。

作為中國最具IP化的投資產品，對於普通百姓來說，從都市IP化運營的角度來說，樓市可不僅僅是樓市，更是一個都市價值的最重要承載品。

當一個都市的房價被貼上“有價值”的標籤，這個城市肯定可以吸引更多的資金和人口；相反，當一個都市的房價被貼上“房坑”的標籤，這個城市的吸引力會大打折扣。

上世紀90年代，當海南樓市泡沫破滅後，從此，大量的資金與人才避之不及，海南的都市運營從此一蹶不振，期間經歷了近20年的黑暗期，直到2010年前後，伴隨“海南旅遊島”的新IP標籤被立起來後，海南才重新爬起來。

珠三角的城市管理者對於都市的IP化運營仍為重視，不想自己的都市被貼上“房坑”的城市形象，所以當發現樓市陷入超調時，迅速出手救場，雖然會囙此被人質疑“你是認真的嗎”，但至少收獲了裡子。

而環京呢？一個都市一旦被貼上“坑”的形象，在資金吸引、人才引進等方面的溝通成本便會無形地大幅增加。猶如一個人一旦被朋友圈的朋友貼上“渣”的標籤，這個人與外界的交流成本便會寸步難行。現在的環京，在全國投資者眼中，就像一個“渣男”，只剩下“被嘲笑的機會”。所以環京也正在為此前自己無腦地自殘式超調付出沉重的“渣男”代價。

第三，兩種不同的調控管道背後，也折射出不同的政府認知邏輯。

環京自殘式調控背後，也隱藏著環京一些“天真的認知”。

比如GAN走一些產業和人口、設立較高的產業進入門檻、不搶人、瘋狂的殺低房價，背後隱藏的覈心邏輯便是：“我很牛逼，我想成為一個高大上的都市，所以未來就是一個高大上的都市。”所以，環京空出了大量的產業空間和人口空間，囙此高大上的產業和人口就來了。

在這個世界上，有些人坐在房間裏“想出一個美好的城市規劃”，更可怕的是，這些人還理所當然地認為，現實一定會像自己想像的美好規劃一樣。

問題在於，“我想成為一個高大上的都市”，這只是你自己的紙上規劃，市場上高大上的人口、資金和產業，為什麼一定會選擇你呢？為什麼非要選擇你呢？

現時的環京，GAN走了不少的人口和產業，問題在於，高大上的人口和產業，並沒有如規劃般的湧來。

切記，人有“共情能力”。

當一個城市管理者野蠻地拿起大刀砍向產業A或人口B時，產業C或人口D，更可能的反應並不是“這座城市有空位，我可以坐上去了”，而是“今天這座城市的管理者可以砍傷產業A或人口B，也許明天我會成為下一個被砍傷的人”。所以產業C或人口D的第一反應更可能是“恐懼”和“逃跑”。

過去幾年的現實佐證了這一點：北京被疏解的產業和人口，更多地“逃荒”去了南方，而不是周邊的津冀。