作者：公子不悔

來源：大咖聊房（dakaliaofang）

“限漲令”來了，什麼訊號？

當下的樓市，分成了兩派。

一派是忙著救市，要求房價限跌，有的甚至直接給購房補貼，鼓勵買房。代表都市有岳陽、瀋陽、昆明、唐山、長春等。

比如岳陽明確規定，市區新房跌幅不能超過15%。

再比如瀋陽、昆明、唐山等都市，因為開發商降價太狠，紛紛約談房企，要求他們不得惡意降價，否則不允許網簽。

長春更是落落大方地發佈了購房補貼政策，大專以上學歷購買新房，每平米補貼50元，農民購買新房，每平米補貼80元。

另一派，則是樓市依然過熱，忙著收緊樓市政策的。代表都市有杭州、西安、廣州、蕪湖等都市。

杭州和西安在不久前，均收緊了人才購房門檻。廣州的黃埔區更是直接取消了之前發佈的人才購房政策，南沙區也收緊了，人才購房需要一年社保。

安徽房價第二城蕪湖，因為房價連續上漲了4年，最近也出臺新一輪調控政策，包括限地價、限售、鎖定學位等政策，並且要求新房備案後，價格一年內不得調整，也即不能漲，也不能跌。

與蕪湖不同，近日有東方夏威夷之稱的三亞市印發了《關於進一步加强商品房銷售價格備案管理的通知》，明確規定：

2021年9月1日前已經備案的項目，須將未網簽房源重新進行價格備案，整體備案均價不得超過該項目近期網簽價格。初次申報商品住房銷售價格備案的新建商品住房項目，整體備案均價不得超過同地段、同品質、同類型項目近期網簽價格。經核准價格備案的商品住房項目，原則上1年內不得上調備案價格。

與蕪湖模棱兩個的“不得調整”不同，三亞用的是“不得上調”，也就是明確限漲。

房價上漲過快惹調控

三亞出臺限漲令，主要是因為其房價上漲太快了，現時的房價已經填平了之前的跌幅，創下了新高。

早在2018年，整個海南省在經歷了多輪快速上漲之後，開啟了全省限購模式，其中在三亞、海口和瓊海購房，外地人需要五年社保，且限購五年、首付需要7成。

這個調控政策，堪稱全國之最，比一線都市的調控還要嚴格。

在這個大招之下，包括三亞、海口在內的海南熱點區域，均遭遇大跌，成交量和房價量價齊跌。

成交量方面，根據海南省統計局資料顯示，2018年，海南全省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比上年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。

2019年，成交量下跌繼續。

海南省統計局資料顯示，全省房屋銷售面積829.34萬平方米，比上年下降42.1%，房屋銷售額1275.76億元，下降38.8%。

具體到三亞方面，三亞的成交量從2017年就開始下降，進入海南全域限購期後，成交量更是跌至穀底。價格也從在限購期內見頂下行。

資料顯示，從2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1萬元/平方米。

▲三亞新房成交面價與價格走勢

但從上圖可以看到，三亞的房價調整週期非常短。

2019年年初成交量和價格就開始回升，尤其是價格，一路上昇，而且成功穿越2020年的疫情週期。到今年3月份，三亞新房均價已經達到了34022元/平方米，基本填平了此前的跌幅。

截止到現時，三亞的新房又創下了新高。

三亞，為何反彈如此快？

不光三亞，海口和整個海南的價格走勢，大體也是如此。

三亞房價在短暫調整之後，就快速企穩並且回升，根本原因有三：

第一、受政策利好影響

最近三年，海南不斷獲得超級利好，全島自貿區、全島自由貿易港，同時還擁有單獨立法權。

第二，海南雖然出臺了嚴厲的全域限購、限售政策，但在出臺政策後不久，為了搶人，整個海南除了三沙之外，基本取消了落戶限制

三亞更是在海南之前就搶先降低了落戶門檻。

2019年10月，三亞發佈新政，“大專學歷+三亞工作滿1年”，就可以落戶。這讓很多人積累購房資格的“等待期”，一下子從5年大幅縮短到至1年。

一年社保就可以落戶，無形中破解了限購，釋放了需求。

第三，受“兩個暫停”影響，三亞與海南的房屋供求結構衝突凸顯

2017年，海南發佈了“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水準的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅專案規劃報建審批。

此外，同一年，海南又發佈了《關於加强耕地保護和改進占補平衡的實施意見》，提出全面實行商品住宅用地供應計畫管理，在保障省內居民住房基礎上，進一步減縮商品住宅用地規模。

政策發佈後，海南的房屋施工、住宅施工面積和房屋新開工面積紛紛轉向下滑。

三亞更為明顯，資料顯示，2019年三亞計畫供應國有建設用地56宗365.87公頃，其中普通商品住房供地僅13.8公頃，占比僅為3.77%，而2018年占比還有12.1%。

到了2020年更為誇張，整個2020年，三亞純商品房住宅用地0供應。

在這種背景下，三亞的商品房成為了稀缺品，而落戶門檻降低又加大了需求，供需結構變化，推動著房價強勢反彈。

進入2021年，全國樓市進入了新一輪調控，三亞面對復蘇勢頭強勁的樓市，一方面加大了土地供應，緩解供需矛盾。2021年，三亞商品房供地33.47公頃，幾乎是2019年的兩倍。

同時，三亞在今年5月份跟進深圳，發佈了熱點社區的二手房官方指導價，如今又對新房限漲，三管齊下，預計接下來三亞的樓市將逐漸回歸平穩。

購房建議

對於三亞這樣一個都市來說，人口和經濟都很薄弱，但房價卻能比肩强二線都市，主要是環境溢價所致。

這裡優質的海景資源，以及冬天宜人的氣候條件，吸引了很多北方人來購房。

根據克而瑞披露的數據，三亞的購房群體中，有50%以上來自北方，主要是黑龍江、吉林、北京、河北、河南等地。

這些北方人去三亞和海南購房，主要是旅遊度假和養老需求。

資料顯示，在海南置業的群體中，旅遊度假占比28.97%，養老需求占比27.17%，這兩者加起來就超過55%。

此外還有氣候環境需求占比18.8%，投資保值需求占比13.64%。

真正的剛需占比非常少。這樣的樓市結構，其實很脆弱，受政策影響會非常大。

深圳、上海、北京、杭州、南京等都市易漲難跌，即便强調控加身，房價也很難實質性下降，是因為這些都市的購房群體，以剛需為主。

三亞恰恰相反，剛需占比非常少，大部分都是旅遊、養老和休閒需求。這些需求，一旦遭遇調控政策，就會大幅搖擺。

換句話說，三亞的樓市其實很脆弱。

如果你不差錢，純屬是為了旅遊度假或者養老，在三亞買一套房也未嘗不可。

如果是沖著投資而去，那還是謹慎為好。這種受政策搖擺較為明顯的都市，不確定性太大。

有這些錢，還不如確定性非常不錯的長三角或粵港澳大灣區去投資。