如題。

將近半年的調控，有一個好消息，有一個壞消息。

好消息是，房價終於得到控制了。壞消息是，漲上去的房價很難跌下來。

我想，最近半年的調控給了很多普通人一個極其錯誤的訊號，那就是：房價肯定會降，買房一定要等一等，剛需不要著急，一線房價肯定要跌，二線、三四線的房價肯定要跌回來，沒產業、沒人口、全泡沫，房價怎麼看都會跌回來。

如果你真的這樣想，那絕對是大錯特錯。

今天要跟大家聊一些非常犯忌諱的話。

1

未來，名額才是最關鍵的。

未來買房最難的，一定是大城市，尤其是一線、二線、三線重點都市。

比如北上深、重點省會、環滬+臨深都市。

但是恰恰在這些都市中，已經出現了一個非常明顯的訊號，那就是落戶門檻在收緊，購房門檻在收緊。

上海買房至少5年社保，北京買房至少5年社保，深圳落戶也非常難了。

尤其是深圳，之前落戶門檻非常低，但是自從5月收緊之後，夫妻隨遷的，以前只需要配偶落戶2年就可以，現在需要5年了；父母隨遷的，以前只需要子女落戶8年，現在需要15年了；包括之前深圳落戶大專就可以，但是現在本科才能落戶，相比北京和上海，落戶門檻雖然還是很低，但是已經大大提高。

北京、上海降低落戶門檻？

麻煩好好研究一下檔案，落戶的口子根本沒有放開太多，想要快速落戶一線的朋友可以省省心了。

從深圳落戶門檻升高，以及北京、上海稍微放鬆落戶，其實能够看出來一個非常明顯的特徵：

一線都市，只要年輕人、35歲以下，只要高學歷的年輕人，只要有才又有財的年輕人。

你想一想，是不是這回事。

西安，之前落戶就能買房，現在至少需要1年社保。

合肥，全國最妖的都市，之前落戶就能買房，現在至少補交1個月社保。

2

未來買房第二個難點：

資金。

別說北上深，就連很多重點二線都市的房價，很多普通人都買不起了。

漲上去的房價不會跌；沒漲的房價可能補漲。

我隨便舉幾個例子：

比如說成都、合肥、西安、武漢這三個都市。

作為新興的四大二線都市，現時這4個都市的房價已經相差無幾。

1、全都限價；2、最貴二手片區5萬（個別最貴不算）；3、新房最貴3萬+；4、新房中位數1萬7-2萬4；5、最便宜1萬3+，但不多。

在這4個都市中，1萬5以內的新房基本上都在主城10公里以外，距離遠、沒配套、沒捷運。不再多說。

現在這4個都市中，大部分人不管新房，還是二手房，基本上購買主力都是集中在1萬7-2萬4之間，這是置業的主力方向。

但是就這，也比之前漲了很多。

基本上都比之前漲了至少5000+以上。

以西安為例，之前打新成本很低，高新的保利天悅才1萬5100平總價不過150萬，現在哪怕是限價也得2萬2100平總價至少220萬+，而周邊的二手房至少在2萬6以上，100平的總價至少在260萬以上。

你看看數據：

以前，總價150萬，首付45萬，30年月供5890。

現在，總價220萬，首付66萬，30年月供8640。

二手，總價260萬，首付78萬，30年月供10200。

短短2年多的時間。

新房首付多了21萬，每年多付月供3萬3；二手首付多付33萬，每年多付月供5萬2。

試問，有多少普通人能够在2年，多掙至少20-30萬？外加小10萬的月供？至少30-40萬的成本啊。

3

未來買房的第三個難點：

時間成本。

很多人以為搖號很簡單，也很輕鬆，動輒收益錶都是幾百萬，甚至上海的復興瓏禦，一買一賣至少帳面成本浮盈上千萬，多爽啊。

復興瓏禦入圍分公佈：112.8分，基礎分滿分+220個月社保×0.24，首個滿分樓盤，需要準備3000萬認籌金、5000萬套均價、高層複式1億多。除此以外，還需要滿足已婚，有上海戶口，5年內沒買進記錄，上海無房，同時交滿18年的社保。

你以為打新真的很簡單？

但是我們在留言中，已經有非常多的粉絲告訴我們，搖號真的非常難。

杭州的萬人搖，

成都的萬人搖，

合肥的全款+關係戶，

南京的萬人搖，

深圳的40年社保，

上海的113分。

難嗎？簡單嗎？

就像在大多數的搖號都市，限價也是一把雙刃劍，他既捆綁搖號家庭的資金和心思，讓他們沒有辦法去看其他城市，也錯過了很多非常好的市場機會。

比如說杭州，19年打新未來科技城，限價3萬多，周邊二手4萬+，倒掛至少在1萬以上，100平的房子至少在100萬的溢價。

但是上一波深圳的行情，廣州的東莞的行情，哪怕是只要在上海有名額，當時買入的時機也非常好，如果當時沒有搖號，現在的收益也非常高。

4

未來買房第四個難點：

利率。

下半年買房，有一個非常關鍵的節點是：

銀行貸款。

包括貸款額度、首付額度、信用貸、貸款利率等。

1、貸款額度。

去年，中國人民銀行、銀保監會在官網發佈了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。這一政策將金融機構分為5檔，針對每一檔銀行，都設定了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限。

貸款額度這一塊，現在抓的非常嚴格了，之前很快就能放貸，但是現在一是時間拉長了，原本2個月左右就能放下來，現在至少4個月以上，二是很多銀行拒貸，廣州、佛山很多都市的銀行根本不放貸給外地人，流水、社保、貸款記錄全部都要查，甚至很多銀行都停貸了。

2、貸款利率。

與停貸現象同時或更早發生的，是房貸利率的上漲。

據貝殼研究院數據，6月，其監測的72城，有24個都市首套房貸利率上浮，22個都市二套房利率上浮，沒有一個都市下調房貸利率。其中，蘇州漲得最猛，首套、二套房貸利率分別較上月上調65個、50個基點，紹興、杭州的首套、二套房貸利率也提高了30個基點。

3、二手貸款。

先跟大家看一個數據，樓市依舊火熱，尤其是一二線熱點都市。

據國家統計局數據，1—5月，全國商品房銷售面積同比增長36.3%，其中，住宅銷售面積增長39.0%。全國商品房銷售額增長52.4%，其中住宅銷售額增長56.5%。

房子賣得好，銷量一路漲，房貸跟著漲，但是問題是，總的放款額度就這麼多，所以銀行只能選擇對二手房下手。

深圳、成都、西安，包括嚴查的北京、上海、杭州等一些熱門都市。

5

總結一下：

1、門檻越來越高；2、資金成本越來越高；3、時間成本越來越高；4、貸款成本越來越高。

這是一條非常清晰的脈絡，也是普通人最容易進入的誤區。

調控了？好事啊。

二手指導價？好事啊。

不讓隨便搖號？好事啊。

……

難道真的是好事？

你去一線買房容易了？你去重點二線買房容易了？你的首付、月供降低了？請你看一眼自己的月供吧，看一下自己的首付吧。

也許，會出乎你的意料。