提到最近這家房企光耀集團或郭耀名，你不過認為它是每年倒下的幾百個房地產企業中的一個罷了

但如果你曾看過這個地產廣告，下麵四句文案可謂是行銷案例裏經典中的經典

“在先生看來，有些走路只是趕路”

“先生只是很慢很慢，慢慢你就會明白”

“魚什麼時候來，是魚的事”

“或許吧，樹比董事更懂事”

這個赫赫有名的廣告案例：先生的湖，就來自於最近破產的光耀集團

當初光耀城以一系列廣告語和宣傳海報出圈，給很多地產人以啟發，也是教科書一般的存在

可即便曾經如此輝煌，最終光耀還是以不太體面的結局離開了地產這個行業

這家來自惠州的房企，從2018年開始清算，期間也有重整招募意向投資人的動作

歷經三年，終於塵埃落定，沒有白衣騎士

回想它曾經的輝煌以及給我們帶來的啟發，在如今現在這個時間點，不免讓人更加感慨

一家房企在規模化發展的道路上，會遇到怎樣的困難，哪些錯誤決策是擊潰所有防線的最後一擊

在光耀集團這十九年浮沉地產的風雲往事裏，我們或許能從中獲得一些思考

01

如果把目光放回10年前的惠州，光耀集團可以說是，無人不知、無人不曉

要從那個項目說起，先生的湖-光耀城

總體來說，是因為先生的湖光耀城這個項目，讓它名利雙收

先生的湖推出後，不管是在業內還是在客戶群體裏，都掀起了巨大的市場波瀾

從銷售數據就能體現出來：光耀集團副總裁在接受採訪時曾提到，光耀城能够實現平均45-50天開一次盤，每一次盤開兩棟樓，就是400套，一個星期內一定會清掉

所以光耀城在惠州的銷售額和體量是壓倒性的領先，價格也比周邊貴一半，項目到了第三年，僅僅光耀城一個項目累計的銷售額就已超了40億元

憑藉大盤式的開發，產品定位為全球候鳥度假勝地，加上用極富創意的行銷管道佔領客戶心智

在房產行業快速膨脹的那些年，光耀的高歌猛進似乎是順理成章的事

所以五年，它就在惠州做到一方諸侯的位置，光耀也是惠州史上第一個晋昇全國房企的企業

從2008年銷售額的7億快速攀升至2011年的60億元，最巔峰的時候，一年的銷售額達到了近80億

後來光耀開始進入爆炸性增長，開始了自己的全國化和快速擴張之路

短短三年，全國各地有29個項目遍地開花，分佈在深圳、惠州、東莞、汕尾，上海、杭州、北京、天津、威海、香港等12地

尤其在2011年，光耀地產同時運作十幾個項目，其中八個項目體量超千畝，產品定位都趨同：全球候鳥度假地

郭耀名曾公開表示，“全球候鳥度假地”產品線將陞級為公司未來的戰略性產品線

公司現時的土地儲備很多都適合開發全球候鳥度假地項目，專注頂級度假產品打造

但是這類型的產品，抗風險性也比較低，要求房企具有非常優秀的資金運轉能力，不斷植入大量的配套產品和內容，長期持有運營

可以看到雖然“先生很慢”，但是光耀擴展的速度卻是超常規的快

就在2009年，光耀集團總部遷入深圳，並且開始高周轉超常規發展，迅猛佈局珠三角、長三角、環渤海區域

光耀曾經在全國佈局

公司戰畧過於激進，快速追求規模化，產品線沒有更新反覆運算，恰逢行業調整，也為光耀集團的潰敗埋下了伏筆

02

看似一路高歌的光耀集團，終究還是因為高債務+高周轉倒下

從2014年，傳出面臨倒閉的消息，前前後後又掙扎了7年，才在今年以正式破產劃上句號

在攤子越鋪越大的同時，在2011年，光耀想通過借殼進入資本市場

要知道在此之前的前三年，光耀提出的目標是要衝擊120億的銷售額，並且重點佈局三個大都市圈，輻射全國

第一次是借殼想要收購新都酒店，3年投了10億元，第二次在湖南買了兩個礦井，投入2億，但因為走下坡路，不僅上市的時間也遙遙無期，光耀隨因民間高利貸即陷入危機

這期間為了衝擊上市，光耀還背上了20億元民間借貸，利息就高達十幾億元

光耀集團的資金鏈也是這個時候開始繃緊

對於這樣通過債務來擴張規模的企業來說，撕開了一個小口子，如果沒有及時補上，口子只會愈來越大

快速規模化+借殼上市失敗+利滾利的民間借貸，所有的一切就像多米諾骨牌一樣，環環相扣

2014年，光耀集團開發的馬克住區、光耀翡儷港、荷蘭小城等多個項目出現停工、停售或延期交樓情况，導致業主不斷維權

在2017年，彼時已經無法自救的光耀，恒大許家印帶隊前往惠州，一下收購了光耀的三個爛尾項目：將軍湖、馬克住區、光耀城

2018年，光耀集團已背負超百億債務，申請破產重組，2021年光耀集團正式宣告破產，天眼查顯示，光耀集團未履行總金額近12億

2018年同時開啟向全社會招募意向投資人的公告，公告中就有提到光耀當時在公告中披露光耀的負債清算總額達到了79億元，另外公司的關聯公司提供擔保產生的負債約為26億元，總體債務達到了近106億

03

資不抵債的光耀，想要重組絕非易事

我們來看彼時光耀集團的總體資產包括了惠州的翡儷港在建商品房項目，荷蘭水鄉六期儲備地塊，以及惠州市馬安的儲備地塊，以及459套未售的房產，14個停車庫，1933個車位等等

截至2018年5月，有超過1100家債權人向光耀申報了債權，總額逾人民幣212億元，其中購房者人數為883家，占比高達75%

同時，光耀集團涉及近千條法律訴訟，其中有四成是商品房預售合同糾紛，這些都足以令投資人望而卻步

就這樣光耀終究沒有等來真正的白衣騎士，無奈退出歷史舞臺

04

到底是什麼擊潰了這家房企

一銷售回款過於緩慢，繼而影響到債務，而且一些樓盤又存在品質問題，出現維權，導致銷售更加緩慢

二債務到期過多，總的債務基本超過了資產總和，出現了資不抵債的情况

三融資管道非常有限，且隨著金融監管的收緊，銀行對這樣的企業放貸愈發謹慎，導致缺乏資金的流動性

罪魁禍首是在這樣的情况下，公司通過民間高利貸籌措資金，由於銀行借貸通路遇阻，用於支持公司的擴張

從2011年起，光耀通過民間借貸籌資15億元，光利息就高達十多億元，這讓光耀喘不過氣來，這在債務累累的光耀集團身上，無異於飲鴆止渴

四光耀集團的擴張模式，主要通過債務擴張規模，最近幾年調控收緊，融資緩慢，現金流緊張

飲鴆止渴也好，擊鼓傳花也好，一旦房價快速上漲漲房屋快速銷售這個大車輪，轉不動了，也就玩不下去了

光耀集團破產現在來看，只是房地產行業的一個縮影

每一個時期都有一些企業離開我們，從最早的順馳到兩年前的光耀，再到如今我們看到的各種

不知道各位是否有點感覺

其實沒有一家企業是死於虧損，但是幾乎所有出了問題的企業都因為最後現金流斷裂

之所以會如此，帳面上來看是因為在錯誤的時候預判錯了未來，從而做了一些錯誤的决心，但是幾乎都可以歸結為一個原因：野心太大

對形式誤判的本質其實是對自己的誤判

房地產這行在過去20年給過大家很大的信心，因為幾乎只要膽子大，一切問題都可以解决

但是那些看似1%的小概率事件，落在自己頭上就是100%

太陽底下無新事，歷史沒有重演，但卻一直在押韻

先生的湖那幾句話語留給這個行當最美好的記憶，光耀集團給這個行當當然也是慘烈的教訓

沒有偉大的企業，只有偉大的時代，這句話放在房地產這行當再正確不過了

05

最後再用一張先生的湖的一張廣告畫面作為今天內容的收尾，你會發現所有美好的詞寫盡世界所有萬物的未來，但到最後卻寫不出自己的命運

先生的湖曾經這樣問過我們

可不可以不成功

可不可以不在山頂

以及明天會更好麼

各位朋友，你覺得呢