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2給本號“地產圈沒秘密“設為標星

最近市場情緒冷淡的出奇，很多客戶在觀望年底，問我會不會跌，實話說必然是會的，但並不代表大多數。比如豪宅，價格很少有鬆動的，賠錢也要做標杆；比如品質盤，即使流量放緩也要堅挺，因為做品質就意味著剛性成本投入；再比如本身就屬於高性價比的剛需盤，外環周邊的成熟區如果房價跌到15000可能麼？所以判斷要不要入手提前劃好價格天花板，也要為房價預期劃好底線。

PART01

客戶說：市場再差也有捷運撐著

去年有個項目很火，火爆到讓一貫聲音很弱的東麗連續倆個月站上了全市榜首，這個項目就是中交雅郡·城東春曉。去年8月29日首開，9月便以316套的成交量跑贏了全市的熱賣榜，位居第一。

據克而瑞資料顯示，截止到2020年底，項目共推出17棟住宅，854套；成交734套，約66520㎡。在2020年全市成績單中位列第32名，東麗區第一。而且在很長時間內處於供應斷檔期。

有個粉絲並不是首套，買了這個項目以後給我發來了算價格的照片，我問入手理由，他說：不論市場好壞，有捷運就算是穩定了一大半。你去北京看，褡褳坡每天的早晚高峰有多少人。都市越大，捷運的重要性就越明顯。

秘密君之前討論過，捷運對於上班族來說意味著低成本的便利性，畢竟開車時間往往要比捷運更長，停車費也是一筆不小的開支。對於老人未成年人來說，捷運是拓展生活半徑極其重要的通路。過去生活局限在一小片兒區域內，想去看看七大姑八大姨得等兒子週末開車帶著，要麼公車晃蕩幾個小時，但是捷運通達後，送完孩子甚至可以濱江道逛個街。

中交雅郡·城東春曉一期社區出入口距離最近的已開通的捷運6號線金鐘街站C口只有310米左右，步行方便。所以去年首開階段發現，絕大部分客戶是上班族，但是也有相當比例的客戶居然是來自市內六區河北、河東、紅橋的客戶。

6號線是西南部的環線，兩站地就可以深入到河北覈心地帶，施工中的捷運10號線是東部環線的一部分，未來10號線貫通後，中交雅郡·城東春曉到西南、東南以及市區覈心的商業、交通節點會形成便捷通道。

過去人們說區位，除了與都市覈心的地理空間距離，還有很重要的一點就是走行距離。有時候僅僅是一站地鐵站、一個快速路內外，甚至是一條小河的兩端都構成截然不同的地產市場狀況。交通便利度不僅意味著更短到達城市覈心區的距離，還意味著可以花更少的錢享受更多的都市配套，注意是都市級，而不是片區，就像是從菜市場的便利跨越到了商圈的概念。

中交雅郡·城東春曉的熱賣也帶動了片區的市場認可度提升，距離老外環線2公里的便利性與捷運、商超的落比特讓越來越多的開發商開始關注這個片區，二批次土地出讓中又一家央企進入，大牌紮堆項目湧現，已經註定會是樓市的新興熱點。

PART02

每個剛需都值得被尊重

秘密君曾經說過，捷運從線路編織成網後，捷運的邊際吸引力會下降，因為很多曾經捷運要素突出的片區在新興片區紛紛通達捷運後不具備稀缺性。所以越來越多的開發企業謀求解决的另外一個痛點就是教育，特別是在教育資源不均衡的大城市，教育資源當下是極具吸引力的話題，而且尚未被成批量的集團化辦學稀釋。

中交雅郡·城東春曉的三大件中一個重要因素就是教育。

去年東麗區教育局、逸陽教育、中交房地產集團中房天津公司就中交雅郡·城東春曉項目地塊內規劃小學合作事宜舉行了簽約儀式。規劃的36班制優質小學——逸陽文思小學，採用公辦委託形式，是一所公立小學，以公辦學校的收費標準享受私立學校的師資力量。而在三期地塊內規劃了一所12班制幼儿園。在整個項目內就可以解决幼儿園到小學的上學需求，對於很多“上學早起”、“跨區接送”而且沒有好學校的家長來說，這種衝擊力無疑是巨大的。

有個朋友跟我吐槽：一旦有了孩子你的生活就會徹底逆轉，每天早送晚接，週末好不容易歇一會兒還得帶娃去遊樂，更別說各類輔導班。這種生活方式的出現也推昇了全家庭，一站式購物MALL的需求，在同一個商場內孩子老人各有所需各有所樂。

▲逸陽文思學校效果圖

過去這種商業配套是都市覈心區的專享，現在正在環城市場掀起一股熱潮。東麗萬達開業時導致堵車3公里。而中交雅郡·城東春曉距離金鐘街地鐵站規劃的15萬㎡shopping mall大概不到三百米的距離，過個馬路就是過去可望不可即的商業綜合體。而有市場消息說距項目一站地——捷運“徐莊子站”旁邊正在洽談東北部最大商業中心地塊，預計為某國內知名品牌商業集團（萬達或紅星美凱龍）。

如果在金鐘街與徐莊子倆站佈局倆個大型綜合體，再配合現有的金鐘街生活氣息濃重的商業街，這個片區的生活便利度幾乎是環城大多數項目不具備的優勢。

PART03

價格敏感，可以擺在案頭上

現在市場買房子的第一因素考慮的是什麼？有人說區位，其實當區位差距並不明顯的時候，價格差就至關重要，特別是在通路綁架的年代。因為作為最具殺傷力的手段，通路的覈心殺手鐧就是價格。

秘密君曾經整理過一個環城市場的總價分布情况，從總價來看，天津市場的絕對主力就是從100~200萬這個區間，其中100~150萬的比例又超過了40%。從成交主力面積來看，倆個絕對高點是80~90、100~120平方米。其實這很容易理解，因為最小的戶型要在80平方米左右才能保證實用度，略微追求舒適度的三室就得在100平方米左右。

所以這可以側面看出，絕大多數客戶的價格敏感。所以在同等配套環境下，價格是客戶對比的覈心因素。

中交雅郡·城東春曉距離老外環僅2公里左右，最低價格136萬起，在環城都算罕見。現時三期進行正式排卡，產品7-11層一梯兩戶電梯洋房，14-18層小高層；戶型面積集中84-118㎡，雖然尚未給出報價，但是預計價格基本不會有太大變化，也意味著存在不少低總價產品，對於剛需而言，這是個低總價上車機會。

從單價來看，16500平方米基本上是環線的地板價，即使是市場不好，想要擊穿這個地板價也極難。而20000的單價基本上就可以入手到洋房產品。算下來總價在150~200萬左右。

可以買到什麼？200萬在西青津南海河教育園都是門檻價格，而在河北、河東紅橋基本上可以買到老破小住宅沒問題。但是不要考慮電梯、物業、環境。就按照秘密君的居住經驗來說：樓下除了老大爺聊天，不會聽到有小孩兒的聲音，沒有絲毫活力，更別說品質。

囙此中交雅郡·城東春曉的單價總價對於都市外溢或者老城改善居住環境的客戶而言無疑極具吸引力。更何况，這個項目在很多配寘上都是主流水準。

戶型上基本都可以實現南北通透，主要居室全部朝陽，三期洋房產品適應時下潮流全規劃了大寬廳產品，形成全生命週期戶型，對於很多短期內不具備換房條件的客戶而言，這種戶型的優勢不只在於滿足舒適度需求，更可以滿足家庭架構變化帶來的居住需求。

除了商業與教育配套，項目社區內部的景觀規劃與三期北側緊鄰的7000㎡運動健康主題公園，都超過了這個價格段的配寘標準。時下流行的智慧安防，項目同樣配寘了“人臉識別”、電子脈衝圍欄、車保姆系統等等。人臉識別意味著可以無接觸通行，在疫情之後，已經逐步成為市場趨勢。對於追求自住的客戶而言，這個項目基本上挑不出硬性毛病。

秘密君曾經說眼下的購房底層邏輯正在改變，回歸居住内容後，房子在本身的格局之外，圍繞居住提供的商業、教育、出行、休閒配套將逐步體現為硬性因素。而在疫情陰雲不散的環境下，抗風險能力較低的客戶負債意願空前下降，價格敏感度顯著上升。滿足價格敏感而且居住便捷的雙重訴求將會是未來剛需市場的主流，這恰恰是中交雅郡·城東春曉持續熱賣背後的大趨勢動因。