公寓是房地產中的一種特殊存在，喜歡它的人，喜歡得不得了，但是對於不喜歡它的人，又是後悔得不得了。

很多人都在說，一定要遠離公寓！為什麼呢？因為，它真的是一個純天然的坑。

一、杠杆率不划算

通常情况下，公寓的價格會比住宅低上不少，比同個片區的住宅低個7-9折也不奇怪，你若是覺得，天哪，這麼便宜，此時不買更待何時，那就錯了，因為買公寓的杠杆率很不划算啊。

何為杠杆率呢？就是說我們買房，大多數都是貸款買的，全款的不多，而銀行對於住宅和公寓的貸款政策是不一樣的，其實看起來更偏愛住宅。

比如說，首套住宅的首付，普遍是30%左右，而貸款的年限可達30年，貸款的管道也分為商貸和公積金貸款，時間上充裕，管道也多，這是很多人買房的重要途徑。

公寓就不一樣了，商業公寓的首付至少是50%，對於購房者來說，資金壓力就大了很多。找銀行分擔？銀行規定，只能商貸，並且貸款年限只有10年，有的都市還要求必須全款。

對比起來，是慢慢用30年來還貸款輕鬆哦，還是10年內全部還完輕鬆呢？

還的房貸基本上是不太變化的，而貨幣又會貶值，時間越長，還貸時間長的就越賺了，畢竟10年內還清的貸款，對住宅來說，可能都可以拿來再買套房了。

二、銀行不接受抵押

房產是一個固定資產，有時候是可以拿來抵押換錢救急的。

但是，這對於普通住宅來說很正常不過的事，對於商住公寓卻不一定是那麼回事了。

要知道的是，大部分的商辦公寓是幾乎無法融資用以應急的，銀行不接受，囙此，若是買了公寓，很難通過正常的途徑拿到和住宅一樣的抵押貸款。

不能抵押，有時候就就會成了雞肋資產了，畢竟別人可以拿自己的住宅去抵押換錢再首付一套房，你就只能眼巴巴地看著了。

三、難以轉手

現在很少有一套房子住一輩子的了，隨著時代的發展，或者隨著財富的增長，總會出現賣房的時候，要麼是缺錢了，要麼是改善住房。

但是，普通住宅想要出售，還是很容易的，並且很大概率是可以賺一把的。

公寓就不一樣了，公寓需要高額的稅費，賣二手公寓的稅費有多高呢？下圖一目了然。

總結起來就是：根據不同的情况，稅多數都要在賣出價格的20%以上，甚至更高。

如果沒有綁定有學校之類的特殊内容，公寓真的相比起住宅來說，沒有什麼大的優勢，這樣一來，購房者就看不上公寓了。

普通住宅和商務公寓的區別

有人說，我就買來自己住，管它什麼貶值漲值呢。話是這麼說沒錯，你不出售時感覺還沒什麼，但是你一出售，那價格差距會讓你懷疑人生！

四、政策也不偏愛公寓

樓市是一個靠政策吃飯的行業，限購或者鬆綁，都會帶來很大的影響。

但偏偏，政策對於公寓的態度也沒有那麼親切。比如說2017年，廣州出臺了“330政策”，該政策限制個人購買商辦物業，政策出臺一年後，公寓的成交就同比暴跌71%。

你看，這樣的市場環境下，你若是買了公寓，到時候豈不成了貶值的資產？

同一年，北京也出臺了“3.26”商住房新政，規定“商業、辦公類項目，未經批准不得擅自改變為居住等用途”，一年後，公寓的成交也同比暴跌94.6%。

公寓是政策打壓下的產品，你不跟著政策走，反而是逆風而上，能撿著好處？

五、買公寓要看都市

當然，說了這麼多，其實也不是什麼公寓都不能買的，關鍵要買對都市，比如說深圳的公寓，那就值得買了，或者是搶。

2020年3月7日，深圳南山蛇口某項目開盤，首批70套精裝商務公寓，總價在2000萬到5000萬之間，15分鐘即破億元。

到了3月16日，萬科星城288套公寓線上開盤7分半鐘後售罄，銷售金額達2.99億元。

有人可能會說了，不是說公寓不能買嗎，那為何深圳的公寓老貴了，還那麼多人搶？

這就要因地而論了，因為深圳的情况不一樣。

首先是供地上，深圳已經快沒地可開發了！深圳面積只有區區1997平方公里，而城市開發已經趨近飽和，這使得深圳的住房自有率非常低，只有23.7%，連香港都有49%呢。這樣一來，深圳不管是什麼房子，那都是搶手貨啊，畢竟賣了一套就真的是少一套。

其次是在深圳的房產投資熱情非常高。深圳是什麼地方？那是打敗了它的老大哥廣州，躋身北上深廣的地方，這樣的都市投資熱情那是相當高的，富豪也是一大堆的，它的投資需求肯定會外溢到公寓這類資產上面。

然後還有很重要的是，深圳的公寓不限購、不限貸、產權明晰，這在一線都市中都是罕見的獨特的存在，它的投資門檻是一線都市中最寬鬆的，所以深圳的公寓就會很搶手了。

並且，基於深圳的現有人口和吸引來的人口，深圳的公寓轉手還是很容易的，畢竟接盤俠多，質量還高。

六、買公寓三大準則

有人說，我不管，我就是要買公寓。

好吧，也不是完全不能買，只不過要遵循三大準則，就不會虧很多，甚至還有的賺。

一是靠近地鐵站和購物中心。

二是不要太大，建築面積40-50㎡就行了。

三是和同地段住宅單價比，有7折的價格優勢。

這三大準則最好是能够滿足得越多越好。另外，公寓若是用來出租，租金年收益率只要能達到3-4%就不錯了，指望它賺大錢是比較難的。

公寓是房產多元投資的一種管道，基於公寓的特性，不能要求它像普通住宅那樣隨著房價上漲而一飛升天，其實公寓只要能賺一點，都值了！