原創：花貓哥哥

來源：猫哥的視界（ID:maogeshijue）

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今年以來，恒大頻頻曝出負面新聞，包括商票大面積違約、金融機構起訴、業主集體維權等等。

一個這幾年風光無限，自身資產上萬億的超級地產集團一夜之間竟然出現搖搖欲墜的生存危機，說實話，這種情況是誰也沒有想到的。

那麼，恒大究竟做錯了什麼，讓這個龐大的企業突然出現了巨大的生存危機？

1恒大出現生存危機

一般來說，一個大型企業出現生存問題一定是重大決策出了問題，恒大也不例外。恒大的問題歸根結底就是一個，決策者對房地產產業發展趨勢出現重大誤判！

螞蟻出事之後，央媒有句名言流傳甚廣——沒有馬雲的時代，只有時代的馬雲。

這句名言其實套用在房地產行業同樣適用——沒有地產的時代，只有時代的地產。

過去20年房地產高歌猛進是時代的產物，是中國城市化大規模躍進的副產品，當中國城市化行程明顯放緩之後，屬於房地產的黃金時代其實已經結束。

特別是從2016年開始，高層旗幟鮮明提出“房住不炒”之後，這也是房地產時代結束的一個再明顯不過的訊號。

但是恒大在2018年之後依然在瘋狂拿地，甚至是加杠杆（負債）拿地——這就是投機性很强的決策，在恒大決策者看來（其實也是房地產行業頭部企業共識），中國房地產雖然黃金時代結束了，理論上還應該有個白銀時代。

在競爭加劇的白銀時代，應該遵循强者恒强，弱者恒弱的規律。恒大拼命拿地做大規模，不正是讓自己變成那個“强者恒强”的强者嗎？

但是，誰也沒想到，從2020年年底開始，國家對房地產的重拳打壓來得這麼猛！

2020年底，銀保監會發佈商業銀行房地產貸款集中度管理規定，這是從金融機構卡住房地產行業放水的額度。

接著，就是對房價漲幅較快的都市實施二手房指導價——這個指導價遠遠低於實際市場價，銀行按照這個二手房指導價發放按揭貸款其實就是大幅度提高了買房的門檻。

這個二手房指導價政策堪稱是給房地產銷售降溫的大殺器，這個政策實施之後，最火爆的深圳樓市二手房交易已經降了8成！

金融機構不貸款，終端銷售迅速降溫，這兩項政策對於負債率很高的房地產企業堪稱雙鬼拍門，讓恒大現金流立刻出現了重大問題。

以上就是對恒大出現生存型危機的過程梳理。

按道理，一般人寫到這裡就基本結束了，但是我們還打算挖一挖其中更深層次的邏輯。

2決策者的誤判

以恒大的層面，其人脈資訊都遠非一般大型企業能比的（今年大型慶祝活動還登上了天安門），那麼，在這樣的情况下，為什麼恒大決策者還會對房地產產業趨勢出現重大誤判呢？

別急，我們先來看看另一個案例。

2021年5月15日，深圳第7次人大會議通過一項決議，撤銷深圳市市長、監察委員會主任、副主任、中院院長、檢察院檢察長、教科文衛委員會主任、工信局局長、商務局局長、應急管理局局等等一大批幹部的職務！

政府、司法系統以及大量部門一把手同時調整，這在深圳歷史上是極為罕見的。

市場曾經一度傳言，導致這場深圳行政系統大規模調整的事件是深房理事件。

2021年4月，有著145萬粉絲的自媒體大V深房理被線民公開舉報違規炒房，事件在輿論場發酵，一度成為火爆的話題。

（來源：雷達財經）

一個自媒體大V違規組織粉絲炒房，最後竟然導致整個深圳行政系統大調整是不是不可思議？

在深房理事件之前還發生了兩件事情。

——2021年3月，坊間傳言深圳有很多人拿著國家貼息的經營貸款進入樓市炒房，然後，深圳監管部門對轄內中資商業銀行自去年以來審批的15.4萬筆、1771.73億元經營貸，進行了全面排查，結果只發現21筆、5180萬元的資金涉嫌違規，將提前收回。違規貸款的比例是：0.518億除以1771.73億再乘以100，等於0.0292%，約等於百分之0！

——深圳這個排查結果讓輿論並不滿意，一時議論紛紛。於是2021年4月初，深圳有關銀行再次開展自查，半天之後結果就出來了，但答案卻是：沒有發現經營貸等違規資金流入樓市。

也就是說，深圳在坊間傳言炒房客利用經營貸違規炒房之後的兩次自查，最後都沒有查出什麼結果。

偏偏就在這個時候，深房理事件爆光了！

光是線民舉報的深房理炒房的資金就遠遠超過之前深圳官方自查的結果！堪稱光速打臉。

然而，僅僅因為深圳方面在樓市調控領域有失察的責任就能引發行政系統如此巨大的地震嗎？

是不是感覺還是有點牽強啊。

太陽底下沒有新鮮事，這裡給大家回顧一段歷史。

清同治年間的一天，浙江余杭地區發生了一件再平常不過的小事。一個叫做葛品連的人突然發病身亡，但是他在死後卻面目青黑，口中還有血水流出來，他的家人囙此就覺得他是被人害死的，於是就去報官，誰知這卻引發了轟動全國的“楊乃武與小白菜”案。

當時擔任浙江余杭知縣的人叫做劉錫彤，他像往常一樣和驗屍的仵作去檢查葛品連屍身的時候，有一個人攔住了他，給他講了一個“羊吃白菜”的故事，這個故事中的“羊”指的是余杭有名的才子——楊乃武，而“白菜”指的是楊乃武家的幫傭——畢秀姑，綽號“小白菜”。

這兩個人其實並沒有什麼關係，“小白菜”不過是仰慕楊乃武的才學經常同他說話而已，楊乃武也覺得小白菜溫柔，平時也經常教她寫寫字。

可是在劉錫彤眼裡，這卻是一個報仇的好機會。劉錫彤這個人為官不正，曾經因為貪污被楊乃武舉報而被罷官，如今聽說楊乃武和小白菜有這層關係，自然而然地認定二人有姦情，然後合謀殺死了葛品連，於是他把楊乃武和小白菜抓進監獄嚴刑拷打，最終屈打成招，逼著他們在認罪書上畫了押。楊乃武被判處斬，小白菜淩遲處死。

楊乃武家人不服，於是開始了漫漫請願路。

在這個請願過程中，滿清官場越來越多的官員捲入進來——包括浙江巡撫楊昌睿、杭州知府陳魯、寧波知府邊葆誠、嘉興知縣羅子森、候補知縣顧德恒、龔心潼等等，甚至一直牽扯到滿清中央某個部門的官員。這個過程中，滿清各級官員充分發揮了官官相護的特點，强硬維持著對這個案件的判决。

三年之後，“楊乃武與小白菜”冤案大白天下，為此有一百多個各級官員被罷官懲處，這就是清朝轟動一時的“楊乃武與小白菜”！

那麼，楊乃武一介書生，即使有同鄉讀書人幫忙，真有這麼大的本事掀翻整個官僚系統上百名官員？

不是！

“楊乃武與小白菜”案不過是滿清朝廷借機打壓地方實力派的一個由頭而已！

因為成功鎮壓太平天國運動，湘軍系在滿清朝廷聲勢一時無兩，巔峰時期滿清十八行省督撫有一半是出自湘軍系。湘軍一系勢力如此膨脹是滿清中央朝廷無法容忍的，最初清廷試圖摻沙子來分化湘軍系，任命馬新貽在湘軍系經營多年兩江地盤上（江蘇、江西、安徽）擔任兩江總督，結果不久就冒出一個離奇的“刺馬案”（電影《投名狀》歷史原型），馬新貽被殺。這下清廷更加下定决心要打壓湘軍系。

於是才有“楊乃武與小白菜”案借題發揮（浙江巡撫楊昌睿出自湘軍系），不管地方各級官員幾次定案維持原判，清廷都要求發回重審，最後直接將案件提到北京刑部審理，然後才大白天下，並且借此處罰一百多官員。

讀史如觀鏡。

正常情况下一個深房理事件絕對沒有如此大的能量讓深圳行政系統大動盪。

但是深房理事件爆發恰恰在一個敏感的時刻——國家三令五申強調“房住不炒”，而深圳民間竟然頂風作案，從銀行套取大量貸款去炒作樓市。而深圳方面幾次自查也是“事出有因，查無實據”。

2020年11月，中央確定深圳作為社會主義先行示範區試點城市，結果幾個月後，這個社會主義先行示範區竟然成為全國房價漲幅最高的都市！

深房理事件被捅出來，這本身就是地方政府在房市調控上巨大失職的表現——不跟著中央調控房市的節奏走，反而弄出一個反面典型，造成惡劣的社會影響！

這就太不講政治了！

究其原因，還是我們有些地方官員（級別甚至不低）對房地產產業發展趨勢出現重大誤判！

現在我們回頭來看恒大決策者對形勢出現重大誤判好像也不是那麼離奇了。

那麼，問題來了——

他們誤判了什麼？

為什麼會誤判？

3房地產調控的歷史

我們現在簡單回顧一下房地產調控的歷史。

第一次提出房地產調控是2010年，然後調控這個詞就如同貼在房地產行業身上的標籤一樣如影隨形。

然而效果卻不太好——過去一般是用行政手段强行抑制需求，短期房價被暫時抑制之後，過不了幾年總會再次報復性反彈，再次創出新的高度。

十餘年如此反復多次之後，以至於全社會對房市已經形成一種信仰——房價是不可能跌的，短暫的震盪之後還會繼續漲。這種信仰不僅是老百姓有，社會資本有，連體制內官員也有。

正是這種全民共識讓資金如同潮水一樣持續流入房地產，房地產虹吸了大量社會資金之後推動房價繼續上漲，形成一個牢不可破的迴圈。

最想打破這個迴圈的是中央政府，畢竟大家都去炒房炒地皮，誰來發展實體經濟？

但是要打壓房地產又頗有點投鼠忌器的感覺。

按照野村證券等機构測算，房地產在中國經濟中占比很高，直接對GDP貢獻是12.3%，加上上下游產業的綜合貢獻是16.4%。中國政府財政收入有44%來源於房地產與土地相關領域。

簡單的說，假如全國人民創造100元財富，其中有16.4元是房地產貢獻的，假如政府財政收入100元，其中竟然有44元是房地產貢獻的。

所以，去房地產是不可能的！過去不可能，現在不可能，將來……也不可能！

沒有哪個國家哪個政府能承受經濟規模打84折，財政收入打56折的後果。

所以，過去房地產調控不過是防止房價漲幅太快的一種調節，說白一點就是對房價公眾預期的一種糾偏——房價是不會永遠漲的！

但是過去調控結果卻事與願違，反倒是强化了群眾房價永遠漲的預期。

2016年國家第一次提出“房住不炒”，這是明顯準備陞級房地產調控的訊號，但是當時中國經濟恰恰處於“L”型的下行趨勢，我們GDP增長率從過去的8%以上已經跌到6%+左右，已經沒有對房地產實施嚴厲政策的空間。

所以，房住不炒提出之後也是雷聲大雨點小，只是對房價漲幅比較大的地區加碼了行政管控手段，這些手段與過去一樣讓房價短暫壓抑之後在2018年迎來一波快速上漲。

2020年因為疫情的衝擊，我國被迫加大貨幣投放力度來刺激經濟，當年年底在寬鬆貨幣刺激下，房價再次出現較大幅度上漲。

到了2020年底，總體經濟形勢出現兩個重大變化。

一個是我國杠杆率已經飆升到非常危險的地步。

當時我國杠杆率超過270%，非金融企業杠杆率是160%，政府杠杆率超過40%，居民杠杆率超過70%。

國際公認宏觀杠杆率超過250%就是比較危險的名額，而我們比這個危險的紅線還足足超過20%。

按：杠杆率就是負債率，比較基數就是全年GDP，假如我國GDP總量是100萬億元，杠杆率270%就是宏觀負債270萬億元。以此類推。

而杠杆率飆升房地產絕對是主要“貢獻者”——

因為不僅房地產自帶杠杆内容，居民買房就是加杠杆，而且房市火爆必然帶來土地市場紅火，地方政府一旦擁有大量賣地收入，總會有一種衝動去加杠杆大拆大建。

也就是說，房地產已經到了不得不出重拳遏制的地步了。

另一個是2021年我國經濟增長預期很高。

因為中國在新冠疫情衝擊下出色的表現，讓我們獲得一波可觀的疫情紅利，2021年國際貨幣基金組織與世界銀行預測中國經濟增長將達到9%左右，而國內機构更為樂觀，普遍預測中國經濟增長將達到10%以上。

換句話說，2021年我們獲得一個難得的對房地產進行嚴厲調控的窗口期。

所以，當年初管理層將今年經濟增長定位為6%以上時，所有人都大跌眼鏡，這種在經濟增長主動踩刹車的動作引發外界很多猜測——

大家都認為國家會收緊貨幣去杠杆，現在來看，這個主動踩刹車就是提前預留空間——一旦房市出現不可控的波動，就要在房地產推動最嚴厲的去金融化政策！

注意，這個提前預留不是從一開始就準備這麼幹（畢竟在房地產行業推動嚴厲去金融化經濟代價太大），而是管理層根據房地產市場情况發展而針對性制定政策。

然後，因為市場對房價“永遠漲”的信仰一步步逼迫調控政策層層加碼。

2020年6月，疫情結束之後房地產市場就迎來報復性反彈，然後國家就為大型房地產開發商設定了三道紅線——這是從供給端開始降杠杆；

2020年秋冬季，房地產火爆勢頭不减，12月30日銀保監會發佈商業銀行房地產貸款集中度管理規定，這是從金融機構卡住往房地產行業放水的額度；

（來源：金融界）

2021年上半年，全國土地拍賣市場异常火爆，在土地拍賣價格屢創新高帶動下，全國各地房價再次大幅度上漲，其中深圳房價更是一馬當先充當了全國樓市的領頭羊。

2021年2月8日，深圳率先發佈了《關於建立二手房成交參考價格發布機制的通知》，對深圳市3595個社區建立成交參考價格，本來這是一個對樓市降溫的大殺器，但是因為執行力度問題（參攷3—4月深圳自查違規經營貸結果），依然沒有讓火爆的深圳樓市降溫。

4月，深房理事件爆發，5月深圳行政系統大調整。這個標杆性事件讓地方政府終於瞭解了中央控制房價的决心，然後深圳迅速加大了二手房指導價機制的執行力度——

這是第一次在需求端强行去杠杆，深圳二手房交易迅速降溫，然後二手房指導價迅速擴展到房價漲幅較大的13個都市，全國房市交易也急轉直下！

從這個過程可以看出，不管是恒大還是某些地方官員之所以對房地產形勢出現重大誤判，不是他們消息通路閉塞，也不是對國家調控房地產的决心有誤判。

而是他們有僥倖心理，堅定認為國家調控房地產只是扭轉公眾對房價上漲的預期，不會對房地產實施過於嚴厲的遏制手段。

但是，卻沒料到從2020年下半年到今年上半年房市持續火爆以及房價大幅度上漲逼著國家層層加碼房地產調控政策，最後在房地產行業徹底去金融化！

所謂矯枉必須過正。

現在房地產行業已經到了不實施去金融化就不足以扭轉公眾預期的地步。

恒大決策者恰恰就是對“矯枉必須過正”的前景出現重大誤判。

4僥倖投機栽跟頭

熟悉我的讀者都應該知道，最近兩年我是看空房地產的。但是，去年年底到今年年初房價短暫的大幅度上漲卻讓我有點打臉的感覺。

今年4月，在一次飯局上聊到房地產，就有一個朋友對我提出一個尖銳的拷問：

“你不是看空房地產嗎？為什麼今年全國各地土地交易市場如此火爆？各路資本紛紛砸下重金去搶地塊？土地溢價屢屢創出新高？”

這番拷問讓我無言以對——不是我對房地產的看法出現變化，而是强大的資本用真金白銀投票表達對未來房市看好，讓我覺得用言辭來反駁多少有點蒼白。

正是因為土地交易市場的火爆，民間投資房產的熱情再次被點燃，我身邊就有很多人在那段時間拼命籌集資金去投資樓市，甚至有人加很高的杠杆。

幾個月後這種澎湃的熱情戛然而止。

房地產去金融化其實就是修改了房地產基本的產業邏輯——去掉了杠杆内容（金融内容）的房地產不過是一堆磚頭水泥組合的重資產產業而已！

恒大突然曝出生存危機如同給所有投機樓市的資本兜頭淋下一桶氷水，上半年高價拿下的土地現在變成了燙手山芋，而那些加杠杆投資房產的人們更是惶惶不可終日。

恒大是第一個曝出生存危機的房地產開發商，但是絕不會是唯一一個！不出意外，在下半年將有更多的開發商以及更多的炒房客曝出生存危機。

國家這一次下了最大的决心也要扭轉全社會對房價永遠漲的預期。

當然，從5月開始房地產强力去金融化相當於給這個行業踩了急刹車，經濟代價也很大。

從5月到8月，在上游工業產品出廠價格節節攀升的情况下，我們下游消費者產品價格卻在節節下跌。

從5月到8月，我們PPI指數是9.0、8.8、9.0、9.5，而CPI指數則是1.3、1.1、1.0、0.8。

PPI指數與CPI指數嚴重背離，總體經濟已經出現明顯的通縮特徵。

導致PPI指數與CPI指數嚴重背離的原因很多——

比如我們居民負債率太高，比如經濟復蘇基礎還不牢固，但是有一個原因不可忽視，因為房地產直接關聯一百多個行業，對國民經濟影響太大，這個行業突然踩急刹車，不可避免對經濟會有較大的負面影響。

說白一點，這是資本不講政治强行炒作房市惹的禍。

其實，我們回頭來看，國家對於房地產產業的態度幾年前就是明牌，這個牌面資本清楚，大部分老百姓也很清楚。

過去國家沒有對房地產下重手有複雜的原因——但是這絕不代表國家永遠都不會對房地產下重手。

我們有些企業（資本）總覺得自己與眾不同，雖然對宏觀政策以及房地產產業政策非常瞭解，但是總有僥倖心理，認為自己可以成為超越常人的例外。

抱著這種僥倖投機心理早晚是會栽大跟頭的——不管是普通投資者，還是資產上萬億的恒大，概莫例外。