作者：公子不悔

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近日，長沙的個別公寓價格腰斬一事，引發了全網熱議。

根據時代財經披露，長沙岳麓區的北辰時光裏、金茂建發泊悅等網紅盤公寓，現時價格相較於高點時，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。

此外，開福區的綠地V島，跌幅也超過20%。

整個長沙覈心五區的公寓，價格整體下跌了5%，其中雨花區跌幅最大，達到了13%，開福區也跌了11%。

究其原因，主要有二：

第一，長沙的公寓價格比肩住宅價格，有下跌的訴求。

資料顯示，8月份長沙5區一手商品住宅成交均價為12578元/平方米，同期的5區公寓價格為12286元/平方米，公寓價格居然與住宅價格持平。

公寓由於存在諸多短板，比如產權一般只有40年（有的50年，極少70年），且大部分不帶學位，不通燃氣，水電費高，價格一般只有住宅的60%左右，因為只有價格低，才能抵消劣勢。

但長沙的公寓價格，居然與住宅價格持平，同一價格，大家憑什麼不買住宅？如此，價格不跌才怪。

第二，空置率超過，或者或去化週期超長。

資料顯示，長沙覈心五區的公寓去化週期高達36.4個月，也就是說，即便從現在開始，長沙不再新增公寓，按照現在的銷售速度，需要賣3年多，才能賣完。

芙蓉區更誇張，去化週期達到了93.1個月，需要將近8年才能賣完，雨花區和岳麓區的去化週期都在三年以上。

製圖：都市財經

02

關鍵問題來了，長沙的公寓為何會這麼多？其實不光長沙公寓多，其他中心都市的公寓存量也多。

而且，中心都市不光公寓存量多，甲級寫字樓等商業物業的存量同樣多。

邏輯並不發展。公寓、甲級寫字樓等商業物業稅收較高，可以源源不斷地產生稅收，且能吸引企業落戶，帶動都市的GDP，所以地方政府仍樂此不疲地批地建設，供應量不斷推高。

再加上互聯網、電商的衝擊，很多實體經濟業務都轉到了線上，而一些互聯網公司在家就能辦公，不用去租辦公大樓。

雙重因素作用下，最終導致中國絕大多數都市的辦公大樓空置率都居高不下，哪怕是中心都市，也一樣。

根據仲量聯行最新公佈的《應勢開新，重塑格局：2021中國辦公樓市場白皮書》披露的資料顯示：

中國內地31個省會與首府，外加深圳、寧波、青島、廈門、大連5個計畫單列市，外加蘇州、無錫2個超强地級市，外加香港、澳門和臺北，合計41個中心都市，有19個都市的甲級寫字樓空置率超過了30%。

這19個都市分別是長春、無錫、南昌、呼和浩特、武漢、貴陽、長沙、天津、西安、哈爾濱、大連、銀川、廈門、瀋陽、海口、福州、青島、南寧、合肥。

製圖：都市財經；數據：仲量聯行

30%的空置率是什麼概念，差不多三分之一的辦公大樓是空置的，每3套辦公大樓中，就有一套是空的。

其中長春、無錫和南昌的甲級寫字樓空置率，更是超過了40%，可以說相當誇張了。

武漢的甲級寫字樓空置率也非常高，逼近40%。原因在於，去年武漢受疫情衝擊較大，甲級寫字樓吸納量較以往大大减少，而且還有很多人退租，共同推高了空置率，資料顯示2019年武漢的空置率在35%，去年一年空置率被推高了不少。

長沙、西安、天津的空置率都在35%左右，空置率超過了三分之一。說明這些都市的辦公大樓建得太多，消化不了。天津還疊加了經濟低迷因素，去庫存能力减弱。

在所有中心都市中，臺北的空置率最小，只有2.1%。這主要是因為臺北的辦公大樓並不多所致。

在中心都市中，空置率最合理的是香港、廣州、澳門、北京等都市。辦公大樓空置率高了自然不少，但也不能太低，必須具備一定的空置率，一方面可以調節租金，另一方面讓企業擁有一定的選擇餘地。

臺北空置率太低，長春、無錫、南昌、呼市、武漢等都市的空置率又太高，香港、廣州、澳門、北京則介於5%與15%之間，相對來說，算是最合適的區間，尤其是香港。

香港的空置率合理，一方面是空間有限，沒有盲目建設，另一方面香港作為全球金融中心，需求非常旺盛。

最好的證明便是，香港的租金全國第一，是位居第二的北京的近2倍。

03

面對多數都市甲級寫字樓空置率高企的現狀，管理層早就為各都市指出了明路，也即商改租，商改住。

自2017年以來上到管理層下到地方政府，基本形成了一致思維與行動：商改租、商改住。如此，一方面可以解决資源浪費，另一方面也能新增租賃住房供應，緩解租金上漲壓力。

管理層也欽定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個都市作為“商改租”的試點城市。

但進展較為緩慢，主要是囿於土地内容、稅費、水費、電費等複雜因素。

不久前北京出臺了《關於進一步推進非居住建築改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》，一針見血地提出：

允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

在這個樣本之下，相信後續“商改租”的推進速度會加快起來。

即便如此，也不要輕易去投資公寓、辦公大樓這類商業物業，尤其是辦公大樓，最好別碰。

一方面，辦公大樓空置率高的現狀，短時間無法扭轉，一著不慎，可能就砸手裡了。

另一方面，辦公大樓各種稅收林立，本身的收益率就不高，何况現時的樓市市場非常冷，辦公大樓的投資價值，就更小了。