價格大跳水!19個都市,空置率超過30%!

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摘要:近日,長沙的個別公寓價格腰斬一事,引發了全網熱議。整個長沙覈心五區的公寓,價格整體下跌了5%,其中雨花區跌幅最大,達到了13%,開福區也跌了11%。中國內地31個省會與首府,外加深圳、寧波、青島、廈門、大連5個計畫單列市,外加蘇州、無錫2個超强地級市,外加香港、澳門和臺北,合計41個中心都市,有19個都市的甲級寫字樓空置率超過了30%。

作者:公子不悔

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近日,長沙的個別公寓價格腰斬一事,引發了全網熱議。

根據時代財經披露,長沙岳麓區的北辰時光裏、金茂建發泊悅等網紅盤公寓,現時價格相較於高點時,跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。

此外,開福區的綠地V島,跌幅也超過20%。

整個長沙覈心五區的公寓,價格整體下跌了5%,其中雨花區跌幅最大,達到了13%,開福區也跌了11%。

究其原因,主要有二:

第一,長沙的公寓價格比肩住宅價格,有下跌的訴求。

資料顯示,8月份長沙5區一手商品住宅成交均價為12578元/平方米,同期的5區公寓價格為12286元/平方米,公寓價格居然與住宅價格持平。

公寓由於存在諸多短板,比如產權一般只有40年(有的50年,極少70年),且大部分不帶學位,不通燃氣,水電費高,價格一般只有住宅的60%左右,因為只有價格低,才能抵消劣勢。

但長沙的公寓價格,居然與住宅價格持平,同一價格,大家憑什麼不買住宅?如此,價格不跌才怪。

第二,空置率超過,或者或去化週期超長。

資料顯示,長沙覈心五區的公寓去化週期高達36.4個月,也就是說,即便從現在開始,長沙不再新增公寓,按照現在的銷售速度,需要賣3年多,才能賣完。

芙蓉區更誇張,去化週期達到了93.1個月,需要將近8年才能賣完,雨花區和岳麓區的去化週期都在三年以上。

製圖:都市財經

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關鍵問題來了,長沙的公寓為何會這麼多?其實不光長沙公寓多,其他中心都市的公寓存量也多。

而且,中心都市不光公寓存量多,甲級寫字樓等商業物業的存量同樣多。

邏輯並不發展。公寓、甲級寫字樓等商業物業稅收較高,可以源源不斷地產生稅收,且能吸引企業落戶,帶動都市的GDP,所以地方政府仍樂此不疲地批地建設,供應量不斷推高。

再加上互聯網、電商的衝擊,很多實體經濟業務都轉到了線上,而一些互聯網公司在家就能辦公,不用去租辦公大樓。

雙重因素作用下,最終導致中國絕大多數都市的辦公大樓空置率都居高不下,哪怕是中心都市,也一樣。

根據仲量聯行最新公佈的《應勢開新,重塑格局:2021中國辦公樓市場白皮書》披露的資料顯示:

中國內地31個省會與首府,外加深圳、寧波、青島、廈門、大連5個計畫單列市,外加蘇州、無錫2個超强地級市,外加香港、澳門和臺北,合計41個中心都市,有19個都市的甲級寫字樓空置率超過了30%。

這19個都市分別是長春、無錫、南昌、呼和浩特、武漢、貴陽、長沙、天津、西安、哈爾濱、大連、銀川、廈門、瀋陽、海口、福州、青島、南寧、合肥。

製圖:都市財經;數據:仲量聯行

30%的空置率是什麼概念,差不多三分之一的辦公大樓是空置的,每3套辦公大樓中,就有一套是空的。

其中長春、無錫和南昌的甲級寫字樓空置率,更是超過了40%,可以說相當誇張了。

武漢的甲級寫字樓空置率也非常高,逼近40%。原因在於,去年武漢受疫情衝擊較大,甲級寫字樓吸納量較以往大大减少,而且還有很多人退租,共同推高了空置率,資料顯示2019年武漢的空置率在35%,去年一年空置率被推高了不少。

長沙、西安、天津的空置率都在35%左右,空置率超過了三分之一。說明這些都市的辦公大樓建得太多,消化不了。天津還疊加了經濟低迷因素,去庫存能力减弱。

在所有中心都市中,臺北的空置率最小,只有2.1%。這主要是因為臺北的辦公大樓並不多所致。

在中心都市中,空置率最合理的是香港、廣州、澳門、北京等都市。辦公大樓空置率高了自然不少,但也不能太低,必須具備一定的空置率,一方面可以調節租金,另一方面讓企業擁有一定的選擇餘地。

臺北空置率太低,長春、無錫、南昌、呼市、武漢等都市的空置率又太高,香港、廣州、澳門、北京則介於5%與15%之間,相對來說,算是最合適的區間,尤其是香港。

香港的空置率合理,一方面是空間有限,沒有盲目建設,另一方面香港作為全球金融中心,需求非常旺盛。

最好的證明便是,香港的租金全國第一,是位居第二的北京的近2倍。

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面對多數都市甲級寫字樓空置率高企的現狀,管理層早就為各都市指出了明路,也即商改租,商改住。

自2017年以來上到管理層下到地方政府,基本形成了一致思維與行動:商改租、商改住。如此,一方面可以解决資源浪費,另一方面也能新增租賃住房供應,緩解租金上漲壓力。

管理層也欽定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個都市作為“商改租”的試點城市。

但進展較為緩慢,主要是囿於土地内容、稅費、水費、電費等複雜因素。

不久前北京出臺了《關於進一步推進非居住建築改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》,一針見血地提出:

允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

在這個樣本之下,相信後續“商改租”的推進速度會加快起來。

即便如此,也不要輕易去投資公寓、辦公大樓這類商業物業,尤其是辦公大樓,最好別碰。

一方面,辦公大樓空置率高的現狀,短時間無法扭轉,一著不慎,可能就砸手裡了。

另一方面,辦公大樓各種稅收林立,本身的收益率就不高,何况現時的樓市市場非常冷,辦公大樓的投資價值,就更小了。

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