文/劉曉博

這是一個值得注意的訊號：長春的樓市新政沒有“一日遊”，在消息首次發佈半個月後，宣告落地實施了！

9月13日下午，長春市住房保障和房屋管理局官網，正式發佈了新政的實施細節——《留（來）長人才、農民購房補貼和購房消費券辦理流程》。

根據這個流程，2021年9月1日至12月31日期間在長春市購房並符合相關條件的可以申請補貼和消費券。

購房補貼的標準是：人才按50元/平方米，農民按80元/平方米給予購房補貼。

享受上述補貼，需要滿足以下3大條件：

1、具備大專及以上學歷高校畢業生、中級及以上專業技術職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長人才；進城農民。

2、在本市行政區域內（不含雙陽區、九臺區、公主嶺市及其它外縣市）國有土地上購買建築面積90平方米以下新建商品住宅（不包括保障性住房、經濟適用房），且應符合唯一住房條件。

3、商品房網簽備案合同簽訂時間在2021年9月1日至2021年12月31日。

此外，為了鼓勵購房，長春市還推出了購房消費券。

購房消費券分為汽車消費券和家電消費券，滿足消費券發放資格的購房者可以選擇領取汽車消費券或家電消費券，僅可選擇其中一種且僅限領取一份。購房消費券總額度5000萬元，發放5000份，每份價值10000元，其中汽車消費券500份，家電消費券共4500份，先領先得，發完即止。

值得注意的是，上述購房新政是8月31日宣佈的。

宣佈的管道非常別致：在吉林省房地產協會的官網上，公佈了“長春房協的情況通報”，宣佈了一系列新政。

根據這個情況通報，樓市新政的主要措施是“長春房協”提出的，長春市房管局研究後同意了，然後委託房協宣佈。

新政的內容不僅包括上述的購房發補貼、購房消費券，還包括：

第一，减少了普通商品住宅用地供應。

“通報”說，因近兩年住宅用地供應量高位運行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

第二，幫助房企減緩資金壓力，舉措有3個，最重要的是：“允許符合條件的商業銀行為房地產開發企業出具保函，以保函替代預售資金監管”。

第三，新房的公共配套提速。

第四，鼓勵開發企業對留（來）長人才和農民購房給予優惠，但成交價格應不低於商品房備案價格的85%。放鬆公積金貸款政策，允許住房公積金家庭組合貸款。

也就是說，長春開啟了一個為期4個月的“購房節”。

在“購房節”裏，符合條件的購買人，在市區購買90平方米以下的首套新房，可以享受最多85折（房企給予），以及每平米50到80元不等的補貼（政府給予），此外還有消費券和公積金支持。

假設一套房90平方米的房子，之前備案價是1.5萬元/平方米，總價是135萬元。那麼，在新政下最多可以優惠（按照進城農民補貼標準）：

1350000×15%+90×80＝209700元。

這還沒有計算因為公積金支持力度加强，節省的利息。

長春新政半個月前發佈之後，有讀者冷嘲熱諷，認為政府補貼太少。其實政府補貼的意義不在於真金白銀有多少，而在於這是一個非常重要的政策訊號。

看起來，政府給每套房子的補貼不過數千元，但因為有這個新政，房企可以讓利的力度擴大了，統一為85折。

新政之前，相信房企也有一些折扣，但未必都能達到85折的力度。有了政府的號召，以及政府補貼、消費券、公積金的支持，房企一起打85折，可以營造一個非常好的消費氛圍，引發一波購房熱。

更重要的是，長春“購房補貼”最終沒有“一日遊”，而是在公佈了15天之後開始落地，說明這個做法被認可了。

這就向市場傳遞了一個更為重要的訊號：別理解錯了政府的樓市調控意圖，調控不是單邊打壓，而是有壓有托，保證房價、地價和市場預期的基本穩定。

我之前多次講過，中國樓市進入了板塊輪動、輪流吃飯的階段。國家不太可能允許樓市齊漲齊跌。

2019年以來，板塊輪動明顯。先是大灣區政策鬆動（比如深圳在2019年11月11日取消豪宅線，廣州多個區推人才購房新政），樓市回暖，對沖了因為貿易戰和修例風波對經濟的壓力。

隨後，長三角樓市開始回暖。

等大灣區、長三角適度回暖之後，調控開始收緊，二手房成交參考價、封堵離婚購房漏洞等開始出臺。這意味著，大灣區和長三角需要從食堂退出了。

下一波進食堂吃飯的，是之前偏冷的都市。比如長春。

此外，鄭州、濟南、青島、石家莊、太原、環京等都市和地區，也需要適度回暖，以消化庫存。

上圖是過去三年半，主要城市出讓的土地，可以建設的房屋面積。可以看出，長春接近6000萬平方米，僅次於武漢、天津、青島、西安等都市，而長春的人口增量顯然無法跟上述都市相比。所以，可以預見未來1到2年，長春去庫存壓力巨大。

最近多個都市出臺了限跌令，比如株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等。

無論是限跌令，還是購房補貼，其實都是托市，這是從另外一個角度來調控樓市。

其實在疫情之後，歐美很多國家也啟動了樓市，來穩定經濟。比如美聯儲每月印鈔1200億美元，其中三分之二買國債，三分之一買了房利美、房地美等機构發行的MBS。這相當於每月有400億美元，直接印出來給了樓市。

正因為如此，2021年上半年美國樓市對美國GDP的貢獻率超過了中國。

美國早就完成了城鎮化，進入了後城鎮化時代；美國經濟也早就不太依賴房地產了，而依靠實體經濟和居民消費。但到了關鍵時刻，還是需要樓市拉一把經濟。

而中國的城鎮化率（常住人口）還不到64%，仍然處於城鎮化進程之中，房地產對經濟依然具有重要的拉動作用。正因為如此，國家調控的方向是穩房價、穩地價、穩預期，而不是打壓房地產行業、讓房價大跌。

雖然過熱的時候，還是要打壓的，但偏冷的時候也必然要托一下。

看懂了這一點，有利於我們正確理解調控，正確認識樓市的未來。

而這，正是長春新政落地的意義之所在。