8月下旬，海口購房者陳女士向新海南用戶端、南海網、南國都市報反映，她通過仲介找到了一處滿意的房產，但繳納萬元誠意金後，才得知房主已將房子賣給了別人。房子沒買到，還被仲介懷疑她為省仲介費私下與房主交易，陳女士覺得自己有點冤。

海口新房“難求”的情况已持續一段時間，“剛需”購房者轉而求購二手房，在這一過程中少不了要與房屋仲介打交道，有時難免會像陳女士一樣遇到“鬧心事”。選購二手房要如何“避坑”？現時海口的二手房交易市場和仲介行業又應如何規範監管？近日，記者對此展開調查。

海口二手房市場不斷升溫購房者選房“避坑”更依賴仲介

海口的二手房市場越來越火了。

過去三年來，海南以“壯士斷腕”的决心擺脫對房地產業的依賴，促使產業結構轉型。在“限地”“限購”政策的強勢調控下，商品房住宅用地供應大幅縮減。

與此同時，隨著海南自由貿易港建設不斷推進，這片熱土潜在的發展機遇吸引著人們來此幹事創業。工作機會相對較多，教育、醫療資源業較為集中的省會海口就成了許多“新島民”的“落脚地”。

海口國興一號樓盤

據海口警方今年3月公佈的數據，今年第一季度，海口已辦理引進人才落戶13120人，月均4685人，比去年月均人數上升約65%。截至今年3月，海口警方已辦理引進人才落戶80268人。

新建住宅供給受限，人口流入帶來了更多的購房需求，多種因素疊加影響下，海口的新樓盤成了“搶手貨”。新房不好買，一些“剛需”群體便把目光投向了二手房。

海南喜洋洋房地產經紀有限公司總經理肖平告訴新海南用戶端、南海網、南國都市報記者，她從公司的經營數據上能明顯感知到，2020年起，海口二手房市場開始逐漸升溫。

“今年我們新開了兩家門店，主營二手房業務。”肖平表示，她公司代理的新盤住宅項目在2020年上半年就銷售一空，而二手房的客戶詢問量越來越多，原先的門店已無法滿足需求，需要擴張門店，發現新的二手房源。

海南省房地產業協會執行秘書長王路則認為，海口的二手房市場在今年3月份後成為熱點，尤其是市中心地段生活配套齊全、教育資源較好的位置“有價有市”，因為現在海口的購房者以“剛需”為主力，公共配套還沒完善的都市近郊並不在他們的考慮範圍內。

“我們業內常說，一個地方的房地產市場是否健康，要看它的二手房市場活躍程度。二手房供應量、成交量成一定規模，說明本地剛需能支撐和帶動市場。”肖平認為，二手房交易火熱，意味著海口的房地產市場正向著成熟發展。

對於絕大多數普通人而言，買房，是一筆低頻大額交易，一個重要的投資决定，需要慎之又慎。買二手房又和新房不同，購房者的交易對象是陌生的個人，少了企業的信用背書，缺乏經驗的購房者難免擔心“踩坑”。

海口那梅公園附近的振德花園樓盤

一比特有十餘年房屋交易從業經驗的資深業內人士透露，在二手房交易過程中，部分房源由於房主複雜的婚姻關係、家庭關係等，導致產權歸屬關係較為複雜，購房者難以全面掌握情况，房主個人的經濟情况、信譽，房子是否遭查封、抵押等因素也會給交易帶來隱性風險。

種種的不確定性，决定了購房者在選購二手房時，需要借助房屋仲介的幫助來完成交易。

官方二手房交易平臺是仲介行業的“替代者”還是“試金石”？

和仲介打交道的過程也未必令人省心，房產“黑仲介”的新聞時不時見諸報端。8月中旬，杭州市二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，引發網友熱議。不少網友留言稱，“終於可以‘擺脫’壟斷市場、不提供什麼服務卻收取高額傭金的仲介”“早該這麼做了”“建議全國推廣”……平臺上線的消息一出，被稱作“中國居住服務平臺第一股”的貝殼股價應聲大跌，市值較最高點蒸發數千億元。

8月中旬，杭州市二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，貝殼股價應聲大跌。圖片來源：杭州市二手房交易監管服務平臺官網截圖

實際上，在2020年10月，海口市住房和城鄉建設局曾印發《海口市存量房網上交易規則》，提出要建設存量房網上交易管理系統，但這一系統現時仍在建設中，尚未正式投入使用。

不過，官方二手房交易平臺真的能替代仲介公司嗎？

上述資深業內人士表示，過去在仲介從業人員中，的確存在靠著信息不對稱、壟斷房源攫取利益、兩頭“吃差價”掙錢的仲介，拉低了福斯對仲介行業的總體評價。也有部分仲介業務能力水准不高，僅帶看房，幫跑手續，未提供多少“含金量”高的服務，這也是讓一些購房者認為仲介費付得不值的原因之一。官方背景二手房交易平臺新增了房主發佈房源的通路，且能保障房源的真實性，確保產權合法有效，這不但能將部分業務能力不足、職業道德低的仲介擠出市場，也會讓市場更加公開、透明，令購房者對二手房交易更有信心。

但是，該人士指出，官方交易平臺完全代替仲介的可能性不大，因為官方交易平臺可以解决信息不對稱的問題，卻很難解决交易流程中的風險問題和信任問題，房屋交易中涉及的房屋查勘、稅費手續、按揭貸款、物業水電交割等等一系列服務也是官方交易平臺難以全面顧及的。

王路也認為，類似房產這樣的大宗交易，市民普遍會更信任線下的面對面交易，而且對中老年市民而言，線上平臺存在一定的使用門檻，政府搭建的平臺會讓交易更透明、安全，但仲介所能提供的“以人為主”的服務無法替代。

“官方二手房交易平臺能促使仲介行業規範發展，提供更專業、更全面的服務。”肖平說，官方交易平臺不一定會改變購房者的消費習慣，但很可能給仲介行業帶來發展和變革的推動力。

“政府之手”與“市場之手”如何合作構建監管治理新模式？

據多位房產專家和業內人士觀察判斷，未來一段時間內，海口的人口流入態勢仍將持續，二手房市場的熱度短期內不會“退燒”。

近期，海口市住建局擬對《海口市房地產中介服務管理辦法》進行修訂，並於8月27日向社會公眾徵求意見和建議。修訂徵求意見稿中，住建部門對房屋仲介公司和仲介從業者個人提出了更細緻的管理措施，以期加大市場規範力度。

顯然，行政力量不是萬能的。政府若要把二手房市場完全納入監管，勢必要投入大量人力，這既與國家宣導的“簡政放權”相背離，效果也不見得盡如人意。面對海口日漸活躍的二手房交易市場，政府應如何在加強監管和“放管服”中平衡把握？

肖平認為，相關職能部門的確應針對仲介服務行業現存的一些問題和弊病，從制度入手加強監管，如提高仲介服務行業的就業、創業門檻，宣導從業人員持證上崗，促使仲介行業規範化發展，從而提升社會對仲介行業的認知度和認可度。與此同時，海南可探索搭建一個購房服務平臺，將合規仲介査詢、購房資格審核、資料提交、網簽等一系列環節綜合集納，為購房者和仲介提供透明、簡便的房產交易服務。仲介也可省下跑腿幫辦手續的時間，將精力放在提供更有價值的專業服務上。

“現時一些環節已經實現了網上‘不見面辦理’，但如果有一個統一、部門數據互聯互通的平臺，讓大家可以‘一站通辦’會更加便利。”她說。

王路建議政府可依託仲介行業協會，將依法依規備案的仲介機構、仲介從業人員進行公示，並參攷滴滴、美團點評等互聯網平臺的評估打分機制，讓客戶對他們的服務進行評分，為其他購房者提供參考。這種管道可以引導仲介公司不斷優化服務，形成良性競爭。

但也有業內人士指出，協會可以在配合政府進行行業監管、促進行業自律方面承擔更多職責，發揮更大的作用，但前提是協會的會長、副會長組織等管理層需要由相對獨立的個人或機构擔任，而非利益關聯企業，如此一來才能保證公平、公正。

新海南用戶端、南海網、南國都市報記者周靜泊