電視劇《掃黑風暴》口碑爆棚，霸屏網絡與熱搜，絲絲入扣的情節、撲朔迷離的線索、善惡莫辨的人物關係，調動著觀眾們的緊張情緒。小編也是三塊三塊又三塊解鎖著超前點映。

大結局中向征綠藤黑惡勢力的八通樓被炸。

小編幡然醒悟，原來這棟爛尾十年的大樓竟然是全劇主線。

八通樓為何爛尾，為何被炸，從不良資產處置角度要如何盤活？

一切罪惡都指向了爛尾樓

你以為麥自立失踪案、林漢黑警案才引來中央督導組進駐綠藤市？

難道督導組會因為個別人失踪或者被誣陷問題，才興師動眾過來調查？

直接讓何勇成立專案組不就完了嗎？

知乎、豆瓣上很多這部劇的愛好者分析，根本原因是因為爛尾十年的八通塔樓，以及綠藤市百姓中流傳著的“八通樓不倒，綠藤沒個好”。八通樓是地方黑惡勢力的象徵，給人民群眾造成了恐懼的心理陰影。

不良資產人都非常好奇，八通樓地處綠藤市市政府對面，位置優越，好好的項目怎麼就能爛尾呢？這就是衝突點所在。

首先，爛尾肯定是開發商資金鏈斷裂，長藤資本高明遠雖然在綠藤市呼風喚雨，但十年前拿地時兜裡並沒有多少子彈，沒錢還能拿地，為什麼？

其次，八通樓是高明遠通過武副市才這幅“白手套”才拿到的項目，存在很多審批問題，牽扯很多環節，格外引人注目。

而馬帥死後，高明遠為了防止被李成陽架空，迫不及待的要拿回伊河新村這個項目，從而回籠資金，再繼續投資八通樓，挽救局勢。同時，恰恰也是因為八通樓項目出現問題，這才使得“死而復生”，本該蟄伏的孫興，又出來做美麗貸（套路貸），開夜總會，背後的邏輯則是想要掙錢，支援爸爸高明遠。

督導組假扮開發商現場探查八通樓遇阻

可以說，八通樓是一個關鍵點，牽一髮而動全身。恰恰就是這個地方出現問題，這才使得高明遠的許多問題暴露出來，引來中央督導組的巡視和調查。

《掃黑風暴》之所以引發强烈關注，不僅僅是因為劇情緊張，演員演技精湛，更重要的是劇中人物，故事情節均來自於現實生活，有原型可考。孫興案對應孫小果的案件、麥自立案件對應操場埋屍案、楊冬案對應長沙馬王堆菜霸案件、高明遠對應湖南文烈宏案。

但大家不知道的是，八通樓也有原型，其對應的是海南黃鴻發案。

2019年，海南偵辦了以黃鴻發為首的涉黑犯罪重大案件，是海南建省以來涉案人數最多、牽扯範圍最廣、出動警力最多、抓捕人數最多、受關注度最高的黑社會性質組織犯罪案件。該組織二十多年來在昌江縣通過有組織地實施故意殺人、故意傷害、聚眾鬥毆、尋釁滋事、非法拘禁、非法持有槍支、開設賭場、非法採礦、強迫交易、敲詐勒索、放高利貸、拉攏腐蝕國家工作人員等違法犯罪活動，壟斷該地區採礦、運輸、廢品收購、果蔬批發、餐具消毒、布草洗滌等行業。

2020年4月23日上午，海南昌江拆除涉黑惡勢力的大型違建——攬金飯店來源：南海網

而“攬金飯店”是黃鴻發團夥未經城市建設規劃部門審批，私自建設的飯店，總建築面積26532平方米，地下1層，地上12層，總高50米。

為了彰顯掃黑除惡的决心，2019年4月，攬金飯店被爆破拆除。

炸掉八通樓是劇情需要，但是作為不良資產從業者來說，推倒重來並非是一個最優方案。

什麼樣的爛尾樓必須炸，必須拆？

就在《掃黑風暴》播出期間，8月27日，昆明15棟爛尾樓被強制爆破拆除。圍觀市民直呼，現場太震撼。

8月27日，15棟爛尾樓爆破拆除來源：中新網

2020年底，昆明市政府已經將這15棟樓已經由雲南鴻禾公司接管，由於項目爛尾時間過長，且存在結構安全問題等原因，經過反復論證評估，拆除重建是確保項目質量、安全的唯一選擇。

比如，原有戶型設計最大面積約600平方米，最小的僅有45平方米。與市場需求不匹配。

另外，雨季雨水進入爛尾項目地下室，基礎長期浸泡水中，建築外觀也有一些質量缺陷，存在隱患。

2019年，爛尾20年的上海普陀區中環中心於子夜時分被爆破。開發商資金鏈斷裂，寶能接盤。寶能解釋，地塊項目已“爛尾”多年，不僅其建築的結構安全性存在較大的不確定性，且原先的設計已經遠遠無法滿足現今的需求。雖然爆破拆除會造成成本及開發週期的新增，但唯有徹底清除原有“爛尾樓”，設計上才能突破枷鎖，所以最終決定以爆破的管道對本項目進行重新開發建設。爆破、清運、平地工作完成後，後續的建設施工將迅速展開。

所以，存在安全隱患及規劃落後的爛尾樓一般會推倒重建。

爛尾樓還有什麼盤活模式？

除了爆破拆除，還有什麼其他管道盤活嗎？當然有。

房地產項目陷入困境的原因，宏觀層面上主要包括：政府的宏觀調控政策；相關政府部門的更迭、規劃調整；整體經濟環境發生的重大變化；房地產市場的階段性、區域性供求關係。

微觀層面的主要原因包括：開發商專業能力不足，市場定位不准；財務杠杆過高、債務繁重，開發商資金鏈斷裂；違規建設，無法完善各項審批手續；合作方之間的糾紛導致項目停滯；開發商涉嫌刑事犯罪，項目停滯。

爛尾樓通常涉及以下問題。

第一，項目手續不齊備或存在違規，能否順利實現後期的建設、驗收和銷售等存在不確定性。

第二，債權情况錯綜複雜。

在這一過程中，第一步是分析項目陷入困境的原因，判斷項目重組是否存在無法解决的障礙；第二步是分清項目涉及的利益相關方，判斷項目重組後的價值能否覆蓋各利益方的合理利益訴求；同時梳理債務企業及主要資產上的權利負擔情况、債權人的主體性質及債權性質、債權清償順序、基礎債權債務的法律關係及其真實性、合法性等問題。

非產業投資人還需要引入專業的房地產開發企業和運營團隊，對項目進行重新定位、設計、建設、招商和運營，以實現項目的風險控制和價值的最大化。最後在上述工作的基礎上，根據對重組週期及各方可配合程度的合理預期，在具體交易中有針對性的選擇附條件重組、增信措施分階段落實、分步驟實施、利益共用和對賭等具體科技手段對項目進行重組和盤活。

天時地利人和是成功要素

所謂天時，主要指恰如其分的時機，或者說要在恰當的時間去推動恰當的行程。

現實中我們經常會碰到一種情况，就是在項目剛陷入困境的一段時間內，債務人往往還心存幻想，仍然對項目起死回生抱有希望，企圖通過自己的各種努力重新走上正軌，比如自己會嘗試與債權人達成和解方案，找新的金融機構取得增量資金，或者引入新股東繼續投入資金解决流動性問題等。在債務人窮盡這些方法前，暫時還不願意放弃太多利益，導致新的投資人或重整方無法談到足够吸引的商業條件。這樣的案例我們見過很多，此時我們認為介入的時候未到，必須繼續耐心等待，等債務人的信心在其各種努力都失敗之後逐漸被削弱，才能給予我們足够的重整利潤空間，這個時候時機才算逐步成熟。

“地利”，首先是項目的地理位置，這點對困境地產項目來講，無論什麼時候都還是最重要的因素之一。尤其在經濟下行時期，房地產項目所處的地理位置，是否可以繼續有上漲的空間，從而給出相應的重整利益想像空間，往往成為初步判斷項目是否有重整價值的關鍵因素。

第二方面的“地利”，主要指地方政府的政策和對個案的支持程度。

有些地方政府會有特定的有利政策，比如支持商改住，支持工業廠房的商業化改造，甚至會不會有限購政策的鬆綁預期等，都可能構成地利因素。

而針對具體的項目，如果能得到地方政府的重點關注和支持，是再好不過的了。尤其在歷史遺留問題的解决和原業主所欠稅費的减免等方面，若能給予一定的照顧，並且壓縮各項缺陷手續的補辦時間等，無疑都會給項目的重整和啟動帶來重大利好，從而達到最優的效果。

人的因素在困境地產項目重整時無疑是最重要的部分，我們普遍認為中國的不良地產項目陷入困境，其根本原因還是人的問題，包括原有業主的操盤能力和產品設計能力不足，對市場的判斷有誤，股東和管理層內部合作問題，當然也有可能是誠信問題（比如擅自挪用開發資金），甚至是涉及刑事案件（如在項目建設過程中涉及非法吸收公眾存款等）。

特殊資產項目，是非標中的非標，需要解决的問題和難點特別多，並且在你解决一個問題時，可能會再冒出一個或多個你之前沒有覺察到的問題。囙此對合作方的要求很高，不管你是跟債權人合作，跟債務人合作，或者作為純粹的協力廠商介入，都需要合作各方步調一致，達成高度默契的一致行動人。此為“人和”之一。

“人和”因素之二則正好相反，因為每個人有每個人的利益所在，各有各的算盤，我們不可能團結所有的人。

在我們實施方案的過程中，會不會有人為了自己的利益或明或暗的去設定障礙和阻撓，是我們必須考慮的關鍵因素。我們必須做好相應的預案，想清楚我們是否有能力去應付這些障礙和阻撓。如果自己能解决，那應該如何解决？如果自己不能解决，那誰能解决？能解决的人能否團結過來，成為幫助我們的人？甚至即便你找到了這個角色，他會不會出爾反爾或者多頭靠，從一個能幫你解决問題的人，隨時站到你的對立面，都是值得注意的地方。我們曾在某項目當中試圖與第一大債權人合作，已完成債權轉讓協議的簽署並已經支付第一期債權收購款，但該債權人在更大的利益面前企圖反水，雖然我們最後仍維護了自己的利益並如期推進項目行程，但無疑給我們的團隊造成了不少的麻煩。

天時地利人和因素缺一不可，如有其中一個因素還不具備，說明項目還不成熟，切不可盲目進入項目，容易深陷其中無法自保，更不要說取得重整的主動權了。