眼看他起朱樓，眼看他樓塌了。

以前的房地產不缺黑馬，現在的房地產不缺黑天鹅。

一比特來自50强房企的員工對我說：

現在行業人人自危，“變天”那就是一朝一夕的事情，有些公司一看就是要破產的樣子。

當然這類公司有些從業者看不到，大家只會關心“樹大招風”的企業。

很多企業在倒閉之前甚至都還在招人，苦苦掙扎一番；有些房企破產前你都沒想到它會到如今的處境。

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一周2家老牌房企破產

8月的結束伴隨著兩家華南房企破產的新聞。

8月23日，佛山鴻輝房地產總公司的破產之事正式被法院公告。

這家公司成立於1993年，在當今的年輕百强房企裏也稱得上是老牌房企。在佛山，也能被誇上一聲“知名”。

現時鴻輝已被吊銷營業執照，一朝塌下，結束了近30年的營生。

無獨有偶，廣東的另一家更老牌的房企也倒下了。

8月24日，廣東粵泰集團股份發佈申請破產清算的公告。

及其一致行動人廣州城啟、廣州豪城、廣州建豪、廣州新意，共5家公司一起進入了破產清算程式。

粵泰早在1983年就已成立，並且在2003年成功借殼上市。在十多年以前，粵泰的分量可是能和當年的富力齊名的。

而粵泰的衰落，早就敗絮其中，禍不單行。

當年收購東華實業，一舉上市，高光時刻也就停在了這裡。

2005年粵泰因欠繳國家費用等多項原因被立案調查，多地開發業務被暫停，還被罰7億巨額罰款。

這一打擊使得粵泰萎靡了好多年。

2013年，粵泰試圖重組東山再起，開始四處收並購，然而非但沒有回血還引得內部管理混亂，人散心散，債務危機持續加大。

2018年粵泰被銀行凍住超10億資金；2019年斷臂求生，拋售眾多資產；2020年債務重組…

眾多問題積累下來，導致了粵泰破產危機的爆發。

最終因為公司無法清償諸多債務而申請破產。

在廣東這個房地產的“聚寶盆”，一個個老牌房企也被無情拋弃。

這僅僅是上周的兩個例子，據中房網統計，截止8月24日，年內已超244家房企破產。

正如有比特地產資深人士對地產君說：

中國的房企還是太多了，以後倒下的不會是少數。

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6類房企的危機最大

既然那麼多房企在地產人看來都有大大小小的問題，又有哪些是可能被引爆的大問題呢？

1、手頭沒錢的房企未來難以回血

有些房企看似規模不錯，銷售也高，但其實手上的現金流和規模不成正比。

個別房企千億規模，現金流只有兩三百億，還是靠著“節流”和放弃利潤省下來的。

此類房企回血難，只能依賴銷售，但又因現金的緊張還不能隨意加速規模。

不敢拿地、不敢融資，嚴重阻礙了公司發展。停滯不前也就罷了，危險的還會導致經營性現金流危機，難以及時償債，一崩皆崩。

2、融資成本高，通路又緊的房企會更不討喜

房企要指望資本賞飯吃，要靠融資借錢得以可持續性地周轉。

但就像人與人之間的高差距，房企間的差距也會被融資拉大。

有家民企融資端的員工跟地產君說，公司的融資成本達到9以上，成本太高，銀行都很不待見，也不太願意借，就怕借了不還。

這樣的高融資成本往往還會被評級機構降低評級，被併入高風險的評估行列。

資本之間都是互通的，一端不討喜，其他端的日子也別想好過。

所以，現在房企們都非常注重融資端，各家業績會上都強調降低融資成本，拓寬融資管道。

比如融創，不缺現金不缺貨值，但還是將降低融資成本、提高信用評級作為未來三年的第一目標。

聰明的房企就會早早地認識到資本市場對企業的影響力，若不能有這意識就只能等著慢慢掉隊。

3、早年盲目擴張，高杠杆運行的房企問題顯露

之前跟地產人聊天，發現很多人現在求職都會比較偏愛老牌房企，或者常年穩健經營的房企，因為這些房企發展路程清晰，有安全感且可靠。

相反，早年有“黑馬”著稱，運營模式都是高周轉的房企不太受人追捧了。

而很多暴露問題的，例如粵泰，之前也因瘋狂加杠杆而導致後來資金危機。

高杠杆讓財務亮紅燈，有能力的房企能通過一段時間加速降債，而沒能力的就坐等爆燈。

細數現在處處碰壁，產生經營危機的房企也在為當初不懂風險控制，盲目擴張的行為買單。

4、行業認可度低，各端口風評都不好的企業必有端倪

地產君發現，瀕臨倒閉的房企除了在末端的資金上暴雷之外，在行業的口碑也很差。

比如有一家倒閉的小房企，單是業主和乙方組織在這之前就跟我爆料過好幾次，又是爛尾又是拖欠乙方工程款。

後來地產君又去諮詢了企業的員工，結果員工的體驗感也是極其差勁，沒為東家說一句好話。

像這種在行業內認可聲音弱小，各埠的迴響都不好的企業其內部的問題肯定是不小的。

不僅如此，還有乙方獵頭、離職員工、供應商等等多方面的聲音都要聽取。所謂最瞭解的人就是熟悉的人，外部人看到的問題只是冰山一角。

5、經營不善，危機房企在管理上埋下太多禍根

有些房企是在管理上取勝，而有些房企是敗於管理。

有些房企的經理人，所出的戰畧完全不適合公司，但老闆願意放權，致使經理人把公司的方向帶偏，用人不善。而有的房企是家族聚會，任人唯親，讓優秀人才走失。

除了用人之外，還有經營上的其餘問題的。

有些小房企從眾搞多元化，雖是有變革的勇氣，但沒有變革的實力，導致竹籃打水一場空，搞得主營業務也做不好。

或者是想拽住舊改的風口，但週期性長的舊改存在隱患，有些自知不足沒有充分準備的小公司反而是給自己挖坑。

企業的經營一定要符合公司的自身實際，否則倒楣都來不及。

6、民企如履薄冰，小城市的中小型民企最危險

說到最後，地產君回顧了下這些危機問題，踩中的很多都是民企，有些甚至踩中多條。

尤其是三四線都市的小民企，沒有地域優勢，沒有國企的政策優勢，可以說是舉步維艱。

比如說有些國企，儘管是三道紅線亮紅燈，但其實也不用擔太多心，它們降債有政府監督，只是時間問題。

何况融資成本低、好拿地，少了往年很多的民企競爭對手，發展很快就能跟上來。

但民企不一樣，只能靠自己。同時，民企的危機已經顯現到中型房企身上了，“大而不倒”不再絕對，甚至因為影響力大而更被關注。

所以啊，如今要問地產君哪些房企最安全，還真是不好說，能肯定的是大型國企肯定是穩的。

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