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當南方都市還忙著給樓市降溫的時候，東北的都市，已經開始救市了。

比如，就在昨天，華南門戶廣州求錘得錘，發佈的熱點片區的二手房官方指導價，一夜之間很多社區的價格回到了兩年前。

而就在同一天，東北F4之一的長春，卻發佈了救市大招。

其實，最近以來，發佈救市政策的都市非常多。岳陽、桂林、瀋陽、昆明、唐山的限跌令，救市一種救市管道。

最近後臺很多讀者朋友問我，為何房價漲得時候不管，一跌就開始限跌了？

理由本號說過多少次，用一句簡短的話來回答救市，上漲的時候可以掩蓋很多問題，一旦下跌，問題都裸露出來。

與上面幾個都市救市不同的是，長春的救市方法，更加赤裸裸。

昨天，吉林省房地產業協會發佈了《長春房地產行業協會關於房地產市場穩定發展有關情况的通報》。

在這份《通報》中，長春祭出了7個大招穩定樓市，其中最亮的兩條如下：

第一、合理控制住宅用地供地節奏。因近兩年住宅用地供應量高位運行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

這段話的意思很明確，過去地供太多了，現在住宅用地要停止供應。

這一招，有兩個用處：

1，通過土地供應來調節長春市的房屋供需結構，緩解長春下跌的勢頭。

2、緩解尷尬。因為今年長春市頭兩次集中供地，都出現了非常尷尬的情况，土地流拍嚴重。

比如今年長春第一次集中供地推出了51塊住宅用地，最終成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗終止掛牌，流拍率達到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底價成交，僅6宗溢價成交，平均溢價率僅為3%。

第二次集中供地，有8宗地因無人報價而終止。

02

第二，鼓勵人才和農民購房，給予補貼和折扣優惠。

首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業生、中級及以上職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等留（來）長就業人才，按人才50元/平方米；進城農民，給予80元/平方米的補貼。

此外，長春市還鼓勵企業給予折扣優惠，但不得低於備案價的85%。

可以簡單計算一下，以90平方米作為標準，原則上檔案中描述的大專以上學歷或者中級以上職稱的人才，購買一套房，可以獲得4500元補貼。農民購買一套90平方米的房子，原則上可以獲得7200元的補貼。

此外，還可以疊加最高15%的折扣優惠，因為長春市鼓勵企業給予人才和農民購房折扣優惠，但不得低於備案價的85%。

理論上，現在擁有學歷和職稱的人以及農民，在長春買房，可以獲得幾萬元的補貼和折扣疊加優惠。

需要補充一個有趣的點，長春市在鼓勵房企讓利的同時，又限制了讓利力度，不得低於備案價的85%，這也就是告訴房企，最多打85折，最多優惠15%。

之所以要限制，是擔心開發商折扣太猛，帶亂節奏，反倒引發長春房價大跌，弄巧成拙。

早在今年五六月份，就有部分開發商讓利太過，甚至讓消失了很久的“返本銷售”重返江湖。

所謂範本銷售，就是開發商按照備案價賣給購房者房子，但私下與購房者簽訂合同，給予一定的資金返還。說白了，就是開發商打著返利的旂號，進行降價銷售。

最後被長春市叫停，並給予了處罰。當時（6月8日），長春市住房保障和房屋管理局發通知表示：

“近期，有房地產開發企業按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。”

意思很明確，就是告訴開發商，降價不能太狠了。

這就是長春樓市的現狀，太冷了，從土地市場到房價，都很冷。這也是長春為何要開啟救市大招的緣由。

03

長春的冷，並非始於今年，兩三年前就冷了，房價也跌了兩三年。這主要是受東北整體經濟與人口流失的影響。

今年公佈的第七次人口普查資料顯示，東北三省過去十年人口合計减少了1099萬人，其中遼寧省人口規模為4259萬人，較十年前减少了115.5萬人；吉林省人口規模為2407萬人，較十年前减少了338萬人；黑龍江省人口規模為3185萬人，較十年前减少了646萬人。

具體到都市中，東北36個地級以上都市中，只有瀋陽、大連和長春人口正增長，其餘33個全部負增長。

製圖：都市財經；數據：各省統計局

長春如果不考慮2020年吞併公主嶺，過去十年實際增長人口為52.8萬，位居第三。

儘管人口略有新增，但經濟低迷，且受東北整體氛圍的影響，長春的房價一路下跌。貝殼研究院公佈的去年十大領跌都市榜單中，長春就赫然在列，而且絕大多數都是北方都市。

進入今年，冰冷依舊，土地市場兩次集中供地均遭遇了大面積流拍和被迫中止。

現時位居長春的房價，位居東北四城之末。

製圖：都市財經；數據：中國房價行情網

其實不光長春出招救市。同樣位居東北的瀋陽，最近也因為開發商降價太狠，而出招救市了，約談了一批房企，要求他們保持房價穩定，不能私自降價。

東北四城中，現時只有大連仍比較熱，最近大連也陞級了調控政策，估計也將歸於冷靜。

04

關鍵問題來了，長春救市有用嗎？長春的房子還能買嗎？

本號認為，這個救市措施，效果可能會不太理想。畢竟下跌行情中，大家更願意觀望，豈會因為幾千塊錢的購房補貼或者上萬元的折扣優惠而心動。

對於當下的長春，當地的剛需如果不是特別急，可以暫緩，如果因為孩子上學或者結婚要用房，可以趁著這波優惠活動上車，考慮到折扣和補貼只針對新房，盡可能選擇新房，不要碰二手房。

對於當地有投資需求的人來說，需要謹慎。整個長春，無論覈心區朝陽區內外，基本都已經沒有什麼投資價值。