無論你是否接受最新發佈的廣州96個社區參考價，市場各方已經有了動作：

廣發銀行等銀行向南方+獨家表態，將把二手房參考價作為房貸評估價的重要參攷。此外，多個仲介平臺的熱門樓盤已經下架……

變化來得快，但也有迹可循：從去年末國家加强房市管控力度開始，到今年2月深圳率先推出二手房參考價，再到10多個都市陸續出臺二手房參考價，二手房市場的調控已是必然。

在國家反復強調房地產市場穩地價、穩房價、穩預期的背景下，為何調控集體轉向二手房？參考價制度能起到什麼作用？跳脫二手房參考價看整個政策環境，當下的房地產調控邏輯發生了哪些變化？

今天，粵評君和大家聊聊。

為什麼調控瞄準二手房？

關注樓市會發現，近年來，一手房市場和二手房市場無論是市場價格還是調控，總有時間差。

在“新房強制降價3%”、新房搖號等政策影響下，廣州的一手房房價趨於平穩。然而，在一段時間裏，二手房市場卻處於政策相對空窗期。

“尤其是人口流入型都市的二手房市場交易活躍，包括掛牌價、成交價都出現了比較高的漲幅，甚至有一二手房房價倒掛的現象。”廣州大學房地產研究所所長陳琳認為，二手房參考價彌補了穩房價中對二手房調控的相對空缺。

彌補這一空缺的必要性首先與一手房調控相關。說白了，房價由一手房房價和二手房房價組成，並且二者的價格有聯動效應，相互影響。在一手房價格基本控制的基礎上，如果二手房房價格穩不住，新房價格就會有上漲預期，形成焦慮，此前就有調侃說，特別是一二手房房價倒掛的情况下，搖中新房就像股市打新成功，這顯然會影響整個房地產市場的調控。

還有一方面，相比一手房，二手房周邊配套完善、附帶公共資源更多，具備更多議價的可能，也容易成為炒房目標，形成市場泡沫。另外在現實中，部分熱門社區也可能出現抱團哄抬社區房價的情况。

囙此，保持二手房價格合理、穩定，對穩定新房價格，整體實現房地產市場平穩健康發展有重要意義。今年來，包括深圳、成都、上海等全國多個都市都出臺二手房參考價，以此給二手房市場降溫。

二手房接下來會怎樣？

二手房參考價制度下，樓市會迎來哪些變化？

粵評君認為，最重要的還是穩預期。現時，雖然廣州的二手房參考價的提法還是“引導”“考量依據之一”“重要參攷”，但相對溫和的政策釋放著對二手房價格調控的確定性。

也有專家提出，如果參考價未達到調控預期，不排除可能像深圳那樣實行強制措施。

同時，二手房參考價對購房者資金規劃的影響也是確定的。

以銀行房貸為例，如果參考價低於掛牌價，那麼銀行根據評估確定的貸款就會减少。“在一定程度上降了杠杆，由此減緩二手房交易，特別是依賴杠杆形成的需求，對二手房市場也會起到調控作用。”陳琳認為。中原地產代理有限公司戰畧研究中心總經理胡廣東則指出，在參考價制度下，銀行房貸量减小，也能在一定程度降低風險。

暨南大學經濟與社會研究院助理教授劉詩蒙進一步指出，“出臺二手房參考價側重限制交易價格，特別是在目前國內經濟面臨下行壓力貨幣政策有寬鬆預期的情况下，提前防止貨幣資金大量流入樓市。”

伴隨而來，可以預見的是二手房市場交易量降低——因為買賣雙方將處於一段關於價格博弈的僵持期。“購房人會觀望房價是否下降，售房人也不一定會折價售賣，由此可能出現二手房交易量下降。”胡廣東表示。

房地產調控管道變了？

由此看來，各大熱門都市紛紛建立的二手住房成交參考價格發佈機制，等於給二手房市場交易安裝了“照明燈”、配備了“檢測儀”、擰緊了“水龍頭”，是貫徹落實房地產調控要求、構建房地產長效機制的重要措施，也有利於進一步提升二手住房市場資訊透明度，為二手住房交易提供市場參攷，規範交易秩序、穩定市場預期。

但，各位投資者，特別是炒房客除了看到有關部門通過“限價”抑制或延後需求以外，還應該關注到，當下房地產調控的邏輯已經從“限價”“限貸”等管道，轉而採取更多的供需調控管道來實現“房住不炒”。

就在廣州發佈二手房參考價當天，國新辦也舉辦了重磅的“努力實現全體人民住有所居”新聞發佈會。

粵評君關注到，這個發佈會全程未提關於房地產市場調控的各種具體措施，而是多次強調“以深化供給側結構性改革為主線”“加快完善住房制度”“進一步完善住房保障體系，新增保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居”。

這些論述或許也折射出房地產調控邏輯的改變——從重點針對價格調控房價，轉向針對需求調控房價。

再進一步說，就是構建一個健康、合理的住房體系，調節住房與購房需求。在當前階段，更準確地說，應該是讓收入能力不足的人群住上房，通過滿足需求緩解購房焦慮。

而應對之策是國家正在加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的住房保障體系。

上海克而瑞資訊廣佛區域首席分析師肖文曉認為，這個住房體系應該是“橄欖型”的。在這個體系中，自上而下，高收入人群選擇頂部的完全商品房市場，中收入人群可以選擇共有產權房、市場化租賃住房，年輕人、新市民等剛起步的群體可以選擇保障性租賃住房，而困難群體可以選擇公租房、廉租房等進行兜底。“‘橄欖型’最為穩定，當人人有房住，炒房自然就不存在。”肖文曉表示。

以租代購可以實現嗎？

現時，國家將發展保障性租賃住房作為完善住房保障體系的重要抓手，這也是“十四五”住房建設的重點任務。

從現時的意圖看，保障性租賃住房主要作為新市民和年輕人的過渡性住房，並強調保障性租賃住房引入了市場模式以此實現可持續發展。

不過，也有人提出：長租放在整個房地產市場中看，是否就有了消納購房需求並囙此降低房價的可能？

粵評君和多位專家聊過後認為，通過“無產權”長租消納購房需求可能實現，但關鍵問題在於如何解决羣衆對於房屋“產權”背後資源的渴求。

“租賃與中國的傳統住房觀念還是有一些衝突，中國人最終都會想著能有自己產權的房子。”陳琳表示。

的確，產權是一種安定感、安全感的重要基礎，因為產權背後連帶的是醫療、教育、落戶、出行等一系列公共資源和公共服務。

囙此，粵評君認為只有同權或是能享受到的覈心公共資源差距不大，才能實現較大範圍的“以租代購”，實現對購房需求的消納。

劉詩蒙也指出，這是一個中長期政策，難點在於如何協調各方關係，並長期穩定運行，涉及諸多資源的分配。未來一方面，應通過制度創新來實現穩房價、穩預期，讓大家能够買得起或租得起房，另外一方面，通過城市功能特別是公共服務能力的提升，可以在相對有限的都市空間實現同等質量的生活水准。

而當前，在共同富裕的背景下，資源重新分配、調整正在進行中。對於教育培訓、學區房等的政策調整，正釋放著這樣的訊號。

另外，審視當下的住房保障體系，有專家認為共有產權房是一種比較好消納純市場購房需求的模式。“這種有產權，價格相對低的住房管道，能彌補很大一塊住房需求。”陳琳認為，應該繼續發展共有產權房將其作為住房市場的有效補充。

【出品】南方經濟智庫

【記者】張子俊王彪

【作者】張子俊；王彪

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