作者：公子不悔

01

這大概是今年土地流拍最嚴重的都市，應該沒有之一。在這座城市面前，此前兩輪供地流拍都比較嚴重的長春，都要頂禮膜拜。

它便是昔日河南人口第一大市，南陽。

就在近日，河南省南陽市舉行了“集中供地”新政後的首場土拍。按照計畫，入市的18宗土地共1623.45畝，起始價為42.57億元。其中，純住宅用地12塊，共1185.82畝。這樣的體量，在南陽土地市場可謂史無前例。

本想著狠狠賺一筆土地財政，結果卻讓人大跌眼鏡。

18宗地塊，10宗流拍，3宗終止出讓，僅成交5宗。土地成交率僅為27.8%，攬金僅為9.37億元。

什麼情况？是什麼情况導致開發商不願拿地？

要知道，在今年首輪集中供地的22個都市中，除長春比較冷之外，其餘都市的土地市場都非常火熱。其中廣州拍出了多個區域地王，重慶、長沙、武漢的樓面價天際線也再次被重繪。

南陽並非中心都市，但在2019年之前，好歹也是一座人口千萬之城，土地市場為何這麼冷？

因素有很多，本號認為，無外乎這幾個：

第一，南陽地價太高、太超前，在現在的樓市環境中，開發商拿這麼高價格的地塊，風險很大。

第二，房價正在下行，開發商不看好南陽房地產市場了。

第三，南陽爛尾樓太多，人口又在流失，供應量太大，開發商考慮到去庫存因素，選擇了猶豫。

02

第一，地價太高。

和其他城市設定地價上限不同，南陽為土地設定了底價，且底價不低。也就是說，地塊不能低於某個價格，越高越好。

在這種背景下，南陽的地塊溢價率出奇的高。

比如，2020年4月8日，藍光以總價約8.47億元奪地，溢價率約123%，樓面價約4173元/平方米；7月14日，正商以總價約4.5億元拿地，溢價率約224%，樓面價約5084元/平方米；11月4日，正弘首進南陽，以總價約5.4億元競得南陽宛城區G2020-74地塊，溢價率約146%，樓面價約4533元/平方米。

近日，南京、成都、杭州、合肥、廣州、深圳等都市均出臺了新的土拍規則，在新規中，大家均下調了土地溢價率，基本都是不高於15%。

而南陽這個溢價率，基本是中心都市設定的溢價率上限的10倍。

去年南陽還出了個總價地王。當時那塊地經過長達近3個小時、300輪競價之後，最終以45010萬元的總價被河南正商新府置業競得，折合每畝單價1186萬，樓面價5084元/平方米。綜合溢價率高達223.6%。

這意味著，項目建成後，預售價如果不破萬，根本賺不了錢。而當時南陽的房價不過7500元/平方米左右。不知道，開發商何來的勇氣，敢於這麼拿地。

年初，河南省就對洛陽和南陽敲過警鐘，指出這兩個都市的地價太高，漲幅過快。

今年樓市整體行情偏冷，這麼高的地價，開發商如果拿地，存在巨大的不確定性。不願拿地的開發商也表示，政府對地價的預期太高了。

南陽之所以定下這麼高的地價，且放任土地溢價率，主要是想賣地賺錢。

整個2020年，南陽共出讓了91宗地，攬金124.28億元。當年，南陽的一般預算內財政收入是202.13億元，土地財政依賴度高達61.5%。

第二，房價正在下行，開發商不看好南陽房地產市場了。

如果放在2016年樓市大牛期間，開發商或許還可以放手一搏，畢竟當時房價是上漲的，但現在，我們已經看到，從北到南，從西到東，主要的中心都市，樓市已經轉向。

南陽也不例外，安居客資料顯示，南陽8月新房均價為6407元/平方米，環比下降0.59%。

一個正處在下跌行情中的市場，開發商自然對它沒有信心，更何况地價還設定的這麼高。這時候入手，不亞於一場豪賭。

第三，南陽爛尾樓太多，供應太大，人口又流失。

說起南陽，就不得不提南陽的爛尾樓，這座城市已經被稱為爛尾樓之都。

資料顯示，高峰時期，南陽的爛尾樓項目高達302個。南陽的爛尾樓甚至驚動了管理層，2019年南陽市成立了專門的小組，指揮整治工作，302個房地產專項整治項目有180個項目已完善手續，82個項目已拿出解決方案。

在爛尾樓陸續整治後，南陽的新房供應量超大，現時南陽的情况是，新盤賣不動、二手房流動性停滯，市場很冷。

再加上，這座城市的人口還在不斷流失。第七次人口普查資料顯示，南陽過去十年人口减少了55萬人，人口規模也跌破了1000萬，現時為971萬人。

製圖：都市財經；數據：河南統計局

人口流失，樓市供應量大，這樣的市場，不由得開發商不慎重。

03

那關鍵問題來了，南陽的房子還能買嗎？

本號認為，南陽的房價虛高太多了，地價也虛高太多了，現時還有很多新盤賣到了1萬以上。

在降價、冷卻為主題詞的今天，南陽樓市將有一場較大調整。

所以，本號的購房建議是，投資肯定不能投了，現在還想投資，只能是高位站崗。

對於剛需來說，如果不是特別著急，可以暫緩入手。如果實在是有孩子上學或者結婚，著急買房的，也儘量選擇覈心片段的新房，相對來說抗跌一些，二手房碰都不要碰。